På Experian är en av våra prioriteringar utbildning i konsumentkrediter och finansiering. Det här inlägget kan innehålla länkar och referenser till en eller flera av våra partners, men vi tillhandahåller en objektiv bild för att hjälpa dig att fatta de bästa besluten. För mer information, se vår redaktionella policy.

När du försöker finansiera ett bostadsköp är ett av alternativen du kan stöta på säljarfinansiering. Säljarfinansiering sker när ägaren av bostaden ger ett lån till köparen och kringgår traditionella hypotekslån. Lånet kan täcka hela eller delar av en bostads köpeskilling.

Säljarfinansiering, även känd som ägarfinansiering, kan vara en potentiell låneväg för en bostadsköpare som har dålig kredit eller stöter på andra problem med att kvalificera sig för ett traditionellt bolån. Samtidigt kan det innebära betydande risker att köpa en bostad med säljarfinansiering. Här är vad du behöver veta om du överväger säljarfinansiering.

Hur fungerar säljarens finansiering?

I ett säljarfinansieringsscenario agerar säljaren som långivare vid köp av en bostad. Låneavtalet är mellan köparen och säljaren, utan att någon bank, kreditförening eller annan långivare deltar i affären. Det uppskattas att färre än 10 % av bostadsförsäljarna fungerar som långivare.

Säljaren tillhandahåller inte kontanter till köparen för bostadsköpet. Snarare ger säljaren kredit till köparen för köpet, och köparen gör regelbundna betalningar till säljaren.

Även om ingen bank eller annan låneinstitut spelar en roll i säljarens finansiering, använder köparen och säljaren ofta fastighetsmäklare eller advokater för att skapa köp- och låneavtal. Bland annat kommer köparen och säljaren att behöva förhandla om lånets ränta och längd.

Säljarfinansiering kan gå på en av två vägar:

• Köparen får äganderätten till ett hus efter att ha lovat att betala av lånet från säljaren. I det här scenariot kan köparen sälja eller refinansiera bostaden, men måste fortfarande göra betalningar enligt säljarens finansieringsarrangemang.
• Säljaren behåller äganderätten till ett hus tills köparen betalar av lånet. Detta innebär att köparen inte kan sälja eller refinansiera bostaden förrän lånet är betald och äganderätten blir deras.

Oavsett hur säljarens finansiering går till så kräver säljaren ofta att köparen fyller i en låneansökan, går igenom en kreditprövning och kommer med en handpenning. Dessutom insisterar säljaren ofta på en värdering av bostadens värde och behåller rätten att utmäta bostaden i händelse av att köparen misslyckas med lånet.

Som med alla bolån bör du arbeta för att förbättra din kreditvärdighet innan du påbörjar din hemsökning. Eftersom du inte vet om en säljare kommer att göra en kreditprövning (och om du ens kommer att gå den här vägen), bör du se till att din kredit är i bästa möjliga form innan du ansöker om ett bostadslån.

För- och nackdelar med säljarfinansiering

Precis som med ett traditionellt bolån kommer säljarfinansiering med för- och nackdelar.

Även om många av detaljerna kommer att bero på överenskommelsen mellan köpare och säljare, men möjliga fördelar med säljarfinansiering inkluderar:

• Enklare tillgång till kredit :Säljarfinansiering kan tillåta en köpare att få ett bostadslån när det inte är tillgängligt från en traditionell långivare på grund av dålig kredit eller andra hinder.
• Ingen minsta handpenning :En säljarfinansieringsaffär kanske inte innehåller en lägsta handpenning, till skillnad från traditionella bolån, även om vissa experter råder säljare att ta ut en handpenning på minst 10 %.
• Ingen obligatorisk kreditprövning :Vissa säljare kanske inte kontrollerar en köpares kreditupplysning.
• Låga stängningskostnader :Stängningskostnaderna kan vara lägre med säljarfinansiering än med ett traditionellt bolån.
• Ingen privat bolåneförsäkring :Säljare kanske inte kräver privat hypoteksförsäkring (PMI), vilket traditionella långivare vanligtvis kräver om en köpare gör en handpenning på mindre än 20 %.
• Förhandlingsstyrka :En köpare kanske kan få bättre villkor, som en lägre ränta eller längre återbetalningsschema, än de skulle få från en traditionell långivare.
• Snabbare transaktion :Säljarfinansiering kan slutföras snabbare än ett traditionellt bolån.

Trots potentiella fördelar är säljarens finansiering ett mer riskabelt sätt att köpa ett hus än att använda en traditionell hypotekslångivare. Potentiella negativa effekter inkluderar:

• Riktig handpenning :I ett försök att skydda sig själva ekonomiskt kan vissa säljare be en köpare att ge en handpenning på minst 20 %.
• Hög ränta :Eftersom de tar betydande risker kan vissa säljare ta ut en ränta som överstiger den genomsnittliga räntan som tas ut av en traditionell långivare.
• Övervärderat hem :Om en säljare inte beställer en fastighetsvärdering kan köparen sluta betala för mycket pengar för bostaden.
• Mindre köparskydd: :Eftersom en säljare, snarare än en traditionell långivare, förlänger lånet, kan köparen ha färre konsumentskydd tillgängligt enligt statliga och federala lagar. Köpeavtalet kan även innehålla bestämmelser och språk som ökar köparens risk.
• Kort återbetalningstid :Ett säljarfinansieringslån kan erbjudas med en kort löptid, såsom fem år, snarare än en längre traditionell löptid, såsom 30 år. Vid slutet av en kort återbetalningstid kan du bli tvungen att refinansiera lånet om du inte kan betala en eventuellt erforderlig ballongbetalning eller fullfölja låneperioden enligt överenskommelse.

På grund av de ökade riskerna med att köpa en bostad direkt från husägaren, bör köpare anlita en advokat, om möjligt, för att se till att deras rättigheter upprätthålls i ett säljarfinansieringsavtal.

Påverkar säljarens finansiering din kredit?

Betalningar som görs på ett säljarfinansierat lån kanske inte syns på din kreditupplysning. Banker och andra hypotekslångivare rapporterar normalt betalningsaktivitet till kreditupplysningsföretag, men en säljare-långivare kanske inte. Även om detta innebär att en enstaka sena betalning kanske inte skadar din kreditpoäng, kommer alla dina betalningar i tid inte att hjälpa det som det skulle göra med ett traditionellt bolån.

För att rapportera aktivitet till en kreditupplysning måste en långivare vanligtvis fungera som ett företag. Om du inte är säker på om din säljare fungerar som sådan kan du fråga dem och även begära att de rapporterar din betalningsaktivitet till kreditupplysningsföretagen om möjligt.

Även om en säljare kanske inte rapporterar betalningsaktivitet till kreditupplysningsföretag, kan negativa markeringar fortfarande hamna på din kreditupplysning om du inte använder det säljarfinansierade bolånet. Om du hamnar efter med betalningar, kan säljaren-långivaren driva en domstolsdom mot dig eller kan lämna över ditt konto till en inkasso. I båda fallen kan dessa drag delas med kreditupplysningsföretag och visas på din kreditupplysning, vilket skadar din kreditvärdering.

Är säljarens finansiering rätt för dig?

Kanske skulle du vilja köpa en bostad som kostar lite mer än du har råd med. Eller kanske du inte kan kvalificera dig för ett traditionellt bolån. I båda fallen kan säljarfinansiering vara ett attraktivt alternativ. Du kanske också tycker att säljarfinansiering är en bra väg om du inte kan komma med en stor handpenning, hoppas få en låg ränta eller vill undvika tusentals dollar i stängningskostnader.

Men dessa potentiella belöningar måste balanseras mot riskerna, såsom betungande avtalsvillkor, möjligheten till en högre ränta än normalt, att behöva göra en massiv handpenning eller låsas till en kort återbetalningstid.

Andra alternativ för bostadsköp

Gör din research innan du förbinder dig till ett säljarfinansieringsavtal. Att ha lite pengar för en handpenning eller en kreditpoäng som kan kräva en del arbete betyder inte att ett bolån är uteslutet. Faktum är att vissa program hjälper köpare som behöver lite extra hjälp för att köpa ett hem. Här är fyra alternativ till säljarfinansiering:

1. Konventionella bolån:Dessa bolån är privatlån, inte lån med statligt stöd. För att kvalificera dig för ett konventionellt bolån måste du vanligtvis ha en kreditpoäng på minst 620.
2. FHA-lån:Ett FHA-lån, med stöd av Federal Housing Administration, har lägre kreditvärdighet och krav på handpenning än vad konventionella bolån gör.
3. VA-lån:Garanterat av U.S. Department of Veterans Affairs, VA-lån är tillgängliga för militärveteraner, tjänstemän och vissa militära makar. Fördelarna med VA-lån inkluderar inget krav på handpenning (för kvalificerade köpare) och ingen PMI.
4. USDA-lån:Ett USDA-lån, garanterat av US Department of Agriculture, är utformat för att göra bostadsköp mer överkomligt för konsumenter med låg till måttlig inkomst på landsbygden och i förortsområden.

Slutet

Oavsett om du väljer säljarfinansiering eller ett annat bolånealternativ, se till att få din kostnadsfria kreditupplysning och gratis kreditvärdering från Experian så att du kan säkerställa att din ekonomi är i bästa möjliga skick för att kvalificera dig för de bästa lånevillkoren. Om din kredit behöver fungera, vidta åtgärder för att förbättra den innan du påbörjar bostadsköpsprocessen. Oavsett om du finansierar ditt nya hem genom en säljare eller inte, kan en bra kreditvärdering spara dig tusentals dollar under lånetiden – särskilt om du slutar med att gå den mer traditionella lånevägen.