Om du är en förstagångsbostadsköpare med bra kreditvärdighet, kommer du förmodligen att kvalificera dig för ett FHA-lån - en inteckning som stöds av Federal Housing Administration - men en konventionell inteckning kommer sannolikt att spara pengar över tiden. Så här bestämmer du vilken typ av bolån som kan fungera bäst för dig.

Fördelar med FHA-lån

FHA-lån är inte begränsade till förstagångsbostadsköpare, men de är avsedda att hjälpa låntagare med begränsad eller ojämn kredithistorik. Genom designen är deras behörighetskrav mindre stränga än vad du skulle hitta med många konventionella bolån som inte stöds av statliga myndigheter.

• Avbetalning: Kravet på minsta 3,5 % handpenning på FHA-lån är lägre än vad många (men inte alla) konventionella lån kräver. Om du har en kreditpoäng på cirka 650 eller högre är det låga handpenningskravet troligen den främsta anledningen till att du överväger ett FHA-lån. Som du kommer att se nedan finns det dock andra alternativ för låga nedbetalningar som är värda att överväga om detta är fallet för dig.
• Kreditpoäng: Kreditpoängkravet på 580 på FHA-lån är lägre än vad de flesta långivare kräver för konventionella lån. (Den stora majoriteten av konventionella lån överensstämmer med standarder fastställda av Fannie Mae och Freddie Mac, som kräver minsta FICO ^® Poäng ^☉ av 620.) Det är till och med möjligt att kvalificera sig för ett FHA-lån med ett FICO ^® Poäng så lågt som 500, men du måste lägga ner 10 % av inköpspriset för att göra det.
• Skuld i förhållande till inkomst: Alla hypotekslångivare tittar på din skuld i förhållande till inkomst (DTI), andelen av din månatliga inkomst före skatt som går till skuldbetalningar. Långivare ser låntagare med höga DTI som utgör en större ekonomisk risk, och de tenderar att föredra DTI på 36 % eller mindre för konventionella bolån. Du kan kvalificera dig för ett FHA-lån med en DTI-kvot så hög som 43%.

Finansiella avvägningar av FHA-lån

De lägre inträdesbarriärerna för FHA-lån kommer med ekonomiska kompromisser, och dessa extra kostnader är huvudskälet till att överväga ett konventionellt lån om du är kvalificerad för ett:

• Bolåneförsäkring: Du kommer att debiteras en förskottspremie för hypoteksförsäkring (MIP) på 1,75 % av lånebeloppet för varje lån. (Detta belopp kan finansieras och läggas till den månatliga lånebetalningen, med tillämpliga räntekostnader.) Beroende på dina kreditpoäng debiteras också en extra MIP på 0,45 % till 1,05 % av lånebeloppet årligen och läggs till din månatliga betalning. Om du gör en handpenning på mindre än 10 % på ett FHA-lån, kvarstår dessa MIP-avgifter under lånets livstid; om du lägger ner 10 % eller mer tas MIP-avgifterna bort efter 11 år.
• Räntesatser: Beroende på din kreditvärdering tar långivare som utfärdar FHA-lån vanligtvis räntor som är allt från 0,5 % till 1,5 % högre än de som är tillgängliga på konventionella lån.

Dessa kostnader, särskilt för lån där MIP krävs för hela lånets livslängd (eller tills du refinansierar), kan uppgå till tiotusentals dollar under livslängden för ett 30-årigt bolån. Om din goda kredit kvalificerar dig för ett konventionellt lån med bättre lånevillkor är det klokt att överväga ett.

Vad är skillnaden mellan ett FHA-lån och ett konventionellt lån?

När du bestämmer dig för om ett FHA-lån eller ett konventionellt lån kommer att fungera bäst med din kreditvärdighet och ekonomiska situation, överväg följande faktorer.

Andra lånealternativ att överväga

Om du har höga kreditvärden men har svårt att få ut en handpenning på 20 % (eller till och med 10 %) av köpeskillingen, är FHA-lån inte ditt enda alternativ. Överväg några av dessa alternativ:

• Freddie Mac Home Möjligt lån : Freddie Mac, som Federal Home Loan Mortgage Corporation är populärt känt, utarbetade Home Possible-lånet för att minska hindren för bostadsägande. Handpenningar börjar på 3 % och kan komma från familj, arbetsgivarstöd, ett sekundärt lån eller "svett equity". Minimikravet för kreditpoäng är 660 (680 om du refinansierar ett befintligt lån), men om du eller en medsökande saknar kreditpoäng kan du fortfarande kvalificera dig genom en alternativ emissionsprocess.
• Fannie Mae 97 LTV-lån: Federal National Mortgage Association, mer känd som Fannie Mae, godkänner två kategorier av hypotekslån som kräver minsta handpenning på 3 % (eller LTV-kvoter på 97 %):
  • Fannie Mae Home Ready 97 LTV-lånet är utformat för låntagare med låga inkomster – särskilt de med inkomster under 80 % av sin medianinkomst i det lokala området enligt U.S. Census Bureau.
  • Fannie Mae Standard 97 LTV-lån är öppet för alla låntagare, förutsatt att minst en sökande är en förstagångsbostadsköpare och att alla sökande har kreditvärdighet. (En automatiserad emissionsprocess som använder kreditpoäng krävs för godkännande av lån.) Om alla sökande till Fannie Mae LTV-lån är förstagångsköpare måste minst en slutföra ett utbildningsprogram för husägare.
• VA-lån : Uppbackad av U.S. Department of Veterans Affairs, är VA-lån utformade för kvalificerade veteraner, servicemedlemmar, deras makar och andra förmånstagare. De är tillgängliga utan handpenning och kräver ingen bolåneförsäkring. En finansieringsavgift på 2,3 % av lånebeloppet krävs om du lägger ner mindre än 5 % – handpenningen kan vara så låg som 0 %. Om du gör en handpenning på 10 % eller mer, sjunker avgiften till 1,4 % av lånebeloppet.
• USDA-lån : Garanterat av U.S.A. Department of Agriculture, kan USDA-lån hjälpa husköpare med låg till måttlig inkomst som vill köpa ett hem i berättigade landsbygdsområden. De kräver inga förskottsbetalningar och erbjuder flexibla krav på kreditvärdighet. (Minst FICO ^® Poäng på 640 krävs för snabbt godkännande med USDA:s automatiserade ansökningsprocess, men du kan bli godkänd med en lägre kreditpoäng via processen för manuell emission.)

Förbered din kredit för en låneansökan

För att optimera din kreditprofil för godkännande av bolån, kontrollera din kostnadsfria kreditupplysning och få din kreditvärdering gratis genom Experian för att veta var du står. Se till att betala dina räkningar i tid, undvik att ta på dig stora nya skulder och betala ner dina kreditkortsskulder så mycket som möjligt innan du ansöker om ett bolån.