Det är inte möjligt att erhålla överseende med hypotekslån mer än en gång under de federala Covid-19-programmen för finansiella lättnader, men du kanske kan förlänga din tålamod under en period. Andra resurser finns också tillgängliga för husägare i pandemirelaterade ekonomiska nöd. Det är viktigt att agera snabbt för att dra nytta av dessa möjligheter och att planera för det oundvikliga utgången av dessa hjälpprogram.

Kan du förlänga din tolerans för bolån?

Bland de många bestämmelserna i 2020 års pandemibekämpningslagstiftning, känd som CARES-lagen, var ett mandat som kräver att tjänstemän för inteckningar garanterade av den federala regeringen beviljar låntagare anstånd med inteckning. De skulle kunna göra detta genom att acceptera minskade betalningar av bolån eller till och med ställa in dem helt och hållet under en period på upp till 180 dagar, med möjlighet att förlänga dem med ytterligare 180 dagar vid behov.

Det mandatet har förlängts, vilket ger låntagare möjlighet att begära upp till två ytterligare 90-dagars anståndsperioder, för maximalt totalt 540 dagar (ungefär 18 månader) av anståndslättnad. Dessa bestämmelser skyddar ungefär 70 % av alla småhuslån i USA.

U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har skapat ett onlineclearinghouse för information om COVID-19-relaterad lättnad och assistans för husägare. Det inkluderar:

• Ett uppslagsverktyg som talar om för dig om ditt bolån stöds av den federala regeringen och hur du kontaktar din bolåneservice om så är fallet.
• Resurser om att begära överseende med bolån, utöka befintliga överseendeplaner och arbeta med långivare för att undvika utestängning.

Du kan fortfarande begära överseende med hypotekslån

Om du inte redan har skickat in en första begäran om överlåtelse av bolån kan du göra det fram till den 30 september 2021, om ditt lån har utfärdats genom Veterans Administration (VA), U.S. Department of Agriculture (USDA) eller Federal Housing Administration (FHA) ).

Om din inteckning garanteras av Fannie Mae eller Freddie Mac, finns det ingen tidsfrist för att skicka in en första begäran om överseende.

Hur får du förlängning av hypotekslån

CARES Act gav ursprungligen rätt till låntagare med inteckningar med stöd av den federala regeringen (FHA Loans, USDA Loans, VA Loans) eller garanterade av Fannie Mae eller Freddie Mac upp till 180 dagar (ungefär sex månader) av inteckningsöverseende, med möjlighet att förlänga anståndet upp till 180 dagar till.

Så många som två ytterligare förlängningar på 90 dagar vardera är tillgängliga för husägare som erhållit inteckningsbortfall enligt CARES Act, vilket sammanlagt sammanlagt maximalt 540 dagar (cirka 18 månader) av anstånd för dem som uppfyller dessa behörighetskrav:

• Om ditt bolån stöds av Fannie Mae eller Freddie Mac måste du ha varit i en aktiv överseendeplan från och med den 28 februari 2021 för att kvalificera dig för en eller flera ytterligare förlängningar.
• Om ditt bolån stöds av FHA, USDA eller VA måste du ha begärt en överseendeplan senast den 30 juni 2020 för att vara berättigad till ytterligare förlängningar.

Om du är berättigad till förlängt anstånd för ditt statligt stödda bolån måste du proaktivt begära förlängning från din lånetjänstleverantör – anståndet förlängs inte automatiskt.

Om din inteckning inte backas upp av den federala regeringen, kan du fortfarande vara berättigad till en förlängning av anstånd. Enligt CFPB erbjuder många låneförmedlare kunder med icke-garanterade lån tålamod som är jämförbart med vad de ger låntagare med statligt stödda bolån. Om du vill veta vilka alternativ som finns, kontakta din bolåneservice.

Utskärmningsskydd är fortfarande tillgängliga i vissa stater

Tillsammans med mandat för att överlåta bolån införde CARES-lagen ett tillfälligt moratorium som hindrade hypotekslångivare från att utestänga låntagare med federalt stödda inteckningar under covid-19-krisen. Det moratoriet förlängdes flera gånger, men dess senaste förlängning slogs ner av USA:s högsta domstol – ett drag som gjorde att utmätningar kunde återupptas.

De utestängningsmoratorier som vissa stater och kommuner har infört består dock fortfarande. Vissa av dessa skydd omfattar alla hypotekslångivare, inte bara emittenter av statligt stödda lån.

Förbered din ekonomi för slutet av hjälpåtgärderna

Moratorium för hypotekslån och avskärmning kommer inte att förlängas för alltid. Om de har köpt lite andrum till dig inför pandemirelaterade inkomstminskningar är det nu ett bra tillfälle att planera för deras oundvikliga utgång.

Återbetalningsalternativ för tålamod

Om du är i anstånd med bolån är det viktigt att samarbeta med din bolåneservice för att ta reda på hur du kommer att återbetala summan du fick avstå från att betala under din anståndsperiod. Alternativen inkluderar följande:

• Återbetalningsplan: Med det här alternativet höjs dina vanliga bolånebetalningar tillfälligt (vanligtvis i högst 12 månader) tills du betalar tillbaka det obetalda beloppet under din anståndsperiod.
• Uppskjutning av betalning: Med detta arrangemang läggs summan du är skyldig (och räntekostnader som gäller för det) till slutet av din bolånetid. Du måste betala den i sin helhet som den sista betalningen på ditt bolån eller betala av den när du säljer huset, beroende på vad som kommer först.
• Låneändring: I en bolåneändring utfärdar din låneservice dig ett nytt lån för summan av det belopp du är skyldig från tålamod och ditt utestående bolånesaldo, vilket sänker dina månatliga betalningar (och ökar vanligtvis dina totala räntekostnader) genom att förlänga återbetalningsperioden med flera månader eller år.
• Engångsbelopp: Vid slutet av din anståndsperiod måste du återbetala alla pengar du slapp betala under anstånd, i en enda betalning.

Alternativ för utestängning

Om du ligger efter med betalningar av bolån och är orolig för att utmätning kan börja så snart tillämpliga moratorier löper ut, kontakta din bolånegivare eller serviceföretag så snart som möjligt för att försöka hitta alternativ till utmätning:

• Sälj huset. Bostadsmarknaderna är mycket konkurrenskraftiga i många delar av landet just nu, så det kan vara möjligt att sälja din bostad och använda intäkterna för att betala av resten av ditt bolån (inklusive de återbetalningar du är skyldig).
• Sträva efter en blankning. Om ditt hems marknadsvärde är mindre än vad du är skyldig på ditt bolån, kan det bästa alternativet för att komma ut under det vara en blankning. Enligt detta arrangemang, som kräver tillstånd från din hypotekslångivare, kan du sälja huset till marknadsvärde och överlåta hela intäkterna till långivaren. Beroende på hur affären förhandlas fram kan långivaren efterskänka det belopp du fortfarande är skyldig på det ursprungliga bolånet, eller ordna så att du betalar tillbaka en del av eller hela återstoden med tiden.

Din kreditupplysning kommer att återspegla en blankning genom att ange att ditt bolånekonto har betalats för mindre än hela skulden, vilket kan få negativa konsekvenser för dina kreditpoäng.

Hur får du hjälp

Om du är orolig för hur du ska kunna återuppta betalningar efter att du har överlåtit bolånet, eller om du på annat sätt är orolig över möjligheten att förlora ditt hem till avskärmning, kan följande federala resurser erbjuda hjälp:

• U.S.A. Department of Housing and Urban Development (HUD) har ett team av bostadsrådgivare som kan erbjuda vägledning och hjälpa dig att förstå alternativen i din stat för att hjälpa dig att stanna i ditt hem.
• CFPB tillhandahåller en katalog som du kan använda för att hitta en advokat i din stat som kan hjälpa dig att navigera i de juridiska processerna kring utestängning.
• Om du känner att din hypotekslångivare eller tjänsteleverantör har misskött ditt tålamod eller utmätningsförfarande kan du lämna in ett klagomål till CFPB och byrån kommer att följa upp en utredning.

Se upp för bedrägerier

Brottslingar är alltid redo att dra nytta av människor som är ekonomiskt sårbara, så var försiktig med erbjudanden från "experter" som hävdar att de kan få dina bolåneproblem att försvinna:

• Verifiera identiteten på alla som ringer, mejlar eller sms:ar dig som påstår sig representera din hypotekslångivare eller bolåneleverantör. Insistera på att ringa dem direkt och gör det med ett allmänt tillgängligt telefonnummer eller e-postadress som tagits från ditt bolånepapper.
• Övervaka dina kreditupplysningar noggrant för att se till att dina bolånebetalningar rapporteras korrekt och för att hjälpa dig att upptäcka all otillåten kreditaktivitet av kriminella som lyckas få tag i din personliga information.

Federal inteckning tålamod och avskärmning skydd måste så småningom komma till ett slut. Med noggranna förberedelser kan du hjälpa till att lägga dem, och covid-19-pandemin, bakom dig.