Att äga ett hus kan vara dyrt, men att bygga eget kapital i en fastighet öppnar också för nya möjligheter. Om du behöver låna pengar i framtiden, eller om du vill ändra dina ursprungliga bolånevillkor, har du alternativ. Men om du ska refinansiera eller skaffa ett andra bolån beror bland annat på dina ekonomiska mål, budget och hur länge du kommer att bo i bostaden. Så här avgör du det bästa valet för dig.

Vad är en refinansiering av bolån?

När du refinansierar ett bolån tar du ett nytt lån och använder det för att betala tillbaka och ersätta ditt tidigare. Det nya bolånet kommer vanligtvis att ha ett annat kapitalbelopp och en annan ränta.

Du kan välja att refinansiera ditt lån för att få en lägre ränta, ändra dina bolånevillkor eller få tillgång till det egna kapitalet du har byggt upp i huset.

Refinansieringsprocessen liknar att ta ditt första bolån:du skickar in en låneansökan, långivare kommer att se över din kredit och din ekonomi, bostaden kommer att värderas och du förväntas betala stängningskostnader. (Vissa långivare erbjuder lån utan avslutande kostnader, även om avvägningen kan vara en högre ränta.)

Det finns några typer av refinansieringsalternativ. Två av de vanligaste är:

• Ränte- och löptidsrefinansiering: Detta ersätter ditt tidigare bolån med ett nytt för att säkra en lägre ränta eller en längre eller kortare löptid. En lägre ränta eller längre lånetid innebär vanligtvis lägre månatliga betalningar. Om du förkortar din bolånetid får du högre månatliga betalningar men betalar mindre i total ränta.
• Refinansiering av utbetalningar: Det innebär att du tar ett nytt bolån för mer än vad du är skyldig i din bostad och behåller mellanskillnaden. Detta gör att du kan utnyttja ditt hems eget kapital för utgifter som husrenoveringar, skuldkonsolidering eller medicinska räkningar. Det belopp som överstiger vad du är skyldig på ditt ursprungliga bolån läggs till din nya bolånekapital. Villkoren för det nya lånet kan vara annorlunda, så din månadsbetalning kan ändras.

För- och nackdelar med refinansiering av bolån

Proffs

• Om marknadsförhållandena har förändrats sedan du köpte ditt hem, eller om din kredit har förbättrats avsevärt, kanske du kan refinansiera till en lägre ränta och sänka din månatliga betalning.
• Om du kan hantera en större månadsbetalning kan du refinansiera ditt bolån till ett med kortare löptid. Detta gör att du kan betala av lånet snabbare och minskar hur mycket ränta du kommer att betala under lånets löptid.
• Du kan byta från ett bolån med justerbar ränta (ARM) till ett bolån med fast ränta så att din ränta och betalning förblir oförändrad under hela lånetiden. Även om den månatliga betalningen kan vara högre initialt, ger den mer säkerhet.
• En utbetalningsrefinansiering gör att du kan utnyttja ditt hems eget kapital för att täcka stora utgifter som hemreparationer eller ombyggnad. Det kan ge en lägre ränta än många andra lånealternativ.
• Eftersom ditt gamla bolån rullas in i ett nytt har du fortfarande bara en månadsbetalning.

Nackdelar

• Precis som ett förstabolån kommer du sannolikt att betala slutkostnader för ditt refinansierade bolån. Dessa kan variera från 2 % till 6 % av det nya lånebeloppet och kan uppväga besparingar med en lägre ränta.
• Refinansiering innebär att du betalar av ditt första lån – men vissa bolån kommer med förskottsbetalningar. Denna avgift kan förneka de ekonomiska fördelarna med refinansiering.
• Om du planerar att flytta inom de närmaste åren kanske du inte har tillräckligt med tid för att bryta jämnt från kostnaderna för refinansiering.
• Du kanske inte är berättigad till refinansiering, eller hittar ett bättre lån än ditt nuvarande, om din kreditpoäng har sjunkit eller ditt hems marknadsvärde har minskat.
• Om du byter till ett lån med längre löptid kommer du sannolikt att betala mer i ränta på lång sikt.

Vad är ett andra inteckningslån?

Ett annat sätt att utnyttja det egna kapitalet i ditt hem är att ta ett andra bolån. Detta håller ditt ursprungliga lån på plats och lägger till ett nytt som också använder ditt hem som säkerhet. En andra inteckning ändrar inte din ursprungliga inteckning; det lägger till ytterligare skulder som du kan använda för att låna pengar (även om långivare begränsar hur mycket eget kapital du kan ta ut).

Två av de vanligaste typerna av andralån är:

• Bostadslån: Precis som andra lån ger dessa dig en klumpsumma i förskott som du betalar tillbaka under en bestämd löptid. Räntorna är vanligtvis fasta, vilket gör att månatliga avbetalningar är desamma. Detta ger förutsägbarhet, men det är bäst för dem som vet exakt hur mycket de behöver låna.
• Home equity line of credit (HELOC): HELOC är en form av revolverande kredit. Istället för att få ett engångsbelopp får du tillgång till en kredit som du kan dra från och låna om när du betalar tillbaka. HELOC-priser är vanligtvis varierande och kommer med en dragperiod , ofta 10 år, under vilken tid du kan låna pengar som du kommer att göra räntebetalningar på. När dragningsperioden är slut betalar du tillbaka det återstående saldot i delbetalningar. HELOCS erbjuder flexibilitet, även om betalningarna fluktuerar och kan vara svårare att budgetera för.

För- och nackdelar med ett andra bolån

Proffs

• Hemlån och HELOC ger dig tillgång till kapital i ditt hem, vilket förhindrar att du behöver vända dig till dyrare former av osäkrade skulder som kreditkort.
• Långivare täcker ofta en del av eller alla avslutande kostnader för andralån, vilket kan spara tusentals jämfört med refinansiering.
• Att ta ett andra bolån är ofta mindre svårt och tidskrävande än att göra en utbetalningsrefinansiering, vilket gör det mer användbart om du behöver kontanter snabbt.

Nackdelar

• Ett andra bolån innebär ytterligare en månatlig skuldbetalning utöver ditt första bolån – vilket är en sträcka för vissa budgetar.
• Andra bolån använder ditt hem som säkerhet, så du kan förlora ditt hem om du inte kan betala tillbaka det. På grund av dessa höga insatser måste du vara helt säker på att du har råd med betalningarna.
• Eftersom ett andra bolån är separat från ditt första, har du inte möjlighet att ändra några av dina ursprungliga bolånevillkor, som att få en lägre ränta.

Bör du få ett andra inteckningslån eller refinansiera?

Om du ska refinansiera eller ta ett andra bolån beror på din situation och dina mål. Här är två scenarier:

• Du behöver pengar för en stor utgift. Om ditt mål är att få tillgång till pengar för att täcka en stor kostnad, kan du välja antingen en utbetalningsrefinansiering eller en andra inteckning. Om flexibilitet är ett problem, till exempel en större hemrenovering som kan ha oförutsägbara kostnader, kan ett andra bolån – särskilt en HELOC – passa bättre än ett uttagslån.
• Du vill ha en bättre bolåneränta. Om ditt mål är att minska din bolånebetalning, är din bästa insats att göra en ränta och löptid refinansiering. Kanske har marknadsförhållandena lett till betydligt lägre räntor, eller så har din kredit förbättrats avsevärt och du kan kvalificera dig för en bättre ränta nu. Till skillnad från en utbetalningsrefinansiering eller andra bolån får du inga pengar att spendera, men du får ett nytt bolån med förmånligare villkor.

Förbered din kredit

Oavsett om du bestämmer dig för att refinansiera eller ta ett andra bolån, kommer din kredit att granskas noggrant av långivare. De med högre kreditvärdighet är mer benägna att bli godkända, och de får ofta bättre villkor.

Innan du ansöker om en refinansiering eller andra inteckning kan du stärka din kredit genom att sänka dina nuvarande skuldsaldon och fortsätta att betala varje räkning i tid. För att spåra dina framsteg, använd gratis kreditövervakning från Experian, som varnar dig om ändringar i din kredit när de inträffar.