Om du någonsin har undrat hur mycket av din månatliga bolånebetalning som går till ränta och hur mycket som går till lånebeloppet, förklarar ditt låns amorteringsschema det i enkla termer.

Amortering är den process som bestämmer kapitalbeloppet och räntebeloppen för varje bolånebetalning du gör under lånets livslängd. Vanligtvis är bolån extremt belastade med ränta, vilket innebär att majoriteten av varje betalning under de första åren kommer att gå till att betala ränta istället för lånets kapitalbelopp.

Låt oss gå igenom hur amortering fungerar, hur man använder en amorteringskalkylator och hur amorteringsfaktorer påverkar beslut som att ansöka om ett bolån, refinansiera eller omarbeta ett bolån.

Vad är amortering och hur fungerar det?

Amortering beskriver processen för att betala av ett lån, särskilt hur och när du betalar kapital och ränta under lånetiden. Din månatliga betalning förblir fast, men fördelningen av din betalning anpassas när du betalar ner ditt bolån varje månad.

Du kommer alltid att betala mer i ränta i början av din låneperiod när ditt saldo är högst. Med tiden går mer av din betalning till kapitalbeloppet, med mindre och mindre till räntan.

Amorteringsexempel:

För att se hur amortering fungerar i praktiken, låt oss titta på ett hypotekslån på 250 000 USD med en löptid på 30 år och en ränta på 4 % som ett exempel. I det här fallet blir din månatliga kapital- och ränta 1 193,54 USD. Du kan bedöma hur mycket av din betalning som kommer att gå till ränta genom att dividera 4 % med 12 och multiplicera den siffran med det återstående saldot.

I det här exemplet går 833,33 USD av din första inbetalning till ränta och 360,20 USD (4 % ÷ 12 x 250 000 USD =360,20 USD) går till kapitalbeloppet. Sedan, med varje betalning, kommer din räntedel att minska och din kapitalandel kommer att öka. När du gör din sista betalning kommer endast 3,97 USD att gå till räntan, och de återstående 1 189,57 USD av din lånebetalning går till huvudbeloppet.

Visuellt ser det belopp du kommer att betala i ränta och kapital varje år av det 30-åriga lånet som beskrivs ovan ut så här:

Hur man använder en amorteringskalkylator

Om du inte vill räkna ut själv kan du använda en amorteringsräknare. Börja med att infoga bolånebeloppet, räntan och löptiden i en amorteringskalkylator. Du kommer då att kunna se en amorteringstabell med viktig information som du kan använda för att fastställa:

• Hur mycket total ränta du kommer att betala under ditt låns löptid
• Hur mycket av din betalning går till ränta kontra kapital varje månad
• Hur ditt lånesaldo kommer att vara varje månad under ditt låns löptid, vilket kan hjälpa dig att avgöra när du kommer att ha 20 % eget kapital i ditt hem och därefter vara berättigad att bli av med bolåneförsäkringen
• Hur mycket ränta betalar du för olika lånevillkor, till exempel ett 15-årigt bolån mot ett 30-årigt bolån
• Hur mycket kan du spara genom att refinansiera ditt bolån till en lägre ränta
• Hur mycket kan du spara genom att göra extra inbetalningar till ditt huvudsaldo

Experian Mortgage Calculator kan generera ett betalningsschema för lån med en ränte- och kapitalfördelning för varje månadsbetalning av ditt bolån. Fyll i formuläret med viktig information som bostadspris, handpenning, löptid och ränta och klicka på "Beräkna".

Bolånekalkylator

^† Informationen som tillhandahålls är endast för utbildningsändamål och ska inte tolkas som finansiell rådgivning. Experian kan inte garantera noggrannheten av de angivna resultaten. Din långivare kan ta ut andra avgifter som inte har tagits med i denna beräkning. Dessa resultat, baserade på den information du tillhandahållit, representerar en uppskattning och du bör rådfråga din egen finansiella rådgivare angående dina specifika behov.

Prova hela bolånekalkylatorn Öppnar ett nytt fönster med fler funktioner.

Du kommer då att se en lånesammanfattning, inklusive lånets totala kostnader, kapitalbelopp och ränta och totala betalningsbeloppet. Genom att klicka på fliken "Betalningsplan" får du ett betalningsschema som återspeglar amorteringen av ett lån – kapitalbeloppet och räntan på varje betalning under lånets löptid.

Hur kan amorteringsinformation hjälpa dig?

Att förstå amortering av bolån kan hjälpa dig att fastställa ett bolåns totala och månatliga kostnader. Att ha sådan kunskap kan hjälpa dig att fatta välgrundade beslut om ditt bolån, till exempel:

Eliminera hypoteksförsäkring

Om du betalar för bolåneförsäkring kan du kanske ta bort den när du har 20 % eget kapital i ditt hem. Ett amorteringsschema kan hjälpa dig att identifiera när du kanske kan ta bort bolåneförsäkringen från ditt lån. Använd Experians hypotekalkylator för att skanna kolumnen Totalt betald kapital för den första månaden som huvudstolen betalade är större än 20 % av det totala bostadspriset.

För att se hur din betalning kan se ut utan kostnad för bolåneförsäkring, lämna fältet Bolåneförsäkring tomt när du beräknar din betalningsplan.

Refinansiering av ditt bolån

Amortering kan påverka ditt beslut att refinansiera ditt bolån. När du refinansierar ersätts ditt nuvarande bolån med ett nytt lån, vilket ställer om klockan på ditt bolånelån. Det betyder att det mesta av ditt bolån återigen kommer att gå mot ränta, även om ditt nya lån kommer med en lägre ränta.

Om du inte kan stå ut med tanken på att betala all den räntan varje månad, överväg att refinansiera till ett kortare lån, till exempel ett 10-, 15- eller 20-årigt fast bolån. Att göra det kan påskynda din amortering och få dig att betala av ditt lån tidigare.

Ett kortare bolån har ett mer aggressivt amorteringsschema med lägre räntor med högre månatliga betalningar än ett 30-årigt bolån. Men om du kan ändra de månatliga låneavbetalningarna, kommer du att spara mer i total ränta under lånets löptid.

Och beroende på räntorna kan det vara billigare än du tror. Det är värt att använda en amorteringskalkylator för att köra siffrorna med dagens räntor för att se om en kortare återbetalningstid är vettig.

Finansiera ett kortsiktigt bostadsköp

Amortering kan också spela en roll i din beslutsprocess om du är en blivande bostadsköpare som planerar att sälja din fastighet inom några år. Amortering fördelar det mesta av varje månatlig betalning mot räntan under de första åren - vilket kraftigt minskar mängden hemkapital du kommer att kunna bygga under den tiden. Om inte bostadsvärdena stiger - vilket kan vara svårt att förutsäga - kan du sluta med att betala mer till långivaren än du tjänar på intäkterna när du säljer.

Sätt att mildra effekterna av amortering

Oavsett om du refinansierar eller köper ett nytt hem, är den största nackdelen med amortering att det tar flera år innan större delen av din månatliga betalning går till lånebeloppet. Tack och lov finns det effektiva sätt att minimera de negativa effekterna av amortering, inklusive:

• Letar du efter ett kortare lån: Ett kortare lån kan påskynda amorteringsprocessen om du har råd med de högre månatliga betalningarna. Med högre betalningar och lägre räntor bygger kortfristiga lån upp eget kapital snabbare eftersom de tillåter dig att betala ner kapitalbeloppet snabbare.
• Göra ytterligare bolånebetalningar: Att öka ditt månatliga betalningsbelopp eller göra en eller flera extra betalningar varje år kan spara tusentals dollar i räntor under en 30-årig bolånetid och hjälpa dig att betala av ditt hem tidigare. Kontakta din långivare eller hänvisa till ditt låns villkor för att säkerställa att alla ytterligare betalningar går mot din lånebelopp.
• Omarbeta ditt lån: Om du får ett arv eller annat oväntat kan du ha möjlighet att omarbeta (amortera om) lånet om de får en engångsbetalning till huvudmannen. Omarbetning kommer inte att ändra ditt låns ränta eller löptid, men det sänker din månatliga betalning baserat på din reducerade kapitalbelopp.
• Letar du efter lägsta möjliga ränta: Att få en lägre ränta är en av de vanligaste anledningarna till att refinansiera. Använd Experian Mortgage Calculator för att jämföra betalningar och totala kostnader för alla lån du funderar på.

Slutet

Innan du refinansierar ditt bolån kanske du vill få din kostnadsfria Experian-kreditrapport och gratis kreditvärdering baserad på Experian-data för att få en tydligare bild av din ekonomiska hälsa. Om du gör det hjälper dig att avgöra om du är redo att satsa på refinansiering eller om det är ett bättre alternativ att vidta åtgärder för att förbättra din kredit.