Om du inte kan täcka din månatliga bolånebetalning är det viktigt att agera snabbt. Detta börjar med att kontakta din långivare och utforska alternativ för att skydda ditt hem, din ekonomi och din kredit.

En försenad bolånebetalning, precis som alla försenade lån, kostar dig vanligtvis straffavgifter eller avgifter, och om din betalning är 30 dagar försenad kommer din bolånegivare att rapportera ett brott till de nationella kreditbyråerna (Experian, TransUnion och Equifax). Det gör att en negativ post visas på din kreditupplysning, där den kommer att finnas kvar i sju år.

Även en förfallen betalning kan sänka dina kreditpoäng avsevärt, och på varandra följande missade betalningar kan ha en kumulativ inverkan. Den negativa effekten av uteblivna betalningar minskar med tiden, men tre uteblivna bolånebetalningar i rad kan vara skäl för en långivare att påbörja utmätning, processen att beslagta och sälja bostaden.

Om du är orolig för att du kan missa en betalning av bolån, överväg att använda ett eller flera av följande alternativ för att undvika utgifter, smärta och negativa kreditkonsekvenser av en utmätning. Vilken åtgärd som är mest tillämplig för dig beror på orsakerna till din ekonomiska påfrestning, om du förväntar dig att dessa utmaningar ska vara tillfälliga eller obestämda och vad som är mest meningsfullt för dig och din familj.

1. Tålamod

Om du inte kan betala ditt bolån på grund av tillfälliga ekonomiska svårigheter, kan du be din långivare om överseende med bolån, vilket minskar eller till och med avbryter dina bolånebetalningar i så länge som 12 månader tills du kan återuppta dina betalningar.

Om du beviljas anstånd kommer långivaren att gå med på att avstå från utmätning under anståndsperioden. Tänk på att du förväntas återbetala alla betalningar som stoppades (eller försenade) under den tiden, vanligtvis i form av en engångsbetalning eller genom en återbetalningsplan.

2. Refinansiering

Om din kredit är bra, kan ett nytt bolån med en lägre månadsbetalning göra dina husbetalningar mer överkomliga. Generellt fungerar refinansiering bäst om du har minst 20 % eget kapital i bostaden (så att du kan slippa bolåneförsäkring på det nya lånet) och du kan få ett nytt lån till en betydligt lägre ränta än du har på ditt nuvarande lån.

Refinansieringsprocessen kan ta veckor eller till och med månader, och du kommer sannolikt att behöva betala (eller finansiera) startavgifter i samband med det nya lånet. Om du redan har missat betalningar på ditt nuvarande lån kan det skada dina chanser att godkänna ett nytt bolån.

3. Bolåneändring

I ändringsprocessen för bolån justerar din bolånegivare permanent villkoren för ditt lån för att göra dina månatliga betalningar mer hanterbara. Detta förlänger vanligtvis längden på ditt lån med flera månader (och betalningar), vilket innebär att lånet kommer att kosta dig mer i räntebetalningar än det gjorde enligt den ursprungliga betalningsplanen. Du kanske tycker att detta är en värdig avvägning om du hoppas kunna behålla ditt hem.

Långivare är inte skyldiga att ge modifieringar av bolån och gör det vanligtvis för kunder med stark kredit som kan visa att de kommer att kunna hålla jämna steg med betalningar under de nya lånevillkoren.

4. Försäljning av Hemmet

Om bostaden är värd mer än du är skyldig, kan det vara mest ekonomiskt att sälja det. På nuvarande fastighetsmarknader kan en bostad i gott skick sälja relativt snabbt.

Tänk bara på att alla bolånebetalningar du missar under även en snabb försäljningsprocess kan ha en betydande negativ inverkan på dina kreditupplysningar och poäng. Om möjligt, försök att hålla jämna steg med alla dina betalningar medan du arbetar för att sälja ditt hem.

5. Hyra ut bostaden

Om du kan flytta in med vänner eller familj till liten eller ingen kostnad, kan det vara ett bra alternativ att hyra ut ditt hem så länge du kan samla in tillräckligt med hyra för att täcka dina bolånebetalningar. Innan du blir hyresvärd bör du tänka på följande:

• Som hyresvärd betalar du vanligtvis ökade kostnader för fastighetsförsäkring för fastigheten.
• Du kommer fortfarande att vara ekonomiskt ansvarig för hemunderhåll och reparationer.
• Du måste ordna med att återbetala eventuella bolånebetalningar du missar när du ställer in hyran.

Dessutom, om du går in i utmätning efter att ha hyrt ut fastigheten, kan hyresgästerna ha skäl att stämma dig.

6. Short Rea

Under en kort försäljning går långivaren med på att låta dig sälja ditt hem och acceptera försäljningsbeloppet (även om det är mindre än vad du är skyldig) i utbyte mot att betala ditt lån. Liksom andra låneavvecklingar kommer en blankning att visas som en negativ post på din kreditupplysning och kommer sannolikt att sänka dina kreditpoäng.

En blankning gör mindre skada på krediten än utmätning och kan hjälpa dig att undvika att betala en bristfällighetsdom - ett slags straff som tilldelas långivare i vissa stater när säkerheten för ett lån är värd mindre än skuldbeloppet. Observera dock att vissa stater anser att förlåtna bristbedömningar är skattepliktiga inkomster.

7. Handling i stället för utmätning

Enligt en handling i stället för utmätning går du med på att utrymma bostaden och lämna över nycklarna till hypotekslångivaren i utbyte mot att långivaren befriar dig från dina bolåneskyldigheter. Detta kan vara mindre kostsamt och tidskrävande än avskärmningsprocessen och kan till och med inkludera ett "pengar för nycklar"-arrangemang som ger dig lite pengar att använda för att betala för en ny plats att bo.

Som en form av skuldsanering har handling i stället för utmätning negativa konsekvenser för din kredit, men de är vanligtvis mindre allvarliga än utmätningsåtgärder.

Slutet

Att kämpa för att betala ditt bolån eller någon annan räkning är aldrig trevligt, och det är inte heller alla alternativ som anges ovan. Vissa kan kräva att du ger upp ditt hem, andra kan skada din kredit och ett fåtal gör båda. Men om du är i överlevnadsläge, ibland är det bästa du gör att försöka begränsa skadan och välja alternativet som ger dig den bästa positionen för att börja om.

Oavsett hur dåliga dina ekonomiska utsikter kan vara, kan beslutsamhet och proaktiv hjälpa dig att undvika utmätning eller konkurs och flytta dig närmare att komma på fötter igen, oavsett om det är i ditt nuvarande hem eller ett annat som väntar framåt. Att ha en bra uppfattning om hur din ekonomi står kan hjälpa. Du kan få gratis kreditövervakning från Experian för att hjälpa dig förstå faktorer som påverkar din kredit och hur du kan förbättra din kredit, även under utmanande tider.