Att refinansiera ett hem kan vara ett utmärkt ekonomiskt drag. Om du kan refinansiera ditt bolån till en lägre ränta kan du spara hundratals dollar varje månad på din betalning. Refinansiering är dock inte nödvändigtvis ett bra beslut om du planerar att sälja ditt hem inom en snar framtid.

Owner Occupancy

Det kanske inte går att sälja ett hus omedelbart efter att det har refinansierats på grund av bankens ägarkrav. Det finns vanligtvis ingen formell regel i bolåneavtal som förbjuder försäljning efter en refinansiering. Men långivare frågar alltid låntagare om de tänker använda huset som sin "primära bostad". Det kan vara vilseledande eller till och med bedrägligt att markera "ja" om du planerar att sälja huset direkt efter refinansiering.

Om du planerar att stanna i huset i minst 12 månader efter refinansiering, kommer du inte att ha några problem. Om du kanske säljer tidigare än så bör du dock meddela din bank om dina avsikter bara för att spela säkert.

Varning

Att felaktigt berätta för en långivare att du planerar att göra ett hem till din primära bostad är en form av bolånebedrägeri.

Kostnader för refinansiering

På grund av kostnaderna för poäng och andra stängningsavgifter kostar de flesta refinansieringsoperationer mellan 3 och 6 procent av lånevärdet , enligt Bankrate. Om du refinansierar, säg 150 000 $ av skulden på ditt nuvarande bolån, kan du förvänta dig att det kostar dig mellan 4 500 $ och 7 500 $. De höga initiala kostnaderna för refinansiering gör övningen ologisk om du planerar att sälja bostaden strax efter refin, eftersom dessa kostnader kommer att ta bort besparingarna med den lägre räntan.

Beräkna brytpunkten

För att ta reda på om refinansiering av ett hem som du kan sälja inom en snar framtid är värt refi-kostnaderna, måste du beräkna break-even-punkten - antalet månader du behöver stanna i hemmet för att spara tillräckligt med pengar på din månadsbetalning att tvätta ur kostnaden för lånet. För att hitta detta nummer dela bara den totala kostnaden för refinansieringen med de månatliga besparingarna på din betalning. Till exempel, om du refinansierar ett lån på 150 000 USD till en kostnad av 4 500 USD och du sparar 300 USD per månad på din betalning, skulle du dela 4 500 USD med 300 USD för totalt 15. Det betyder att du måste stanna i huset minst 15 månader för att få tillbaka kostnaden för lånet.

Denna break-even beräkning är dock en liberal uppskattning. På grund av inflation är framtida pengar värda mindre än nuvarande pengar, och dina månatliga betalningar kommer att bygga upp eget kapital i ditt hem snabbare till en lägre ränta. Din faktiska brytpunkt skulle komma något tidigare än figuren i exemplet ovan.