Om du tittar på tv har du förmodligen sett de frekventa annonserna med kända skådespelare som marknadsför något som kallas "omvänd inteckning".
Leverantörerna av dessa produkter hävdar att genom att låta husägare få tillgång till eget kapital i sina hem, kan omvända inteckningar ge omedelbar och varaktig ekonomisk säkerhet för äldre amerikaner.
Omvända hypotekslån är legitima finansiella produkter designade för personer över 62 år. Men är de det magiska botemedlet - allt som de påstås vara?
Svaret är något komplext. Låt oss undersöka hur omvända inteckningar fungerar, samtidigt som vi tittar på fördelarna och nackdelarna.
I denna artikel
Enkelt uttryckt är en omvänd inteckning en mekanism för att du ska få tillgång till eget kapital i ditt hem. Men till skillnad från ett bostadslån eller kredit, behöver du inte betala tillbaka pengarna medan du fortfarande bor i ditt hem.
Om du har ett stort eget kapital i ditt hem kan du få ett omvänt bolån och få lånebeloppet i ett engångsbelopp eller i månatliga betalningar. Detta kan ge en användbar summa pengar om du behöver inkomst att leva på.
För att kvalificera dig för ett omvänt bolån måste du vara minst 62 år gammal och äga bostaden direkt, eller få det betalat avsevärt.
Omvända bolån har erbjudits av privata företag sedan 1960-talet, men sedan 1980-talet har de administrerats av det amerikanska departementet för bostads- och stadsutveckling.
HUD hänvisar till omvända hypotekslån som "home equity konverteringslån" eller HECL.
Omvända inteckningar som administreras av HUD är försäkrade av Federal Housing Administration. Det rekommenderas generellt att du undviker omvända inteckningar som inte kommer från en FHA-godkänd långivare.
En omvänd inteckning kan vara ett användbart verktyg för vissa pensionärer, särskilt de som inte har betydande pensionssparande eller inkomst. Men det finns en mängd olika anledningar till varför det kanske inte är det perfekta fordonet för många människor.
Det är alltid en bra idé att väga för- och nackdelar med ett finansiellt verktyg. Låt oss börja med fördelarna med ett omvänt bolån.
Varje pensionär måste hitta pengar någonstans, eftersom enbart socialförsäkringsbetalningar sannolikt inte räcker för att täcka mer än grundläggande levnadskostnader.
Helst när du går i pension kommer du att ha någon form av inkomst från en pension, en pensionsplan eller andra investeringar. Men om du har lite eller inga besparingar och inga lätta sätt att skaffa det, kan det vara ett alternativ att tappa på eget kapital i ditt hem.
Finansiella rådgivare rekommenderar generellt att du först använder andra tillgångar som dina 401k- eller IRA-konton för att betala för de dagliga utgifterna vid pensionering. Men i avsaknad av dessa kan ett omvänt bolån fungera.
"Jag skulle rekommendera det om det inte finns något annat sätt att tillgodose dina behov av pensionsinkomst", säger Michael Foguth, ordförande för Foguth Financial Group i Brighton, Michigan. "Du vill först använda alla andra tillgångar du har någon annanstans."
En av de största farhågorna som pensionärer har är att de inte kommer att ha råd att bo kvar i sina hem. Utan besparingar eller inkomster kanske de inte har råd med fastighetsskatter, försäkringar, underhåll eller gemenskapsavgifter, om tillämpligt.
Ett omvänt bolån kommer vanligtvis att erbjuda tillräckligt med pengar för att täcka dessa kostnader i många år, och i de flesta fall kan du inte tvingas att flytta ut. Titeln på ditt hem byter inte ägare.
Med ett traditionellt bolån gör en husägare vanligtvis en månatlig betalning för att återbetala lånet och räntan. Med ett omvänt bolån förfaller det dock inga betalningar medan du bor i bostaden.
Så om en omvänd inteckning ger dig en betalning på 200 000 $, är de kontanterna dina så länge de varar. Lånet betalas tillbaka när huset säljs efter att du flyttar ut eller går bort
De flesta omvända bolåneföretag är flexibla med hur du tar emot dina pengar. Du kan få kontanter i en klumpsumma eller ställa in månatliga betalningar.
Ett engångsbelopp kan hjälpa dig om du har några omedelbara utgifter att hantera, och kan ge dig större övergripande flexibilitet.
Men många pensionärer föredrar den stabilitet och komfort som konsekventa månatliga betalningar kan ge. Den här betalningsmetoden kan också hjälpa till att säkerställa att du inte blåser igenom ditt lånebelopp för snabbt.
Om du tar det omvända bolånet som ett engångsbelopp betalar du en fast ränta. En justerbar ränta kommer att tillämpas om du accepterar månatliga betalningar.
Det finns fem olika sätt att få ett omvänt bolån utbetalt på avbetalning.
Alla pengar du får från en omvänd inteckning betraktas inte som "inkomst" för skatteändamål. Istället anses det tekniskt sett vara ett låneförskott.
Dessa pengar kommer inte att beskattas av regeringen och bör inte heller påverka din socialförsäkringsinkomst. (Det kan dock påverka din förmåga att samla in från vissa behovsprövade program.)
Det är dock värt att notera att eventuell ränta du betalar på det omvända bolånet inte är avdragsgill förrän du betalar den. Det finns alltså en god chans att du inte får en skattelättnad under din livstid.
Pengarna från ett omvänt bolån har inga begränsningar för hur du använder dem. De flesta människor använder kontanterna för dagliga utgifter, men det finns inget som hindrar dig från att använda dem för att flyga till Frankrike, starta en samling av vintage baseballkort eller köpa en vattenskoter.
Naturligtvis, ju snabbare du spenderar pengarna, desto snabbare kommer du att ta slut.
Du har förmodligen hört skräckhistorier om människor som har befunnit sig "under vattnet" på sitt traditionella bostadslån. Detta kan inte hända med omvända inteckningar.
Enligt villkoren för de flesta omvända hypotekslån kan du aldrig vara skyldig mer än ditt hem är värt.
Detta är möjligt eftersom du betalar hypoteksförsäkringspremier till FHA. (Du kan läsa mer om denna försäkring nedan.)
Som med allt annat i livet finns det ett antal nackdelar med att vända bolån du bör vara medveten om.
Kom ihåg att det egna kapitalet i ditt hem är dina pengar. Det härstammar helt och hållet från pengar som du tjänat och betalat ut under åren. Verkar det inte ganska galet att du måste betala ränta och avgifter för att få tillgång till det?
Om du vill ha ett billigare sätt att få pengar när du är äldre och du fortfarande har tid innan du går i pension, öppna en 401k eller IRA och investera i en bred uppsättning aktier eller fonder med låga avgifter och provisioner.
Det är illa nog att du betalar för att få tillgång till ditt eget kapital. Men historien blir ännu värre när du analyserar den totala kostnaden för en omvänd inteckning.
Även om du inte behöver betala tillbaka ett omvänt hypotekslån så länge du bor i huset, finns det utgifter i samband med lånet som du antingen måste betala i förskott eller som kommer att rullas in i lånet.
Detta minskar det belopp du i slutändan får. Först och främst finns det räntekostnader, med räntor som vanligtvis är högre än traditionella bolån.
Övriga kostnader inkluderar:
Alla dessa avgifter och kostnader kan verkligen läggas ihop. De kan göra en omvänd inteckning mycket dyrare än andra mekanismer för pensionsinkomst.
Många får ett omvänt bolån eftersom det ger dem inkomster som gör att de kan bo kvar i sitt hem.
Men vad händer om din hälsa försämras och du måste flyttas till en långtidsvårdsanstalt? Vad händer om du behöver flytta av någon annan anledning?
I det här fallet kommer du att bli skyldig att betala tillbaka det omvända bolånet inom ett år - vilket kan tvinga fram försäljningen av ditt hem.
Om du är den enda låntagaren på lånet kan din make och andra som bor i bostaden då tvingas flytta.
Naturligtvis kan detta vara betungande för dig och dina anhöriga, som kan behöva ta itu med dina långtidsvårdsbehov samtidigt som de sköter försäljningen av din bostad.
Ofta, när en förälder går bort, lämnar de sitt hus till sina barn. Barnen kan sedan antingen välja att bo i hemmet eller sälja det och sänka intäkterna.
Med ett omvänt bolån är det egna kapitalet i bostaden uttömt. Dina anhöriga måste betala tillbaka lånet och det kan tvinga dem att sälja bostaden.
De kommer att sluta med ingenting om de inte kan sälja bostaden för mer än vad du är skyldig. Dina arvingar kan till och med förlora pengar om intäkterna från huset inte räcker för att täcka deras egna stängningskostnader.
Foguth säger dock att det inte borde vara ett allvarligt övervägande att lämna pengar till dina arvingar om du inte har pengar att överleva på. "Jag säger till mina kunder, 'du måste ta hand om dig själv först'", säger han.
En omvänd inteckning är inte en bluff. Men det är inte det bästa sättet att generera inkomster för pension heller.
Faktum är att om du planerar ordentligt för din pension, bör ett omvänt inteckningslån inte ens vara ett övervägande för dig.
Det bör betraktas som ett alternativ som sista utväg för personer som inte har några besparingar eller tillgångar att dra från förutom från eget kapital i sitt hem.
Foguth säger att han har rekommenderat användningen av en omvänd inteckning till en kund bara en gång. Det var till en äldre kvinna vars man hade gått bort och lämnat sin bondgård som den enda tillgången som kunde ge henne pengar att leva på.
En omvänd inteckning gjorde att kvinnan kunde stanna kvar i hemmet tills hon dog.
Det bästa rådet är att undvika behovet av en omvänd inteckning i första hand. Det innebär att börja tänka på pensionen långt innan den kommer.
Att investera så mycket pengar du kan med hjälp av skattefördelaktiga konton som en 401k och Roth IRA kan hjälpa dig att samla tillräckligt med rikedom för att säkerställa att du har betydande tillgångar att dra från.
Korrekt planering kan också ge dig tillräckligt med pengar för långtidsvård, även efter att du lämnat ditt hem. Det kan till och med resultera i överblivna pengar och andra tillgångar att lämna till nära och kära.
