Millennials axlar tunga studielånsbördor i det exakta ögonblicket i livet när de vill kliva upp till vuxenbordet genom att slå sig ner och köpa ett hus. Men eftersom bostadsköp kräver att de flesta tar på sig ännu mer skulder – i form av ett bolån – tvekar många blivande husägare vid tröskeln till detta stora livsbeslut.
Om du har studielåneskulder, bör du också ta på dig bostadsskulder? Svaret, som med de flesta stora ekonomiska beslut, är detta:Det beror på.
Å ena sidan, om din kredit är anständig, du vet att du planerar att stanna i en viss region i minst tre till fem år, din inkomst fortsätter att växa och ekonomin är stark, det finns skäl att undersöka bostadsägande. Men innan du går och handlar lönar det sig att göra lite läxor om hur bolån fungerar – och hur din studielåneskuld kommer att påverka din lånekraft.
Unga vuxna köper bostäder i lägre takt nu än förr:andelen bostadsägande bland 25-34-åringar sjönk med 13 % mellan 1989 och 2016, enligt forskning från konsultföretaget Young Invincibles. Men att köpa förblir ett mål för många unga vuxna – och även om de skjuter upp det samtidigt som de bygger upp fart och slösar bort sina skulder, är det inte omöjligt.
Här är en titt på några av de ekonomiska överväganden du måste göra om du diskuterar om du har råd med (eller bör genomföra) ett bostadsköp samtidigt som du hanterar din studielåneskuld.
Först, de goda nyheterna:hypotekslångivare vet att skuld är ett faktum i konsumentlivet och förväntar sig att du kan bära skulder. Oavsett om du har skulder för ett studielån, en bil eller kreditkort, förväntar sig långivare att låntagare hanterar en varierad blandning av utgifter. Långivare tittar på två nyckeltal när de utvärderar om och hur mycket de ska låta dig låna, ibland kallade "front-end" och "back-end"-förhållanden.
För det första, på "gränssnittet", vill långivare inte se att du betalar mer än 28 % av din totala bruttoinkomst (före skatt) för boendekostnader – inklusive din betalning av ditt bostadslån (bestående av kapitalbelopp plus ränta), fastighetsskatter och försäkringar. Denna siffra kallas ibland "PITI" och är en akronym som står för kapital, ränta, skatter och försäkring. Så om du tjänar $5500 i månaden, vill de inte se att du betalar mer än $1540 för alla dessa utgifter tillsammans. (Och även om du inte köper, är det bra att tillämpa den här principen på hur mycket du betalar för hyra – som förberedelse för budgetering för att köpa.)
För det andra – och det är här det blir intressant – vill långivare inte att din bostadsbetalning i kombination med andra skulder (som kreditkort eller studielån) ska överstiga en viss andel av din bruttoinkomst. Beroende på lånemiljön, lånetypen, din kredit och din handpenning är vad som utgör en acceptabel "back end"-siffra vanligtvis 36 % men kan sträcka sig så högt som 50 % av bruttoinkomsten, även på FHA-lån till nya låntagare.
Om du använder 50 % max, om du tjänar 5 500 USD i månaden vill långivare inte att dina utgifter för boende och andra kostnader överstiger 2 750 USD. Om din bostadsbetalning är $1540, och du har en $650 studielånsbetalning, en $100 kreditkortsbetalning och en $250 bilbetalning, är dina totala utgifter $2540, eller 46% av bruttoinkomsten. Och det är ett acceptabelt förhållande i många fall. För långivare spelar det ingen roll vilken typ av skuld du hanterar – bara den totala summan. (Naturligtvis har kreditkortsskulder hög ränta och större risk, så om din skuld är helt och hållet kreditkortsbaserad kan det påverka din kreditpoäng negativt - men poängen är att långivare accepterar att låntagare kommer att ha hur många skuldtyper som helst.)
Många bolånekalkylatorer låter dig leka med dina exakta siffror så att du kan modellera hur mycket du kan vara berättigad att låna. Du kan prova kalkylatorn här från mortgagecalculator.org eller Zillows verktyg.
Bara för att det är möjligt att låna för att köpa en bostad med just din ekonomiska profil, betyder det att du bör ? Finansiella planerare och investeringsrådgivare kan ha en annan syn på huruvida du ska ta på dig bolån eller, om inte det, mer konservativa åsikter om hur mycket det är vettigt att låna till bostad eller vilka andra förutsättningar de skulle vilja se innan. du tar språnget.
Att köpa ett hem tar en stor bit av alla konsumenters disponibla inkomst – vilket betyder att de som köper för mycket kan göra det på bekostnad av att investera för pension. Även om ett hems värde stiger över tiden och gör det möjligt för en ägare att bygga upp eget kapital, är det diskutabelt om dessa avkastningar kan överträffa investeringar på värdepappersmarknaden. Å andra sidan, men om dina inkomster ökar och bostadsbetalningarna förblir på samma nivå kommer dina bostadskostnader (och hur stor del av inkomsten ditt studielån representerar) båda att krympa som andel av inkomsterna – vilket ger dig utrymme att investera.
Även om bolånetagare kan ha enorma nivåer av studielåneskulder som de inte kommer att kunna betala av snabbt, visar vissa rapporter att det är kreditkortsskulder snarare än studielån som hindrar köp. Även om det är viktigt att hålla koll på betalningar av studielån, kan det vara viktigare att betala ned kreditkortssaldon eller följa strategier för att sänka kreditkortsräntor så att kortåterbetalningsmetoderna träder i kraft snabbare.
Även om ett femsiffrigt studielånssaldo kan vara svårt att radera innan du tar ett hypotekslån, är det enklare – och generellt sett ekonomiskt klokare – att betala av konsumentskulder med hög ränta så att betalningar av studielån inte kastar av sig förhållandena som hypotekslångivare gillar att se. Nixing kreditkortsskulder kan inte bara ge konsumenter bättre möjligheter att låna bolån (prova kalkylatorerna ovan!) utan också ge investeringsbara pengar som kan växa på aktiemarknaden eller i nödsparande.
Skuldbundna potentiella köpare kan upptäcka att även om de kan få en inteckning samtidigt som de har studielåneskulder, kanske de inte kan låna så mycket som de vill eller så känner de att de behöver för att leva på sin nuvarande marknad. Av denna anledning hoppar många Millennials som bor och arbetar i täta storstadsområden över urbana bostadsalternativ och köper i förorterna där priserna är billigare.
Att veta att köpare har studielån, både bostadsbyggaren Lennar och låneorganisationen Fannie Mae har designat låneprodukter som hjälper låntagare att hantera studielån och ett bolån samtidigt.
Men i slutändan kan det snabbaste sättet att få tag på en uppsättning nycklar att hitta sätt att sänka skuldnivåerna för att tillfredsställa de nyckeltal som långivare vill se – både till ett hem du äger och till en solid ekonomisk framtid. Oavsett om det innebär att du ska ta bort konsument- eller bilskulder så att studielåneskulden är den enda skulden du bär när du ansöker om ett bolån eller att du refinansierar och konsoliderar studielåneskulden så att betalningarna utgör en hanterbar del av inkomsten, är det viktigt att förstå hur dina studielån färgar –men utesluter inte nödvändigtvis – bostadsköpsprocessen.
