Att äga ett hem kan vara en enorm källa till stolthet och självständighet, men om du har studielåneskulder kan det ta lite strategiarbete att jonglera med en handpenning och bolån.
Enligt Ashley Dixon, en certifierad finansiell planerare på Gen Y Planning, har bara en handfull av hennes företags cirka 90 kundhushåll både studielån och bolån. "Många människor är bara så fastlåsta [av sina betalningar av studielån] att de känner att de inte har möjlighet att ta ett lån", säger Dixon.
Dixons kunder speglar ett rikstäckande mönster:Enligt en undersökning från 2019 säger 61 % av millennials att studielåneskulder har tvingat dem att skjuta upp att ta ett bostadslån. Vad gäller de som hoppar?
För Liz Pecknold var det bara vettigt att köpa ett hem. 2016 köpte hon, då 25, och hennes man sitt nya hem i Nederland, Colorado, trots ett saldo på 25 000 dollar i studielån.
"Vi var trötta på att hyra och betala bolånet för någon annans lägenhet", förklarar hon. Dessutom var hennes man en veteran, vilket gav dem ytterligare möjligheter till hypotekslån. Stoltheten att äga sitt eget hem har varit värt det, säger Pecknold, men det har inte varit lätt.
"Det var många kostnader som vi inte riktigt hade räknat med", säger hon. Ovanpå bolånet fanns det stängningskostnader, försäkringar, fastighetsskatt och en hög propan- och elräkning på grund av Nederländernas höga höjd och kalla vintrar. "Under de första åren gick vi knappt i balans", erkänner Pecknold.
Noggrann budgetering hjälpte Pecknolds att hålla sig på toppen av sin återbetalningsplan, men de hade inte tillräckligt med över för att bygga mycket av en nödfond. Våren 2020 letade Pecknold efter nytt arbete när coronavirus-pandemin slog till – vilket tvingade många företag att stoppa anställningen.
"Just nu, om jag ska vara ärlig, känner jag mig väldigt osäker på min ekonomiska framtid. Vi har pratat om att sälja huset och bo enklare, säger hon, även om tanken på att ge upp sitt hem inte är lätt - "Vi hoppades på att få ett barn förr eller senare." Nu har det skjutits på is av ekonomiska skäl.
"Om jag var tvungen att göra det igen? Jag vet inte, säger Pecknold om att ha köpt sitt hem 2016. "Jag tror att jag skulle ha spenderat lite mer tid för att ha mer besparingar och lite av en säkerhetsfilt."
Ändå är det möjligt att balansera de månatliga skuldbetalningarna för både bostadsägande och studielån, säger Dixon. Hemligheten ligger i smart budgetering, en stark nödsparplan och att betala av skulder i rätt ordning.
Medan en stor andel av millennials med studielån väljer att skjuta upp bostadsköp, behöver du inte nödvändigtvis vänta tills du avslutar dina månatliga studielånsbetalningar. Det beror på att hypotekslångivare inte bara tittar på ditt lånebelopp. De tar hänsyn till din kreditupplysning, bruttomånadsinkomst och din skuld i förhållande till inkomst.
"Om din kreditvärdighet är utmärkt bör du kunna få en rimlig ränta på ett bolån trots din studielåneskuld", säger Dixon.
När det gäller skuld till inkomst (DTI), är det procentandelen av din månatliga inkomst före skatt som du spenderar på skuldåterbetalningar. Detta inkluderar studielån, men även alla billån, kreditkortsbetalningar som du gör, etc. Så om du tjänar 4 000 USD per månad, betala 400 USD per månad på betalningar av studielån och har en beräknad betalning på 1 200 USD per månad, kommer ditt DTI är 1600/4000, eller 40%.
Medan hypotekslångivare skiljer sig åt vad de anser vara ett acceptabelt DTI, ger Consumer Financial Protection Bureau 43% som det högsta DTI där de flesta låntagare kan få en kvalificerad inteckning. Ett kvalificerat hypotekslån är ett bolån med vissa skydd på plats som ger det mer stabilitet.
Du kan sänka din DTI genom att betala av alla konsumentskulder som kreditkortsskulder, öka din inkomst eller sätta upp en högre handpenning för att sänka din beräknade bolånebetalning.
Om du redan har ett bolån och kämpar för att göra minimibetalningar rekommenderar Dixon att du gör det som Pecknold gjorde under sina första år av husägande:att göra allvar med budgetering. Skriv ner alla dina hushållskostnader varje månad. Ta reda på vart dina pengar tar vägen, eliminera onödiga utgifter och frigör lite extra pengar för dessa betalningar.
Du kan också överväga att refinansiera ditt bolån för att dra fördel av historiskt låga bolåneräntor, säger Pecknold. Det är ett steg hon nyligen tog och det fick 350 USD av hennes månatliga bolånebetalning.
Först till kvarn, säger Anthony O’Neal, privatekonomiguru och författare till Destroy Your Student Loan Debt. Han rekommenderar att du sparar minst 1 000 $ i akuta besparingar innan du blir aggressiv mot skulder. När det är klart kan du gå in i triageläge.
När det gäller mindre ondska, "ett bolån är en bättre skuld än en studielånsskuld", säger Dixon. Ett hus kommer att uppskattas med tiden, så du kommer troligen att tjäna pengar på det, även med ränta. Studielån? Inte så mycket. Det är därför, generellt sett, är det bättre att prioritera att betala av dina studielån först, konstaterar Dixon.
Den andra faktorn är ränta - studielån har vanligtvis högre räntor än bolån, så de suger pengar ur fickan snabbare. Även om förlåtelseprogram finns för federala studielån, är chanserna små - enligt uppgifter från 2019 nekas 99 % av de sökande. "Jag skulle inte vänta på den möjligheten," säger O'Neal.
Istället rekommenderar han att man attackerar studielån från minsta till största innan man blir aggressiv på bolånebetalningarna. Det är en strategi som kallas "skuldsnöbollen." Teorin:Att få de mindre vinsterna under bältet håller dig motiverad att hålla dig till din budget, förklarar O'Neal.
Beroende på din kredithistorik kan studenter också kunna refinansiera sin studielåneskuld till en lägre ränta, vilket sänker deras månatliga betalningar.
Precis som att betala av studielån bör pensionssparande också komma innan du betalar av ditt bolån, säger O'Neal. Det beror på att pensionskonton har en enorm avkastning under din livstid - ofta mer än fastigheter, förklarar han.
Dixon föreslår denna prioriteringsordning:Börja först bidra tillräckligt mycket till din 401(k) för att få din arbetsgivares matchning. För det andra, arbeta med att betala av studielån. Först efter det bör du börja överprestera på din bolånebetalning.
"Denna 401 (k) matchning representerar extra inkomst," säger hon. "Du vill vara säker på att du drar nytta av det."
Om du för närvarande betalar en bolåneförsäkring kan du ha ett argument för att lägga lite mer pengar på ditt hus varje månad. Det beror på att när du väl har en viss procentandel av eget kapital i ditt hem kan du släppa försäkringen (som skyddar långivaren, inte dig.)
"Om du redan bidrar tillräckligt mycket till din 401(k) för att få 100 % av din arbetsgivares matchning [och har betalat av dina studielån], då skulle det vara bättre att få 100 $ i månaden på ditt bolån än att, säg, maxa ditt årliga 401(k)-bidrag”, säger Dixon.
På grund av coronavirus-pandemin och den efterföljande ekonomiska krisen har federala studielånsbetalningar avbrutits till slutet av 2020. Det kan vara frestande att ta över extra pengar till ditt bolån – eller till andra utgifter – men Dixon är försiktig.
"Håll de pengarna vid sidan av. Du kan ta ett beslut senare om huruvida du ska betala av mer av den principen innan räntan börjar ackumuleras igen, eller att sätta den mot andra ekonomiska mål." Tålamodet är inte gratis för alla, säger Dixon – det är en möjlighet.
Kanske hamnar du på kreditkortsskulder närhelst oväntade utgifter uppstår. I så fall kan detta vara din chans att bygga upp dina akuta besparingar, rekommenderar Dixon. Om du är fast besluten att bli av med studielån är det en chans att ta dig framåt.
Med båda alternativen säger hon:"Ditt framtida jag kommer att tacka dig."
Ansvarsfriskrivning:De åsikter som uttrycks av intervjuobjekten är inte nödvändigtvis de från Earnest.
Hur många procent får en fastighetsförsäljare?
Hur kreditkort fungerar och vad du bör veta
Vad är aktiefond? Definition, typer, fördelar och mer
Vi har fyra bra anledningar till att du inte kan fortsätta komma med ursäkter för att undvika aktiemarknaden.
Hur jag "hittade" 300 000 USD för en äldre släkting
