Om du har drömt om att köpa en stuga i skogen, en stuga på stranden eller något annat tillflyktsort, har du övertygande skäl att trycka på avtryckaren. När fall av coronavirus ökar i delar av landet har det mycket attraherande att kunna skydda sig från trånga områden. För att hålla de anställda friska fortsätter vissa företag att tillåta distansarbete, vilket minskar behovet av att arbetare ska vara nära sina kontor. Varför inte koppla in med utsikt över havet eller bergen?
Dessutom har bolåneräntorna sjunkit till rekordlåga nivåer. I mitten av juli sjönk den genomsnittliga räntan på ett 30-årigt bolån med fast ränta till 2,98 % – första gången räntan har sjunkit under 3 % på de nästan 50 år som Freddie Mac har fört register.
Men var beredd att konkurrera med andra köpare om huset du vill ha . Efter våravstängningar för att bromsa spridningen av covid-19, dök köpare upp hungriga på att bo på platser och hus med mer utrymme och andra funktioner som passar för att tillbringa mycket tid hemma. Säljare har dock varit långsammare med att lista sina hem, vilket har orsakat brist i många delar av landet. I juni sjönk USA:s bostadslager med 27 % från samma period året innan, enligt Realtor.com.
Många populära semesterställen är inget undantag från trenden med snäva lager och uppdämd efterfrågan från köpare. I slutet av juni sa Nancy Reither, en fastighetsmäklare med Coldwell Banker i Ocean City, Md., att staden hade cirka 340 listor, jämfört med cirka 1 500 vid samma tidpunkt för ett år sedan.
Sedan de pandemirelaterade avstängningarna lättade och köpare kunde titta på hem igen, "har jag inte kunnat ta en ledig dag", säger Bill Cullin, en Long &Foster-agent som fokuserar på Delawares stränder norr om Ocean City. Stränderna ligger inom några timmar från större storstadsområden inklusive New York City, Philadelphia och Washington, D.C., och köpare kör dit eftersom flygresor blir mindre önskvärda under pandemin, säger Cullin. Dessutom förväntar sig många köpare att arbeta hemifrån tills någon gång i höst, och vissa får permanent distansarbete.
I nordöstra Florida köper köpare fritidshus – särskilt fastigheter vid havet och de med pooler, säger Cara Ameer, en Coldwell Banker-agent baserad nära Jacksonville såväl som i Orange County, Kalifornien.
Hur det går för bostadsmarknaden under de kommande månaderna kommer till stor del att bero på ekonomins bana , säger Danielle Hale, chefsekonom för Realtor.com. Om ekonomin långsamt förbättras kan köpare fortsätta att ta tag i fastigheter när de kommer ut på marknaden. En försvagad ekonomi kan dock innebära att fler ägare lägger ut sina hus till försäljning av ekonomisk nödvändighet men att färre köpare hoppar in för att köpa dem. Statusen för distansarbete och utbildning kommer också att påverka fritidshusmarknaden. "Om skolor eller högskolor tar till distansundervisning igen under det nya läsåret, skulle vi förvänta oss ett fortsatt ökat intresse och shopping för fritidshus", säger Zillow-ekonomen Jeff Tucker. Det skulle vara utan motstycke för de lugnare höst- och vintersäsongerna, tillägger han.
Bostadspriserna är stabila. I juni var mediannoteringspriset 5,1 % högre än året innan, enligt Realtor.com. Många husägare som förlorade inkomster på grund av pandemin har haft rättsligt mandat tillgång till bolåneöverseende, vilket hjälper till att undvika nödställda försäljningar som kan pressa ned priserna. Och som ledde till krisen var den övergripande hälsan för husägande starkare än under den tidigare nedgången, säger Skylar Olsen, senior chefekonom för Zillow.
För att hjälpa dig att navigera på fritidshusmarknaden har vi undersökt vad du kan förvänta dig när du söker, sätt att få ditt erbjudande att sticka ut, samt hypotekslån och skatteöverväganden. Med data från Realtor.com har vi också lyft fram fem semesterområden runt om i landet som är attraktiva när det gäller lager och pris.
Om du tittar på en plats som du bara har besökt som en semesterfirare, kom ihåg att att äga ett hem där kommer med en annan uppsättning bekymmer. Prata med lokalbefolkningen om att bo i området och besök det under de tider på året du planerar att vara där. Du kanske inser att ett samhälle tystnar - med vissa restauranger och butiker stängda - mer än du kanske har förväntat dig under vissa säsonger, eller att du inte gillar att vara där när det är som mest aktivt , säger Ameer. Ta reda på om samhället normalt erbjuder aktiviteter och underhållning som du kommer att njuta av under längre besök – till exempel golfbanor, fantastiska restauranger eller en konstscen.
Föredrar du en bostadsrätt, en fristående bostad eller något däremellan, som radhus eller duplex? Ett hus kan erbjuda mer avskildhet - en eftertraktad egenskap under eran av social distansering - och du behöver inte oroa dig för husdjursbegränsningar eller andra begränsningar som ibland kommer med gemensamma fastigheter. Men du kommer sannolikt att ha ett ökat ansvar som kan vara svårare att hantera när du inte är där, som snöröjning, gräsklippning och landskapsarkitektur. Med en lägenhet tar föreningen vanligtvis hand om sådana uppgifter (även om du förmodligen kommer att betala en avgift för att täcka dem). Dessutom kan internet och kabel inkluderas. Särskilt om du är intresserad av en fastighet,försök att få en känsla av om grannarna ofta hyr ut sina fastigheter . "Ingen vill ta reda på att det är som en brödraskapsfest varje helg på sommaren", säger Ameer.
Om du bor timmar bort från din semesterhemsdestination kan du ha begränsad tid att besöka fastigheter. Leta efter virtuella 3D-turer som låter dig gå digitalt genom hemmen, vilket ger dig en bättre uppfattning om layouten än vanliga fotografier. Eller din agent kan ge dig en livevideotur genom FaceTime, Skype eller en liknande app. Det kan hjälpa dig att begränsa din lista. När du är redo att besöka hus kan du förvänta dig att följa säkerhetsprotokoll som att underteckna ett formulär för att verifiera att du inte har några symptom på covid-19, bära en mask och torka av ytor som du rör.
Att göra ett fynd är svårt på en säljares marknad, men du kan använda några strategier för att hålla försäljningspriset inom ditt sortiment. En är att flytta bort från centrala platser och utöka din sökning till ytterområden. Brenda Wild, en Remax-agent i Aspen, Colo., har sett ett ökat intresse i städer som Carbondale och Basalt, där köpare kan få mer för pengarna än i skidstäderna Aspen och Snowmass. Ameer säger att köpare som åker en och en halv timme söder om Ponte Vedra Beach, Florida, där hon är baserad, kan hitta billigare fastigheter i lugna kuststäder – men de är längre från de aktiviteter och exklusiva bekvämligheter som vissa köpare föredrar.
Du kanske kan få ett erbjudande genom att köpa under lågsäsong för turism. I Ocean City-området är september till december vanligtvis en bra tid att köpa, säger Reither - och hon förväntar sig att det kommer att stämma i år. Korttidsuthyrning förbjöds under våren på grund av pandemin, och vissa semesterfirare avbröt sina sommarbokningar för att undvika risken att drabbas av covid-19. Ägare som förlorat en del av sina vanliga hyresintäkter kan bestämma sig för att investeringen inte längre är lönsam och lägga ut bostäder till försäljning när sommaren är slut. "Jag arbetar med ett par investerare nu som har åtta och tio fastigheter här. De har redan sålt två, och de pratar med mig om att lista resten av dem i slutet av hyressäsongen, säger Reither.
Om ett nyckelfärdigt hem – det vill säga en som inte kräver några omfattande reparationer – är rimligt prissatt och har ett utmärkt läge, är chansen stor att flera köpare lägger bud. På en het marknad måste du agera snabbt från det att den är listad för att lämna ett erbjudande. Arbeta med en erfaren agent på heltid, som mer sannolikt kommer att ha en djup kunskap om den lokala marknaden och vara tillgänglig för att flytta snabbare än någon som arbetar deltid , säger Reither.
Några taktik kan hjälpa till att få ditt erbjudande att sticka ut. Om du kan göra ett kontanterbjudande är det ofta attraktivt. Men ta reda på vad som är viktigt för säljaren – inte alla säljare prioriterar kontantbud eller det högsta priserbjudandet. Säljare föredrar ofta "rena" kontrakt med så få oförutsedda händelser och extra förfrågningar som möjligt - så du kanske vill undvika att be säljaren att till exempel betala för en hemgaranti eller låta dig behålla gasolgrillen på altanen. Men det är generellt sett en dålig idé att hoppa över hembesiktningen.
Fråga om säljarens föredragna tidslinje för att slutföra försäljningen. Om ägaren hoppas kunna behålla bostaden några månader till och du möter andra budgivare som föreslår ett 30-dagarsfönster, kan du vinna genom att erbjuda flexibilitet att låta säljaren stanna ett tag. Om priset verkar vara säljarens främsta bekymmer är ett knep att inkludera en eskaleringsklausul i ditt erbjudande. Du kan till exempel föreslå ett försäljningspris på 350 000 USD men inkludera ett villkor att du betalar 1 000 USD mer än det högsta konkurrerande erbjudandet, upp till 360 000 USD. Om du får en inteckning, inkludera ett förhandsgodkännande med ditt erbjudande.
En annan idé:Skriv ett brev till säljaren som beskriver dig själv och varför du älskar bostaden . Speciellt om ägaren ockuperade hemmet – i stället för att hyra ut det till semesterfirare på heltid – "kan det verkligen beröra deras hjärta", säger Sindy Ready, en Remax-agent i Scottsdale, Ariz.
Innan du binder dig till ett hem, överväg alla löpande kostnader som följer med det. Om du till exempel köper där skidåkning är populärt kan värmeräkningen bli betydande. Detsamma gäller elräkningen för luftkonditionering i varmt väder. Se till att du förstår säsongsbetonat underhåll och speciella fixturer du kan behöva. I kustnära Florida måste du skaffa orkanluckor - och ha någon till hands som snabbt kan applicera dem och säkra din egendom om du är borta när en storm närmar sig, säger Ameer. Om du inte själv besöker hemmet ofta bör någon regelbundet kontrollera det för läckor eller andra problem, och du kan behöva anlita tjänster för snöröjning, underhåll av pool och gräsmatta eller annat underhåll.
Kolla in vilken typ av försäkring du behöver och hur mycket det kostar. Översvämningsförsäkring är ett måste i områden med hög risk för översvämning - och din hypotekslångivare kan kräva det i vissa områden. Om fastigheten är en del av en villaägare eller lägenhetsförening, slå upp dess avgifter.
När du skapar en budget, glöm inte bort köksutrustning och möbler att placera både i hemmet och på en uteplats eller vid poolen. Du vill uppskatta kostnaden för resor till och från fastigheten varje år. Vissa fritidshusägare köper en annan bil eller lastbil för att ha i det nya hemmet, och om du är nära vattnet är chansen stor att du vill ha en båt.
Om du får ett bolån är det ofta smart att använda en lokal långivare. Det kan röra sig snabbare och mer effektivt än en större institution, och det kommer sannolikt att skicka ut en värderingsman som är bekant med området och som kan ge en mer exakt uppskattning av bostadens värde än någon utanför regionen. Fråga din fastighetsmäklare om rekommendationer.
Bolån för fritidshus skiljer sig från de för primära hem på några sätt. Låntagare som stöter på ekonomiska svårigheter är mer benägna att fallera på ett andrahandslån än ett för en primär bostad, och långivare tar hänsyn till den risken. Räntorna är ofta cirka 0,25 till 0,5 procentenheter högre för bostadslån än för primära bostadslån, säger Keith Gumbinger, vice vd för bolåneinformationssajten HSH.com. Du måste göra en handpenning på minst 10% (för ett primärt hem kan du kanske lägga ner så lite som 3% med ett konventionellt bolån), och vissa långivare kräver 20%. Minimikraven för kreditpoäng är lite högre än för primära hem. Med en belåningsgrad (beloppet du är skyldig på lånet som en procentandel av bostadens värde) högre än 75 %, kan du behöva ett minimum FICO-poäng på 680 för att kvalificera dig (på en skala från 300 till 850), jämfört med cirka 620 till 640 för ett primärt bostadslån, säger Gumbinger. Du kommer sannolikt att behöva ha kassareserver för att täcka minst ett par månaders betalningar av bolån . Du kan förvänta dig att tjäna lite hyresintäkter (se nedan), men sådana potentiella intäkter hjälper dig inte att kvalificera dig för ett lån på ett andra hem. Om du inte kommer att ockupera bostaden och planerar att hyra ut det på heltid, betraktas det som en investeringsfastighet, och hyresintäkter kan övervägas.
Att utnyttja eget kapital i ditt primära hem är ett sätt att samla in pengar för ditt andrabostadsköp. Dina alternativ inkluderar ett bostadslån eller kredit eller en utbetalningsfinansiering, där du lånar mer än du är skyldig på ditt primära hem och tar de extra pengarna som kontanter. Men i takt med att ekonomin slår hårt, skärper långivarna upp på bostadslån.
För bolån som erhållits efter den 15 december 2017 kan husägare som specificerar sina federala skattedeklarationer dra av ränta på upp till 750 000 USD i totala lånesaldo (375 000 USD om gifta lämnas separat), inklusive både ett primärt och ett andra hem; för äldre bolån kan du dra av ränta på upp till 1 miljon dollar av skulder, eller 500 000 $ om gifta ansöker separat. Om en av dina inteckningar faller i den första kategorin och den andra i den andra, rådfråga en skatterådgivare för hjälp, föreslår Mark Alaimo, auktoriserad revisor och medlem av American Institute of CPAs Personal Financial Specialist Committee. Du kanske också kan dra av statliga och lokala fastighetsskatter, upp till en sammanlagd gräns på 10 000 USD (5 000 USD om gifta anmälan separat) på statlig och lokal inkomst, försäljning och fastighetsskatt .
Om du bor i ditt fritidshus mer än 14 dagar eller mer än 10 % av det totala antalet dagar du hyr ut det till ett rimligt hyrespris (beroende på vilket som är högst) under beskattningsåret, anser IRS att det är din personliga bostad och inte enbart en hyresfastighet. Hyr du ut ditt fritidshus mindre än 15 dagar per år är hyresintäkterna skattefria. Om du hyr ut mer än 14 dagar per år måste du redovisa hyresintäkterna i din deklaration och du kan dra av hyreskostnader som för bolåneränta, fastighetsskatt, underhåll och allmännytta. Men du kan bara dra av den del av dessa utgifter som uppstår när hyresgäster använder bostaden.
Du kanske planerar att hyra ut din fastighet när du inte besöker den själv för att täcka kostnaderna, men det är en skakig utsikt tills pandemin är i backspegeln. Uthyrningsaktiviteten har återvänt i många populära semesterområden, men statliga och lokala myndigheter kan återigen förbjuda korttidsuthyrning i områden där fallen av covid-19 ökar. Och även där uthyrning är tillåten är semesterfirare oroade över riskerna med att gå in i andra hem .
"Var mycket konservativ" med dina förväntningar på hyresintäkter, säger Michael Slevin, president för Berkshire Hathaway HomeServices Colorado Properties. "Se till att du klarar av ytterligare en avstängning." Läs även om communityns regler när det gäller uthyrning. Vissa husägare eller bostadsrättsföreningar tillåter inte korttidsuthyrning hela tiden, och vissa kan förbjuda hyresgäster att använda faciliteter som poolen eller gymmet.
Om du hyr ut din bostad är det viktigt att anlita en bra städservice. Gäster som söker semesterbostäder söker i allt högre grad webbsökningar med nyckelord relaterade till renlighet, säger Shaun Greer, fastighetschef för Vacasa, en bokningssida för semesterbostäder. Pandemi eller inte, hyresgäster gillar bekväma kvalitetsmöbler. "Du kan inte ha omatchade glas i köket med en lyxig semesterbostad", säger Ready.
