Hej! Idag har jag en bra artikel från en läsare, Max. Max har samlat in $80 000 i hyresintäkter från att hyra ut sina extra rum, och idag kommer han att prata allt om detta ämne. Om du är intresserad av att lära dig mer om detta ämne, kör Max också kursen Rent Out My Spare Bedroom.
Jag har hyrt rum i mitt hus i 5 år. 
Under dessa 5 år har jag tagit in över 80 000 USD i hyresintäkter, fått hyran betald 100 % av tiden och har sparat över 100 000 USD vid 27 års ålder.
Hur gjorde jag detta? Låt oss ta tillbaka några.
Låt mig presentera mig själv, jag heter Max och jag är en förortslevande kille från norra Kalifornien.
Jag växte upp med 3 bröder och inga systrar (snacka om ett kaotiskt hus!), och jag är mellanbarnet, så jag var varken den första favoriten eller barnet.
Min far arbetade många timmar i olika säljjobb för att försörja fyra små barn och min mor blev kvar hemma och blev terroriserad av fyra pojkar under 10 år (bara halvt skojar).
Jag klarade mig så fruktansvärt i grundskolan (underkänd i alla ämnen), min mamma tänkte hålla tillbaka ett betyg. Som en stödjande mamma sa hon alltid till mig, "gör ditt bästa, det är allt jag ber om. Men verkligen, gör ditt bästa." Som en tredjeklassare med tårar i ögonen efter det tredje misslyckade försöket på samma matteprov, gjorde de orden inte så mycket. Det var inte förrän jag blev äldre och reflekterade över min mors kloka ord som jag verkligen förstod vad "gör ditt bästa" innebar. Mer om det om ett ögonblick.
Jag kämpade mig igenom resten av min barndomsutbildning och fann äntligen lite lättnad i gymnasiet. Jag upptäckte att jag kunde ersätta halva dagen med ett "yrkesprogram". Detta innebar att jag gick halva dagen i "vanlig" skola och på eftermiddagen halva kunde jag gå till jobbet och tjäna pengar.
Låt oss bara säga att det här programmet är den främsta anledningen till att jag gick ut gymnasiet. Mitt första jobb var att arbeta på en pantbank i en tuffare del av staden.
Det här var min första erfarenhet av att se människor som verkligen hade det svårt ekonomiskt.
Jag minns att jag pratade med många riktigt bra människor under mina fem år där. Jag tänkte alltid för mig själv, "varför kommer du alltid tillbaka för ett lån?" Jag insåg med några uppriktiga samtal med några "stamgässar" att anledningen till att de hela tiden kom tillbaka var för att de hanterade sina pengar ganska fruktansvärt.
Det här är den verkliga utbildningen som jag inte fick under den andra halvan av min "skoldag".
Jag minns att jag pratade med min chef och han sa åt mig att lära mig så mycket om pengar som möjligt för när du är pank är livet verkligen stressigt. Jag kunde se bevisen på det när jag sopade upp de förlorade reporna och plockade upp tomma flaskor sprit på parkeringen.
Snabbspola fram några år senare och jag köpte mitt första hus. Jag var extatisk, äntligen hade jag ett eget utrymme! Jag kunde spela musik högt, få vänner att komma över och jag kunde parkera i ett garage. "Det här är livet jag vill ha", tänkte jag. Men livet hade andra planer för mig.
Företaget jag jobbade på köptes och slogs samman med en konkurrent och alla jag jobbade med blev uppsagda, inklusive jag. Detta hände bara några månader efter att jag köpte huset.
Livet slog mig riktigt, riktigt snabbt.
Jag var arbetslös, hade nästan ingenting på banken och ett bolån med betalning nästa månad.
Min syn på livet gick från ganska bra till riktigt tråkig, väldigt snabbt.
Innan jag blev uppsagd var mitt liv på autopilot. Jag jobbade lite hårt, men inte riktigt. Min ekonomi var ganska bra, men inte riktigt.
Men nu var min ekonomi på livstöd.
När jag började tycka synd om mig själv och skylla på andra, fick jag en tillbakablick på min mammas råd till mig i 3:e klass. Med en öm men ändå sträng röst sa hon "Gör ditt bästa, det är allt jag ber om. Men verkligen, gör ditt bästa.”
Ärligt talat, jag gjorde inte mitt bästa. Jag levde livet i bästa fall med medioker ansträngning. Livet på autopilot vid 22 års ålder? Är detta verkligen mitt bästa?
I det ögonblicket visste jag att jag behövde göra allt i min makt för att komma till en mer solid ekonomisk plats. Det verkliga livet som vuxen började den dagen.
Jag tillbringade de kommande 24 timmarna med att undersöka på internet (med väldigt lite sömn) hur man tjänar pengar vid sidan av utan ett traditionellt dagsjobb. Jag var utmattad och hittade en artikel som väckte mitt intresse.
Det slutade med att jag landade på den här artikeln där jag pratade om sidojävlar och jag blev fascinerad. Artikeln gav en kort text på två meningar om hur den här killen hyrde ut sina extra sovrum och levde "bolånefritt".
Jag tänkte ”Jag har tre sovrum i det här huset. Jag är bara en person. Vad händer om jag hyrde ut de andra två rummen för att betala mitt bolån? Om jag skulle hyra ut varje rum skulle det betala för mitt bolån medan jag söker jobb. "
Jag började knäppa ihop siffrorna. Om jag skulle hyra ut varje rum för 500 $ styck skulle det vara 1 000 $ per månad.
Mitt lån var strax under 1 000 $ så mitt problem var löst! Inte riktigt. Jag hade fortfarande mycket att göra för att hyra ut de två rummen.
Mina föräldrar och utökade familj hade flera hyresfastigheter under hela min barndom och till denna dag. Så jag var välsignad över att kunna se och förstå hur det fungerade att hyra ut ett hem.
När jag var yngre tog min far ofta med mig för att besöka sina hyresfastigheter, vilket gav mig värdefull erfarenhet från verkligheten.
Han skulle visa mig hur passiv inkomst ser ut i den verkliga världen. Han visade mig när man behandlar en hyresgäst med respekt och värdighet att de vanligtvis betalade hyran i tid. En win-win-situation.
Ibland ville han att jag skulle hjälpa honom att städa fastigheterna efter att en hyresgäst hade flyttat ut eller blivit vräkt, vilket lärde mig det ansvar som följer med att vara hyresvärd. Det är inte allt att luta sig tillbaka och samla in pengar. Ibland behöver du smutsa ner händerna för att underhålla fastigheten.
Även om några av mina erfarenheter av att hjälpa min far att städa fastigheter var mindre roliga (helt äckligt ibland), lärde jag mig mycket om vad som går ut på att äga och underhålla ett hem.
Tyvärr gällde nästan inget av det jag lärde mig av min familj med hyresfastigheter eftersom jag hyrde ut ett rum i ett hus jag bodde i.
Eftersom det här var helt annorlunda än att hyra ut hela huset började jag göra min research.
När jag tillbringade de följande dagarna med att forska, hittade jag bokstavligen tusentals artiklar. En artikel skulle säga ta en insättning, en annan skulle säga att inte ta en insättning. En artikel sa att man aldrig hyr ut rum. Nästa skulle säga att det är en bra idé.
Jag blev överväldigad av all motstridig information och kände mig hopplös. Efter att ha lärt mig av min far visste jag att jag behövde ett skriftligt hyres-/hyresavtal för att se till att alla var på samma sida. Jag använde en av de första mallarna jag hittade för den första rumskamraten. Dålig idé, det slutade med att jag var tvungen att vräka honom eftersom det här generiska avtalet inte var tillräckligt specifikt och han använde kryphål till sin fördel.
Jag har sedan dess skapat ett eget hyresavtal för rumsuthyrning. Du kan ladda ner den från min blogg på denna sida. Jag gjorde massor av justeringar så allt är väldigt specifikt så att du inte behöver uppleva smärtan av att vräka någon. Gör inte samma misstag som jag gjorde!
Jag trasslade till på många olika sätt genom åren. Jag har använt fel hyresavtal, inte ställt rätt frågor och använt en generisk annons som fick 20 personer att ringa mig på en dag! Under hela tiden testade och reviderade jag saker tills jag hade ett beprövat system som jag kunde sätta på autopilot.
Vanligtvis har de flesta bord fyra ben. En i varje hörn, eller hur? Vet du vad som händer när du sätter ett femte ben i mitten? Bordet blir 100 % solid. Ingenting kommer att ta ner det. Det är fem ben som har hjälpt mig att hitta den perfekta rumskamraten, garantera min säkerhet och få hyran betald, varje månad. Jag ska dela vart och ett av dessa ben nu.
Om jag skickade in min första rumsannons för utvärdering hade jag fått ett underkänt betyg.
Varför? Det var för vagt.
Efter att jag fick 20 telefonsamtal första dagen var jag så överväldigad att jag inte ens lyfte luren. Röstmeddelandena jag fick var från personer som inte passade rätt. Varenda en hade massor av drama som hände i sitt liv och jag ville INTE ta itu med det. Jag ville ha fred i mitt hus. Min mentalitet är:allt jag gör med någon måste vara en win-win-situation för mig och dem, annars gör jag det inte.
Anledningen till att min annons inte fungerade var för att den gav minsta möjliga information om huset, grannskapet och mig – ägaren.
Månader tidigare hade jag skrivit ner alla mina ekonomiska mål med specifika siffror, datum och detaljer. Tänk om jag tillämpade samma specificitet på den rumskamrat jag ville ha? Som den perfekta rumskamraten?
Jag skrev sedan rasande varenda egenskap jag ville ha hos en rumskamrat. Ärlig, bra kommunikation, ekonomiskt stabil, direkt och många andra. Efter att jag tittat på den här önskelistan med egenskaper skrattade jag åt mig själv och trodde att den här personen inte existerar men jag kan lika gärna försöka. Låt mig berätta att det här var ett bra beslut.
Nästa morgon tog jag bort min misslyckade annons och ersatte den med min "perfekta rumskamrat sökes".
Du kan säkert gissa vad som hände. Min telefon ringde inte en enda gång den dagen. Jag ringde till och med min mamma för att se till att min telefon fortfarande fungerade!
Den andra dagen fick jag ett telefonsamtal. Det är nästan som om den här killen var allt jag ville ha i en rumskamrat. Stabil inkomst, respektfull, liknande intressen, flytta från en bra situation. Det slutade med att den här killen bodde hos mig i över 3 år, betalade hyra den första i varje månad och var den bästa rumskamrat jag någonsin haft. Annonsen "perfekt rumskamrat sökes" slutade med att fungera.
Om du vill ha tillgång till den exakta annonsen som jag använde för att få denna perfekta rumskamrat kan du komma åt den här.
Jag kom på att ju mer specifik jag var, desto bättre resultat fick jag.
Jag fastnade nu för att vara så rak, uppriktig och ärlig som möjligt.
När annonsen väl var på plats behövde jag ställa några frågor till dem när de ringde, eller hur?
Återigen, första gången jag tog in en rumskamrat ställde jag vaga frågor. Dessa hjälpte mig inte ett dugg att lära mig om honom. Det slutade med att han var en hemsk rumskamrat. Jag önskar att jag kunde ha undvikit det.
Efter den där dåliga smaken i munnen började jag tänka precis som på reklamen. "Vilka specifika svar vill jag ha innan någon flyttar in hos mig?"
Jag började skapa några mycket spetsiga frågor för att hjälpa mig att lära känna den här personen innan jag lägger tid eller energi på dem.
Jag ska gå igenom de två viktigaste.
De måste absolut svara ja på detta. Om jag hyrde ut ett rum för 500 USD per månad skulle jag behöva 500 USD (första månadens hyra) plus 500 USD (deposition) för totalt 1 000 USD. Om de vacklar eller säger att de väntar till nästa vecka eller något liknande avslutar jag artigt telefonsamtalet med att säga till dem att jag bara kommer att överväga dem när de har sparat pengarna. Vissa kanske säger att det här är hårt, jag säger att jag har höga krav.
Om någon inte har sparat 1 000 $ som visar mig att de antingen är i en svår situation ekonomiskt eller inte är bra på att hantera sina pengar. Hur som helst, om jag tillåter dem att flytta in kommer de med största sannolikhet att få med sig det där "problemet" under mitt tak. Jag vill egentligen bara ha folk som är ekonomiskt stabila och bra med sina pengar. Återigen, om de inte svarar med ett säkert ja på denna fråga går jag vidare till nästa potentiella rumskamrat.
Enligt min erfarenhet, ju högre jag höjer mina standarder, desto bättre rumskamrat har jag som bor med mig. Vinn-vinn.
Artikulation är viktig. Du kan snabbt ta reda på om de läser din annons. Ibland skrollar folk till botten och ringer telefonnumret. Jag ställer några frågor till dem som "vad gillade du med annonsen?" Om de läser rumsannonsen kommer de att kunna berätta något för dig som "Jag gillade verkligen dina detaljer" eller "Jag är en direkt kommunikatör."
Du vill fråga dem för att se till att de läser din annons. Om de läser din annons kommer de att antingen prekvalificera eller diskvalificera sig själva på grund av specificiteten. Om de inte kan berätta något om annonsen skulle jag artigt säga "det låter som att du inte läste rumsannonsen, jag lägger ner mycket tid på att göra annonsen så att jag kan hitta rätt person. Vänligen läs annonsen och om du tror att du passar, ring mig tillbaka."
Av dussintals av dessa telefonsamtal har inte ett enda ringt tillbaka. Du kan förmodligen ta reda på varför.
Enkelt uttryckt ställer jag specifika och raka frågor som ger mig viktig insikt. Min tid är värdefull och jag vill inte ägna 30 minuter åt att prata med någon bara för att ta reda på, i slutändan är de inte kvalificerade.
"Se till att du har allt skriftligt."
Vi har alla hört detta en miljon gånger. Detta gäller särskilt när man hyr ut ett rum.
Jag har hört de absolut värsta historierna om människor som utnyttjar sina vänliga hyresvärdar. En röd tråd i många av dessa berättelser är:hyresvärden har inget skriftligt hyresavtal. Tänk på det så här:om du skulle låna ut någon 10 000 dollar och de skulle betala tillbaka dig under de kommande tre åren skulle du vilja ha det skriftligt?
Självklart skulle du det.
På samma sätt, oavsett om du har en främling från Craigslist eller en nära vän flyttar in, vill du ha ett skriftligt avtal.
Anledningen till att jag hade problem i början var att jag använde en generisk mall som inte var tillräckligt specifik för min situation. Jag har upptäckt att det finns tre element som måste ha i ett framgångsrikt hyres-/leasingavtal.
Alla hyresavtal jag har gjort tidigare har varit månad till månad.
Du kanske frågar "men vad händer om någon flyttar ut efter en månad, är det en huvudvärk att behöva hitta någon igen så snart?" Jag har bara råkat ut för detta en gång och från början var hyresgästen med mig. Jag lät honom flytta in eftersom det var semester och svårare att hitta någon.
Frågan jag ställer mig är "om den här personen är bra på papper och via telefon men blir en hemsk rumskamrat, vill jag då behöva leva med dem i ett helt år eller sex månader?"
Svaret är fan nej! Anledningen till att jag tydligt anger i avtalet att jag hyr månad till månad är för att jag vill att rumskamraten ska veta att de inte är låsta för att stanna då omständigheterna kan förändras ganska snabbt under en sexmånaders- eller ettårsperiod.
Skulle du säga att 2019 var annorlunda än 2020? Precis min poäng. Jag ser till att sätta i hyresavtalet att hyrestiden är månadsvis.
Försummelse innebär att hyresgästen inte betalar hyran inom rätt tidsram och det antas att de inte kommer att betala sin hyra. Att hantera någon som vägrar att betala sin hyra kan vara riktigt stressigt.
Tack och lov, när allt står klart i hyresavtalet har du (hyresvärden) en väg framåt.
Mitt tidigare misslyckande med att använda det generiska avtalet innebar inte specifik information om vad förfarandet är om en hyresgäst fallerar. Du bör se till att läsa på om dina specifika statliga lagar och om du har frågor om lagarna kan du ringa en fastighetsadvokat och vanligtvis prata med en gratis i några minuter. Det finns en mängd information på nätet som har statsspecifik information.
Se till att vara uppdaterad om eventuell lagstiftning som antas. Ett par gånger om året söker jag efter "nya hyresvärd-hyresgästlagar för (innevarande år)." Du kan sedan läsa vilka lagar som ska röstas och vilka som har antagits. Enkelt uttryckt, se till att du i ditt hyresavtal har uppdaterad information om vad som händer när en hyresgäst inte betalar.
Det sista du vill är att vara i domstol för småmål och domaren dömer mot dig för att du var dåligt förberedd. Tack och lov har jag inte behövt ta itu med detta personligen. Du vill vara förberedd ifall du någonsin skulle behöva vräka en orimlig person.
Det här är avsnittet som innehåller alla unika element för ditt hus och din situation. Det finns flera element som du kan överväga att lägga till.
Vill du att hyresgästen ska ha en hyresgästförsäkring? Jag säger alltid ja. Låt oss låtsas för ett ögonblick att ditt hus brann ner helt. Dessa är de situationer du kommer att vara tacksam för försäkring. Ditt försäkringsbolag kommer att betala för att bygga om ditt hus, men hur är det med din rumskamrats specialbyggda dator på 3 000 dollar?
Ditt försäkringsbolag kommer inte att betala för att ersätta den datorn eftersom du inte äger den. Det är här hyresgästens försäkring kommer in. Försäkringen är vanligtvis ganska billig (vi pratar $15 per månad) för att täcka deras tillhörigheter. Din rumskamrat kan sova lätt eftersom deras tillhörigheter är täckta. Du som hyresvärd kan också känna dig trygg eftersom även hyresgästen har ansvarsskydd.
Eftersom hyresgästens försäkring är billig är det en god praxis att kräva att din hyresgäst har en försäkring.
Några andra bestämmelser som du kan lägga till är ingen andrahandsuthyrning, rum endast upptaget av rumskamrat, inga rumsändringar och information om sena avgifter. Om du vill ta en titt på det exakta hyresavtalet jag använder kan du se det här och ladda ner det om du vill använda det.
Ja, du vill absolut ha några husregler. Husreglerna håller ditt hus ordning och reda. Alla kan komma överens efter en lång dag på jobbet att de vill ha ett lugnt hem att koppla av i, eller hur?
Samboavtalet är viktigt eftersom det går över de saker som hyresavtalet inte gör. Jag har 15 regler på mina och var och en av dem är viktiga. Här är ett par som har hjälpt mig att hålla fred i mitt hus.
Inga övernattande gäster – Mitt hus är 1000 kvadratfot. Den är inte stor på något sätt. Denna storlek är bra för ett par eller några personer. När du väl börjar lägga till extra personer blir badrumssituationen hektisk. För att hålla lugnet i huset förklarar jag för min rumskamrat varför allas normala schema är så mycket bättre utan några övernattande gäster.
Ljudnivå – Jag vaknar 4:54 varje dag. Fråga mig inte hur jag löste det men jag gjorde det. Jag ser till att alla förstår att det kommer att finnas tysta timmar som gör att alla kan sova. Sömn är viktigt och du vill se till att alla är helt utvilade. När människor har sömnbrist är livet inte alls roligt.
Ironiskt nog, ju fler regler jag lägger till det här avtalet desto bättre rumskamrat brukar jag få. Jag har en fullständig lista över alla 15 reglerna här. Du är välkommen att använda och redigera den efter dina behov.
Ju mer jag respekterar de avtal som finns, desto mer respekterar mina rumskamrater mig.
Om det tillkommer förseningsavgift och sambon betalar för sent, ta ut avgiften.
När du väl börjar kompromissa lite här och där kan du börja kompromissa på större områden.
Följ dina avtal till T.
Att vara hyresvärd har hjälpt mig att förstå att ett jobb på 40 timmar i veckan inte är det enda sättet att tjäna pengar varje månad. När jag väl öppnade mitt sinne för något nytt och obekvämt började jag växa både ekonomiskt och som person.
Jag har nu samlat in över 80 000 USD i hyra och har sparat 100 000 USD. Jag har följt den här planen och planen fungerar riktigt bra.
Mitt liv gick från att jag sov på en soffa med $0 på banken till att lära andra hur man blir hyresvärd för rumsuthyrning.
Att vara hyresvärd för rumsuthyrning behöver inte vara stressande eller förvirrande. Det kan faktiskt vara ganska roligt och man får en passiv inkomst. En win-win.
Med över 5 års erfarenhet och över 30 rumskamrater har jag sett i stort sett allt när det kommer till rumsuthyrning.
Jag har skapat en steg-för-steg-kurs där du kan lära dig hur du hyr ut ditt extra sovrum, skyddar dig och får en passiv inkomst varje månad med minimal ansträngning. Om du aldrig har hyrt ut ett rum tidigare är den här kursen för dig! Du kan anmäla dig här. Den här kursen tar dig från att vara otydlig och förvirrad av all motstridig information där ute till att ha klarhet och veta exakt hur du hyr ut ditt extra sovrum.
Viktigast av allt, nu kan jag nu berätta för min mor med tillförsikt att jag gör mitt bästa på alla områden i mitt liv, och det gör det värt besväret.
P.S. Under en begränsad tid erbjuder jag 25 % rabatt på kursen för alla Making Sense of Cents-läsare. Se till att använda koden MICHELLE i kassan för rabatten.
Glad hyresvärd!
Max
Författarbiografi:Hej alla, Max här! Jag minns att jag fick sova på en soffa och alltid bad familjen om pengar. Jag kände mig som ett misslyckande länge. När jag äntligen var ärlig mot mig själv och kom ur min komfortzon började jag arbeta på mig själv och lära mig allt jag kunde om privatekonomi. Saker och ting började förändras lite varje månad. Sedan den dagen för över 5 år sedan har jag samlat in 80 000 USD i hyresintäkter och sparat 100 000 USD vid 27 års ålder. På MaxMyMoney har jag hjälpt över 250 personer att ta sitt extra sovrum som samlar damm och förvandla det till månatlig passiv inkomst. Mitt mål är att hjälpa dig att få klarhet och hyra ut ditt extra sovrum utan stress.
Är du intresserad av att lära dig hur du tjänar pengar på att hyra ut dina extrarum?
