Jag älskar den här nya intervjuserien som fokuserar på människor som gör extraordinära saker med sina liv. Alla dessa berättelser har varit otroligt motiverande, och jag kan inte vänta med att dela med mig av fler! Tidigare intervjuer inkluderar hur denna 28-åring gick i pension med 2,25 miljoner dollar, hur detta par betalade av 204 971,31 dollar i skulder och hur detta par köpte en husbil på 11 500 dollar, reste till alla 50 stater och byggde upp en blomstrande verksamhet.
För dagens inlägg intervjuade jag 29-åriga Elizabeth Colegrove, en framgångsrik fastighetsinvesterare, fastighetsförvaltare och hyresvärd.
Hon äger för närvarande åtta hyresfastigheter och visar inga tecken på att sakta ner.
Jag frågade er, mina läsare, vilka frågor jag borde ställa till Elizabeth Colegrove, så nedan är era frågor (och några av mina) om att äga hyresfastigheter och vara en långvägshyresvärd. Se till att du följer mig på Facebook så att du har möjlighet att skicka in dina egna frågor till nästa intervju.
I dagens intervju visar Elizabeth oss exakt hur hon byggde upp sitt fastighetsimperium, processen för att ge var och en, vad hon letar efter för uthyrning, hur hon sköter sina fastigheter på långa avstånd och mer. Du kan följa henne på hennes blogg på Reluctant Landlord.
Relaterat:
Min man och jag träffades på gymnasiet när jag var nybörjare och han var tvåa. Vi började dejta vid 16. Vi dejtade på och av tills vi gifte oss när jag tog examen vid 22 och 23. Min mans dröm var att bli stridspilot i den amerikanska flottan, vilket han har uppnått. Min dröm var att arbeta i företagens Amerika.
Tyvärr var en av sakerna jag snabbt lärde mig att behålla ett jobb som marinfru, med en handelsexamen, i bästa fall svårt. Jag hade en fruktansvärd tid att bli anställd från skolan med ungkarlar i den lilla stad som min man var stationerad i även med massor av fantastiska jobbmöjligheter någon annanstans.
Jag tog min magisterexamen på vår första tjänstgöring för att förbättra mina möjligheter och min framtid. När jag tog examen med mina masters började jag med företagsfastigheter efter att ha insett att det inte var möjligt att fortsätta min tillverkningskarriär.
På vår första tjänstgöringsstation mitt i ingenstans södra Texas insåg jag att jag ville ha ekonomiskt oberoende när min man lämnade militären efter 20 år av att ha någon annan kontroll över var vi bodde hur länge . Jag förutser önskan att vilja ha val och ville inte vara bunden till en plats eftersom det bara var platsen som skulle fungera ekonomiskt för oss.
Jag visste att vi behövde skapa antingen ett boägg eller kassaflöde (eller BÅDA haha) så jag provade aktierna men det var inte riktigt min grej. Jag hade ALLTID älskat fastigheter och efter att ha köpt vårt första hus i oktober 2011 kom jag väldigt snabbt på att det här var min grej. Samtidigt insåg jag att det skulle vara svårt att ha mer än ett jobb, så jag strävade efter att bygga upp en bärbar karriär som jag kunde ta med mig till varje tjänstgöring. Så resten är historia.
Vi byggde upp vårt imperium på två olika sätt. Det första sättet var att bo i huset. Du kan köpa ett hus med lite eller inga pengar beroende på din bolånesituation. De vanligaste typerna av lån som folk börjar med är USDA,/VA är 0 %, FHA är 3,5 % och konventionella är 5 %.
Varje ställe vi bodde köpte vi ett hus som var rimligt ekonomiskt med start i Virginia Beach. Vid varje ny tjänstgöringsstation skulle vi köpa en startbostad. När vi slagit oss ner på tjänstestationen och jag hittat ett jobb skulle vi "uppgradera" på tjänstestationen.
Det andra sättet var att leva på en inkomst och ta varje löneökning i karriären och investera den inkomsten. Vi har köpt 4 hus som rena hyresrätter. Dessa hus har kostat oss 15-25 % ned så det var allt som finansierades genom sparsamt boende och ökade våra inkommande inkomster.
Efter ett tag, oavsett hur vi bestämde oss för att köpa, krävde vi fortfarande pengar. Så det enda sättet vi kunde bli framgångsrika var genom att leva MYCKET sparsamt. Genom att leva sparsamt kunde vi rädda de 140 000 som startade våra investeringar.
I oktober 2015 publicerade jag denna inkomstrapport med alla mina siffror. Tänk på att varje månad är olika. Månaderna som jag bytte ut VVS-systemet eller varmvattenberedaren skilde sig från månaderna som inte hade några kostnader.
Tyvärr har jag inget mer aktuellt eftersom vi för närvarande genomgår en större översyn av vår portfölj, säljer 3 hus och köper ytterligare 3 med en 1031. När portföljrevideringen är klar kommer jag att publicera en uppdaterad idé.
Vi hade råd att köpa så många hus genom att ha stor förståelse för bolån OCH spara pengar. Det är viktigt att förstå bolån och vad som fungerar bäst för din personliga situation.
Jag vet att många lägger ner 20 % på huset de ska bo i. Även om det är bra om du bara vill ha en låg betalning. Om du försöker bygga ett imperium är detta inte rätt drag. Verkligheten är att 20 % skulle kunna köpa TVÅ hus till dig om de används på rätt sätt. Du kan lägga 5 % för din personliga egendom och än 15 % på en hyresfastighet (så länge du har mindre än 4 fastigheter.).
Å andra sidan, om du bara använder alla 20 % på ditt första hus, fastnar du tills du sparar ytterligare 15 % för din hyra. Du kan inte lägga mindre än 15 % på en fastighet och du kan inte ta ut refinansiering för mindre än 22 % när du köper huset med en sådan handpenning. Du kan inte få ut pengarna, om du inte säljer, eller huset ökar i pris. Detta är samma sak att säga om speciella program som USDA som är för första gången husägare i lågkostnadsområden. Så även om du har pengarna kan det vara vettigt att delta i dessa program för att spara för framtiden.
Även om du känner till bolånebranschen som jag gör bakifrån. Verkligheten är att för att växa måste du lägga ner pengar på dina hus. Så för att ha råd med handpenningarna måste vi lära oss att leva sparsamt och växa vår inkomstbas.
I början var det genom att ta alla möjliga erbjudanden. Nu är det genom att pyssla med möblerad och företagsuthyrning.
Eftersom min man är aktiv i marinen investerar jag bokstavligen ÖVERALLT eftersom det inte finns något som heter lokalt.
Lokal är endast enligt den aktuella uppsättningen beställningar.
Vi köpte till exempel 5 hus i Kalifornien och vi var lokala tills vi förflyttades till Washington, 1500 miles away. Så jag kommer att leta var som helst som är vettig, eftersom siffror är nyckeln. Till exempel, bara den senaste veckan flög jag till Kansas för att titta på ett område eftersom min vän skickade en del fastighet till mig, och siffrorna var FANTASTISKA så jag flög ut nästa dag. Vi har bott i Anacortes, Washington de senaste 15 månaderna och har fortfarande inte köpt något eftersom priserna är för höga för att hyra.
Verkligheten är att vi rör oss så mycket att det inte finns något sådant om att vara lokal. Allt handlar om om siffrorna fungerar för både våra personliga fastigheter och våra uthyrningar. Vi har köpt för en 15 månaders tur och sedan bott på en båt under en 3-årig turné eftersom siffrorna inte var vettiga.
Jag har nämnt några gånger att det handlar om siffror. Verkligheten är att varje investerare kommer att ha olika "siffror". Vi tittar på kontanter på kontantavkastning, och att demografin passar vårt mål med självförvaltning. Detta beror vanligtvis på de specifika saker som vi letar efter i en ny stadsdel.
Teknik är verkligen fantastisk och det har varit anledningen till att jag har kunnat växa så snabbt samtidigt som jag är självstyrande. Ärligt talat, förutom själva gå igenom för att komma åt skador behöver du inte vara på plats.
Jag har bytt nycklar genom en låsbox eller till och med gömt på fastigheten. Jag listar mitt hus online, tar ut hyran och installerar till och med alla reparationer på distans. Medan att hantera hyresgäster är en hel artikel för sig själv, är verkligheten med fantastiska system nästan allt kan göras.
Det enda som är svårt att göra på distans är själva genomgången av fastigheten för att komma åt skador.
Därför flyger jag antingen ut till fastigheten eller tvingar en vän att hjälpa till. Personligen tycker jag att man bör titta på sin fastighet en gång om året eller så. Det hjälper dig att förhindra att du byter ut saker som inte behövde bytas ut. Till exempel bytte jag nästan ut mattan för 4 000 dollar eftersom någon sa att den behövde bytas ut. Verkligheten var att det fanns EN svart linje, och den var äldre. Så även om det kommer att behöva bytas ut så småningom har det hållit i fyra år till! Så att flyga ut för att se dina fastigheter är väl använda pengar oavsett om du har en fastighetsförvaltare eller själv förvaltar.
Eftersom vi köper på varje tjänstgöringsställe som är vettigt (och andra områden) för oss handlar det om att ha en kundkrets som kan hanteras på långa avstånd. Därför riktar vi oss till unga proffs till proffs som vill bo i samma typ av hus som de skulle köpa men av någon anledning inte kan. Oavsett om de är för övergående för sin komfort eller om deras kredit inte är perfekt på grund av en kort försäljning eller utestängning.
Som en generalisering ligger våra hem i allmänhet i den högre delen av områdena.
De tenderar att vara nyare och köps med tanken att de har små marginaler men utgifterna kan hållas till ett minimum. Vi inkluderar inte heller något som inte skulle ge mervärde till priset. Till exempel, medan människor kommer att betala mer för ett extra sovrum eller ytor, kommer de inte att betala för landskapsarkitektur, skadedjursbekämpning eller tvättmaskin och torktumlare. Så vi erbjuder inte dessa varor.
Det andra vi gör är att se till att vi inte har några onödiga utgifter som inte är vårt ansvar som hyresvärd. Lärdomen vi har lärt oss den hårda vägen är om det inte står i hyresavtalet, eller i statens lag, är det tillåtet. Därför har vi under åren byggt ett 20-sidigt hyreskontrakt som är SUPER detaljerat.
Medan många oroar sig för att detta skulle göra det svårt att hitta en hyresgäst, har vi under alla våra år bara inte haft EN hyresgästskylt och det var för ett par månader sedan. När jag väl pratade med dem insåg jag att de ville ha en hyra som skulle gå månad till månad, och det gör vi inte eftersom vår marknad är MYCKET säsongsbetonad. Så det var bra eftersom det kan förhindra problem på vägen. Medan vi ibland måste ändra saker i vårt hyresavtal, i slutet av dagen. Jag är MYCKET tacksam då det ger båda parter möjlighet att gå iväg innan det blir ett problem under hyrestiden.
Ärligt talat de par gånger som vi hade någon bulk och vi höll vår plats, var de hyresgästen som vi var mest tacksamma för att vi hade dessa bestämmelser i vårt hyreskontrakt. Därför, om vi inte kan komma fram till en kompromiss, är vi glada över att de skickar vidare vårt hus.
Den smärtsamma läxan som vi har fått lära oss är att det inte finns något sådant som en perfekt hyresgäst förrän de har ledigt.
Några av våra bästa hyresgäster under sin hyresperiod har varit SÄMST när de lämnade. De som var helt hemska under hyrestiden har varit bäst på att flytta ut eftersom vi konsekvent höll våra gränser och tackade nej.
Verkligheten är att tron att "det skadar inte att fråga" är utbredd. Lärdomen jag har lärt mig den hårda vägen genom åren är att när du ger en tum plötsligt tas en mil.
Till exempel, jag hade en långvarig militär hyresgäst under hennes hyresperiod var mestadels fantastisk. Hon mentorde mig och jag respekterade henne verkligen. Så jag gav henne bidrag som att inte visa huset så fort jag ville eftersom hon var gravid. Sedan betalade jag för att en städerska skulle komma och städa hemmet, eftersom vi störde henne. Av mina 30 hyresgäster som jag har hanterat var hon den SÄRSTA och den enda som hade tagit hänsyn (eftersom hon var en perfekt hyresgäst).
Vad jag snabbt lärde mig var att alla kunde vara en bra hyresgäst eller en hemsk hyresgäst. Det var allt hur DU hyresvärd. En gång satte jag ihop mitt 20-sidiga hyreskontrakt, och lärde mig att säga NEJ om det inte var min kostnad som hyresvärd. Saker och ting blev faktiskt mycket lättare inte svårare att hyresvärden. Det var som att folk respekterade mig MYCKET mer när jag hade gränser och regler, än när jag böjde mig bakåt för att hjälpa dem!
Ärligt talat, nyckeln till vår framgång har varit uppoffringar och vilja att leva LÅNGT under våra tillgångar. När alla våra vänner skildes i flygskolan tillbringade vi vårt första äktenskapsår med att dela hus med en kompis. När jag ville ta min MBA, istället för att få studielån, tog jag examen skuldfri genom att arbeta min TUSH OFF för att betala kontant genom att arbeta heltid och ÄNDÅ slut på 13 månader.
Mycket sömn och familjetid offrades.
När vi väl hade karriärerna och inkomsterna fortsatte vi att offra. Istället för att köpa ett stort hus när vi först flyttade till Hanford, köpte vi ett litet nybörjarhem och flyttade senare när jag hade jobbet. Genom att köpa istället för att hyra kunde vi spara mycket pengar, men vi hade inte råd att köpa en större bostad. Vi har delade måltider på date night och använt poäng för att köpa de yrkeskläder som behövs. Jag sköter vår uthyrning själv och sparar oss över $25 000 per år.
I slutet av dagen är det enda sättet vi har kunnat ta oss hit genom att göra massor av ekonomiska uppoffringar för att ha de medel som krävs.
Plockar upp telefonen när den RINGAR.
Att äga hyresfastigheter är det mest flexibla givande jobb jag någonsin haft. Det har gjort att jag har ett flexibelt schema som har gjort att jag har haft samma lediga dagar som min man. Jag har kunnat ta en 3 veckors semester till Europa för att umgås med vänner och sedan gå på en av mina bästa vänners bröllop. Jag kan alltid träffa vänner för lunch, och jag kan verkligen vara "johnny on the spot" när någon behöver en barnvakt eller åka till flygplatsen oavsett dag.
Å andra sidan är jag ALDRIG ledig. Jag måste alltid lyfta telefonen, oavsett om det är ett underhållssamtal eller en intresserad hyresgäst i en bostad. Muphy Law har alltid haft att frågor bara dyker upp när jag är upptagen. Jag har jobbat i Fiji precis innan min mans 30-årsfest och när jag lämnar mobiltjänsten måste jag planera för det.
I slutet av dagen skulle jag inte ändra en minut av det. Inte en enda av mina vänner har stört sig på att även om jag alltid kan klara mig så kanske jag måste kolla min telefon eller svara på den. Istället för att oroa mig för hur mycket semester jag tar ut så tar jag det bara. Min brist på kontroll över NÄR jag jobbar är ingenting med tanke på alla fantastiska möjligheter som har öppnats. Jag älskar verkligen det jag gör och skulle inte ändra på det för någonting!
Det enklaste sättet att köpa en fastighet är att köpa en för att bo i den. Verkligheten är att USA:s skatte- och bolånelagar är på plats för att låta alla ha råd med den amerikanska drömmen, eller äga ett hus.
För vissa människor kan du verkligen spara mycket pengar genom att köpa istället för att hyra. Det finns också många lån, VA, FHA, USDA och konventionella 5 %, som alla handlar om att tillhandahålla prisvärda metoder för att köpa ett hem.
Om en idé fortsätter att kittla dig, se till att du undersöker den till fullo från alla vinklar. En av de saker som jag alltid hade velat göra var att köpa billiga hus i vår stad och hyra semesterbostäder. De få gånger jag tittade på det var det helt enkelt inte vettigt. Förra året hade vi ett aha-ögonblick och jag kom på det, med mina större hem. I år hade jag ett aha-ögonblick om var man kan hitta de billiga husen. Tyvärr är de billiga husen nu prissatta.
Så jag sparkar mig själv att vi inte gick in på semesterbostäder snabbare.
Kom ändå ihåg att du alltid kommer att ha AHA-ögonblick i ALLA företag. Jag har haft så många lärande stunder och det är därför jag startade Reluctantlandlord för att hjälpa alla andra att lära sig av mitt misstag. Det största jag har behövt lära mig själv är att inte låta mina AHA-ögonblick spåra mig eller hindra mig från att gå framåt. Verkligheten är att du bara inte kan träffa allt.
Du kommer inte att kunna följa VARJE väg till 100 %.
Mitt mål är 80 %.
Medan vi missade semesterfasen under de första åren, slog vi det hårt det senaste året och det hjälpte oss att tjäna mycket pengar (och tid!!) när jag precis hade lämnat mitt jobb.
Fastigheter är en MYCKET personlig verksamhet. De människor som är SUPER framgångsrika förvandlade sina BEGRÄNSNINGAR till nyckelpunkter till det som gör dem till de de är som investerare.
Till exempel var det negativt för oss att flytta runt och nu är det en grundpelare i min investeringsplan. Det är det som gör mig till en fantastisk långdistansinvesterare. Min MBA gjorde mig fantastisk i att förstå alla de inre punkterna av inteckningar och nödställda egendomar, utmätningar och slutligen självförvaltning.
Om du kopierade mig skulle du förmodligen falla på dina ansikten eftersom du inte har samma stressorer och därför styrkor. Precis som jag inte kan duplicera andra strategier. Till exempel, min vän, har gjort AMAZING i Bay Area med att investera i multiplexer.
Så, läs alla fantastiska böcker där ute, lär dig men anpassa det sedan efter det som passar DIG!
Kom ihåg att det handlar om att skapa en strategi som passar DINA styrkor och svagheter.
Vilka frågor har du till Elizabeth? Är du intresserad av att äga hyresfastigheter?
