Jag har tidigare skrivit om att hjälpa kunder som känner sig instängda i fastighetsinvesteringar på grund av den höga kapitalvinstskatt de skulle vara skyldiga om de sålde sina fastigheter.

I min kolumn om Deferred Sales Trusts beskrev jag hur man använder avsnitt 453 i Internal Revenue Code för att skjuta upp skatten och rulla pengarna till andra investeringar än bara fastigheter.

En annan strategi som jag har fått många frågor om på sistone använder en 1031 Exchange för att placera intäkterna från en försäljning i en Delaware Statutory Trust (DST). Det är ett sätt att stanna kvar i fastigheter – och undvika kapitalvinstskatt – men som en mer passiv ägare.

Många fastighetsinvesterare vet åtminstone lite om 1031 Exchange. Konceptet har funnits sedan 1920-talet; det blev avsnitt 1031 i Internal Revenue Code 1954, och det har uppdaterats genom åren.

I grund och botten tillåter det en ägare eller investerare att sälja en fastighet och skjuta upp kapitalvinstskatten på försäljningen.

Det finns några riktlinjer som du måste följa. Du måste ställa in din 1031 innan du avslutar försäljningen, och dina försäljningsintäkter går till en tredje part, kallad en inkvarterare eller en kvalificerad mellanhand, att hålla. Från stängning har du 45 dagar på dig att identifiera fastigheten du ska byta till. Och sedan har du sex månader på dig att stänga den fastighet du identifierat. Om du gör allt det har du åstadkommit ett framgångsrikt 1031-utbyte. Men fram till 2004 ersatte du fortfarande en fastighet med en annan - så, om du gillar det eller inte, var du fortfarande en fungerande hyresvärd.

Mer nyligen fastslog Revenue Ruling 2004-86 att en Delaware Statutory Trust kvalificerade sig som fastighet och som sådan kunde fungera som en ersättningslösning för 1031 Exchange-transaktioner. Om du var trött på att förvalta en fastighet själv, kunde du istället förvärva en del- eller procentandel i en DST och bli delägare i en mycket större fastighetsinvestering - ett flerfamiljshus med 300 enheter, en livsmedelsbutik, medicinsk kontorsbyggnad etc.

Så nu istället för att Mr. och Mrs. Smith som dina hyresgäster, som kallar dig att komma och fixa sophanteringen, är Walgreens eller CVS din hyresgäst med ett företagshyresavtal. Det är ett mer praktiskt sätt att äga inkomstbringande fastigheter som är särskilt väl lämpade för pensionärer. Ett dussintal ganska stora företag har satt ihop affärer som investerare kan byta till som är professionellt förvaltade och i stort sett nyckelfärdiga.

Det finns en baksida (naturligtvis), och det är likviditet. Du äger fortfarande fastigheter - det är inte som aktier, där du kan trycka på en knapp och sälja. Hållbarhetsperioden kan vara fem till tio år.

Du bör också vara säker på att du har att göra med ett välrenommerat företag, kallat en sponsor, när du strukturerar affären. Jag föredrar sådana som har funnits i mer än 10 år – vilket bevisar att de klarade nedgången på marknaden och kan visa en bevisad meritlista när det gäller att förvärva, förvalta och avyttra tillgångar för investerares räkning – och sådana som förvaltar en betydande portfölj av fastigheter i hela USA Den goda nyheten är att det finns en handfull av dem som har gjort detta i många år. Om du har en pålitlig finansiell rådgivare kan han hjälpa dig att avgöra vem du ska arbeta med.

Investeringsstrategier kan vara varma och kalla – och sommartid svalnade ett tag, tack vare den senaste lågkonjunkturen och fastighetsstoppen. Men de erbjuder en hållbar lösning på ett vanligt investerarproblem. Prata med din skatteadvokat och din finansiella rådgivare för att se om denna strategi är vettig för dig.

Kim Franke-Folstad bidrog till den här artikeln.

Värdepapper erbjuds genom Madison Avenue Securities, LLC (MAS), medlem FINRA/SIPC. Rådgivningstjänster som erbjuds genom Global Wealth Management Investment Advisory (GWM) och/eller Global Financial Private Capital (GFPC). MAS, GWM och GFPC är inte anslutna enheter. MAS och Global 1031 Exchange är inte närstående företag. Att investera innebär risk, inklusive potentiell förlust av kapital.

Varken företaget eller dess agenter eller representanter får ge skatte- eller juridisk rådgivning. Individer bör rådgöra med en kvalificerad professionell för vägledning innan de fattar några köpbeslut.