2015 hjälpte Sahil Mehta till att sälja sin första fastighet i området Berkeley, Kalifornien, vid 18 års ålder, och tjänade en provision på cirka 2 000 dollar. Det befäste hans intresse för att bedriva försäljning och investeringar i fastigheter, som bara har vuxit under de efterföljande åren.

"Det var en så otrolig känsla, inte på grund av mängden pengar utan känslan av prestation", säger Mehta till CNBC Make It.

Nu, bara 25 år gammal, äger Mehta fem investeringsfastigheter tillsammans med sin äldre bror, värda cirka 9,4 miljoner dollar. Han arbetar också heltid på Golden Gate Sotheby's och hjälper till att hantera och avsluta försäljningen.

För att spara ihop till sin första egendom arbetade Mehta på Sotheby's medan han fortfarande gick på University of California, Berkeley. 2017 köpte han och hans bror, som är hans affärspartner, sitt första hus för 950 000 dollar. Bröderna hyr ut fyra av fastigheterna till studenter och familjer och driver en som en Airbnb. Efter bolånebetalningar och fastighetsskatter tjänar de cirka 25 000 USD per månad på hyran, som de fördelar jämnt.

Mehta säger att han hade turen att få jobbet på Sotheby's på college, vilket gjorde att han kunde spara en hälsosam summa pengar när han fortfarande var väldigt ung. I år är han på väg att tjäna cirka 350 000 dollar på sitt dagliga jobb. Han erkänner att blivande investerare behöver mycket pengar för att ens komma in i spelet, och att det uppenbarligen är lättare att köpa fastigheter när man kan dela kostnaden med någon annan, vilket inte alla kan göra.

Han har också lärt sig några dyra lektioner på vägen. Mehta köpte en duplex i januari 2020 och planerade att göra om den till ett enfamiljshus, men lokala bostadsförordningar förbjöd det. Han uppskattar att han förlorade tiotusentals dollar innan han hyrde ut den fastigheten på Airbnb, och ser nu till att göra sin research innan han köper.

Mehta och hans bror planerar att lägga till fler fastigheter till sin portfölj under de kommande åren. De sparar också för att köpa sin mamma och pappa ett hem i närheten av dem i Kalifornien. Mehta säger att det är det minsta de kan göra för sina föräldrar, som immigrerade till USA från Indien och arbetade hårt för att ge sina barn en stabil framtid.

"Det finns inga proportionella saker som jag kan göra för vad de har gjort för oss", säger han. "Som sagt, utan villkor eller något så kommer vi att göra vad vi kan för dem."

Här är fyra tips från Mehta för dig som är intresserad av fastighetsinvesteringar.

1. Välj ett körfält

De viktigaste stegen i fastighetsinvesteringar sker innan du faktiskt köper något, säger Mehta.

"Allt är i förplaneringsfasen och sedan träffar man en överenskommelse när bitarna passar", säger han.

Till att börja med, ta reda på vad du faktiskt är intresserad av att köpa. Det finns många olika typer av fastighetsinvesteringar:enfamiljshus, flerfamiljshus, kommersiella fastigheter och REITs (fastighetsinvesteringsfonder), för att nämna några. Och inom varje kategori finns det olika sätt att tjäna pengar, inklusive flipping, house hacking och mer.

Varje strategi kommer med olika kostnader och risker. Att investera i en REIT liknar till exempel att köpa en aktiefond och kräver mycket mindre tid och energi än att hyra ut ett hus. Att köpa fastigheter "ger dig mer kontroll och ansvar", vilket är mer riskfyllt men kan också ge högre avkastning, säger Mehta.

"Välj ett lämpligt alternativ baserat på din nuvarande finansiella ställning, riskaptit, erfarenhet och hur mycket du vill vara involverad", säger Mehta.

När du väljer hjälper det att förstå ditt "varför", säger han. När du väl har gjort det, välj den strategi som passar den. "Alla har olika motivation och syfte. Att tydligt definiera vad det är för dig hjälper dig att navigera genom bruset."

2. Gör uträkningen

Alla fastigheter tjänar inte automatiskt pengar. Mehta säger att varje investerare måste "bli expert på att beräkna kassaflöde och realisera aktiepotential", vilket han lärde sig om på sitt jobb på Sotheby's.

Kassaflöde i fastigheter är skillnaden mellan en fastighets inkomst och eventuella utgifter. Du kan tänka dig detta som hyra minus betalningen av bolånet, men det är inte den enda kostnaden du behöver ta hänsyn till i till exempel en hyresfastighet. Det finns också driftskostnader och besparingar för framtida förbättringar och akuta reparationer, säger Mehta.

Mehta funderar också på hur mycket mer värde han kan tillföra en fastighet genom fysiska förbättringar. Det kan innefatta att uppdatera köket eller göra om badrummet. Mehta och hans bror lägger för närvarande till en andra våning och enhet på bakgården till en av sina fastigheter, som han uppskattar kommer att lägga till cirka 1,5 miljoner USD till det totala värdet av fastigheten.

3. Var okonventionell

Alla har tillgång till Zillow, Redfin och andra webbplatser med listor online. Om du lägger bud på en fastighet som många andra är, är chansen stor att du inte kommer att få det bästa erbjudandet, säger Mehta. "Du måste tänka och arbeta utanför ramarna för att ha ett försprång på konkurrensen", säger han.

Mehta föreslår att du försöker nå ut till säljare direkt. "Jag köpte personligen mina två första fastigheter utanför marknaden, bara körde genom gatorna i mitt favoritkvarter och såg till salu-skyltar installeras innan bostäderna faktiskt kommer ut på marknaden."

Mehta föreslår också att du kontaktar lokala fastighetsmäklare. De vet ofta vad som kommer att listas innan det faktiskt är det.

4. Spela det coolt

Slutligen, precis som med alla andra investeringar, vill du inte låta dina känslor få det bästa av dig, säger Mehta. Speciellt den senaste tiden har marknaden varit glödhet. Men att förhasta köpbeslut kan leda till ekonomisk huvudvärk längre fram.

"Om du investerar i hyresfastigheter för att få avkastning på dina pengar, var laserfokuserad på det", säger han. Var alltid analytisk. "Avkastningen bör överträffa andra investeringsalternativ tillräckligt för att det ska vara värt det."

Registrera dig nu: Bli smartare om dina pengar och karriär med vårt veckovisa nyhetsbrev

Missa inte: Hur denna 25-åriga fastighetsinvesterare som tjänar 515 000 USD per år spenderar sina pengar