"Hur mycket hus har jag råd med?" Att besvara den här frågan korrekt är en av nycklarna till att bygga ett lyckligt, rikt liv. Tyvärr finns det en stor bostadsindustri i USA som är inriktad på att tillhandahålla fel svar.

Du förstår, bostäder är den överlägset största utgiften i de flesta människors budgetar. Enligt den amerikanska regeringens 2016 Consumer Expenditure Survey spenderar den genomsnittliga amerikanska familjen $1573,83 på boende och relaterade utgifter varje månad. Det är mer än de spenderar på mat, kläder, hälsovård och underhållning tillsammans!

Alltför många människor som kämpar för att få pengarna att gå ihop fokuserar sin uppmärksamhet på att finjustera sin budget. De försöker spara stora pengar genom att klippa kuponger, odla sin egen mat och/eller göra sina egna kläder. Även om det inte är något fel med sparsamma vanor – jag applåderar vardagens sparsamhet! — alla dessa åtgärder kombinerade kommer inte (och kan) inte ha samma inverkan på din budget som att hålla dina bostadsbetalningar överkomliga.

En del av problemet är vad jag kallar Real-Estate Industrial Complex, där varje del har ett egenintresse av att övertyga konsumenterna om att större, dyrare bostäder är bättre. Fastighetsmäklare, bolånemäklare, hemshoppingshower och glansiga tidningar uppmuntrar alla människor att köpa till den högsta delen av sin budget. Men det är farligt att köpa i den övre delen av din bostadsbudget.

Att köpa en bostad är ett enormt beslut, ekonomiskt och annars. Om du ska köpa en plats är det viktigt att veta hur mycket hus du verkligen har råd med.

Skuld-till-inkomstkvot

Ekonomer har använt decennier av finansiell statistik för att skapa datormodeller för att förutsäga hur mycket människor har råd att spendera på bostäder och skulder. Banks use these models to figure out how much they tror att du har råd att spendera på bostäder.

Traditionellt använder långivare vad som kallas en skuld-till-inkomst-kvot (eller DTI-kvot) - ett mått på hur mycket av din inkomst som går till skuld varje månad - för att uppskatta hur mycket du har råd att betala för ett hem utan risk att gå i konkurs. Det här kanske låter komplicerat, men det är det inte.

För att hitta detta förhållande, dividera dina månatliga skuldbetalningar med din bruttoinkomst (före skatt). Så, till exempel, om du betalar $400 mot skuld varje månad och du har en inkomst på $4000, då är din DTI-kvot 10%. Om du betalar $800 mot skuld på en inkomst på $4000, är ​​ditt DTI-förhållande 20%. Ju lägre din skuld i förhållande till inkomst, desto bättre.

Banker och bolånemäklare tittar på två siffror när de bestämmer hur mycket de ska låna:

• Front-end DTI-kvoten (ibland kallad bostadskostnadskvoten), som bara inkluderar dina bostadskostnader:bolåneprincip, räntor, skatter och försäkringar.
• Back-end DTI-kvoten (även känd som totalkostnadskvoten), som inkluderar alla ovanstående plus andra skuldbetalningar som billån, studielån och kreditkort.

Det viktigaste att förstå om skuld-till-inkomstkvoter är att de används för att uppskatta långivarens risk, inte din. Det vill säga ditt hypoteksbolag använder dem för att kontrollera om de tror att du kommer att kunna göra betalningarna – inte om du kan bekvämt göra betalningarna.

Om du vill ha utrymme i din budget för skojs skull bör du välja en lägre skuldkvot än vad din fastighetsmäklare och bolånemäklare säger att du kan använda.

Om du är en penningnörd kan du läsa mer om skuld-till-inkomstkvoter på Fannie Maes hemsida.

Hur mycket hus har du råd med?

Under 1970-talet (innan kreditkortsskulder var vanliga) delades DTI inte upp mellan front-end och back-end. Det fanns bara ett förhållande och det var 25 %. If your mortgage, taxes, and insurance costs were less than 25% of your income, people assumed you could make the payment.

Detta är fortfarande en utmärkt tumregel:Spendera inte mer än 25 % av din budget på bostäder. (Faktum är att detta är den siffra som pengagurun Dave Ramsey förespråkar.)

Som sagt, riktlinjerna för skuld till inkomst har mildrats under åren.

• När min före detta fru och jag köpte vårt första hem 1993, sa vår bolånemäklare till oss att vårt front-end DTI-förhållande måste vara 28 % eller lägre, vilket innebär att vi inte kunde betala mer än 28 % av vår bruttoinkomst till bostäder. Back-end DTI-kvoten var begränsad till 36 %, vilket innebar att våra bostadskostnader och andra skuldbetalningar tillsammans inte kunde vara mer än 36 % av vår inkomst.
• När min exfru och jag köpte ett nytt hem 2004 hade de accepterade DTI-kvoterna ökat med 5 %. "Denna siffran på 28% är föråldrad," fick vi höra. "De flesta människor kan gå så högt som 33%." Back-end-kvoten hade höjts till 38%.
• According to the Fannie Mae website, in 2018 maximum back-end DTI ratios are up to 45% (and sometimes even 50% ). Dessa siffror är galna. Ingen borde lägga hälften av sin bruttoinkomst på skulder – inte ens bolåneskulder! Det är ett recept på ekonomisk katastrof.

Här är en liten tabell som jag skapade för att visa vilken typ av bostadsbetalning du skulle titta på baserat på din inkomst före skatt (vänsterkolumnen) och olika skuld-till-inkomstkvoter (huvudraden):

En ökning med 5 % av din skuld i förhållande till inkomst kanske inte verkar vara en stor sak. But when you’re talking about a house payment, it’s huge.

In 2016, the average American household earned $74,664 before taxes. Using this, a 5% change would be $3733.20 per year or $311.10 per month. Många människor förlorade sina hem under bostadskrisen eftersom de tog på sig bolån som var bara 300 USD mer än de hade råd med varje månad.

Exempel från verkligheten

When my ex-wife and I moved in 2004, our housing payments went from around $1200 per month to roughly $1600 per month. This $400 per month difference was enough to make me panicked about money.

På samma sätt gjorde min yngste bror misstaget att tro på bankerna när de sa till honom att han hade råd med en stor bostadsbetalning. Han kunde först. Men när finanskrisen slog till 2008 och 2009 var han skruvad. Because he’d bought at the top end of his budget, when his income faltered, so did his ability to pay his mortgage. Han förlorade sitt hem till avskärmning.

For the most part, banks are happy to lend you as much money as you want. (Inom rimliga gränser, naturligtvis, och om din kredit är bra.) De kommer inte att hindra dig från att ta på dig mer skuld om deras datormodeller säger att du har råd. Det är upp till dig att vara försiktig.

I The Automatic Millionaire Homeowner , skriver David Bach [betoningen är min]:

You should generally assume that the amount the bank or mortgage company will loan you is more than you should borrow ...Lämna inte med detta. Gör matten. Var realistisk om din situation. Don’t pretend you’re in better shape than you are.

Remember:Nobody cares more about your money than you do. Din fastighetsmäklare, bolånemäklare och bank har alla ett egenintresse av att uppmuntra dig att köpa så mycket hus som möjligt - deras inkomster beror på det. Listen to what they have to say, but make your decision based on what’s best for you .

Playing House

If you think you’re ready to buy a house, take a few months to do a trial run. I The Money Book for the Young, Fabulous and Broke , säger Suze Orman att du ska "leka hus innan du köper ett hus". Jag gillar den här idén. Så här fungerar det:

1. Ta reda på hur mycket du tror att du har råd att betala för ett hem varje månad, inklusive bolån och underhåll. Låt oss använda $1750 som ett exempel.
2. Ta bort det belopp du för närvarande betalar för bostaden. Om din hyra (eller nuvarande bolån) är 1 000 USD per månad, skulle du subtrahera detta från våra hypotetiska 1 750 USD för att få 750 USD per månad.
3. Öppna ett nytt, separat sparkonto. På den första dagen av var och en av de kommande sex månaderna , sätt in 750 USD på det här kontot.

Den här övningen låter dig uppleva hur det är att betala en högre bostadsbetalning. Om du inte kan få dessa siffror att fungera säger Orman att du måste vänta:

If you miss one payment, or if you are consistently late in making the payments, you are not ready to buy a home. Om du kan hantera de extra betalningarna har du tummen upp för att börja leta efter ett hem att köpa.

Generellt sett, när du har sparat 20 % för en handpenning och du har råd med månatliga bolånebetalningar, är du redo att börja leta efter ett hem. Ja, du kan köp en bostad med en mindre handpenning — jag köpte min första plats med en handpenning på 2 %! – men det kommer att kosta dig i längden. Du måste ha en privat bolåneförsäkring (PMI), du kommer att betala mer i ränta och du kan försätta dig själv i en situation där du inte har råd att behålla ditt hem.

Slutet

Bostadsköpare blir ofta tillsagda att "köpa så mycket hus du har råd med". Men problemet med detta råd är att det lämnar dig utan en buffert. Vad händer om du blir av med jobbet? Vad händer om du tvingas sälja din bostad efter att bostadspriserna har sjunkit?

Istället för att köpa så mycket hus du har råd med, köp bara så mycket hus som du behöver . Tänk på konventionella skuld-till-inkomstkvoter som tak, inte mål.

Ge dig själv marginal för fel. Istället för att basera din husköpsbudget på en 36% front-end DTI-kvot, överväg att sänka det till 28%. Eller ännu bättre, 25 % (precis som förr!).

Om du har en genomsnittlig amerikansk hushållsinkomst på cirka 75 000 USD, skulle ett DTI-förhållande på 36 % leda till att du budgeterar 2 250 USD per månad för bostäder (förutsatt att du inte har någon annan skuld). Om du skulle gå med en mer konservativ 25% DTI-kvot, skulle den budgeten vara $1563 per månad. Det är en besparing på $687 per månad - över $8000 per år! Tänk bara:Vad skulle du kunna göra med en sådan förändring?

Ett annat sätt att skapa en buffert är att basera din budget på din nettolön istället för din bruttolön. Eller, om du är i ett förhållande där båda partnerna arbetar, kör siffrorna för endast en av de två inkomsterna.

Nej, du kommer inte att ha råd med ett stort bolån om du gör det jag rekommenderar. Men vet du vad? Du kommer inte att känna dig klämd av dina bolånebetalningar. Och du kommer att vara på mycket mindre risk nästa gång bostadsmarknaden imploderar. Det bästa av allt är att du kan plöja alla pengar du har sparat på bostäder i en byggnad som en enorm rikedomssnöboll!

Bolåneerbjudanden