(Den här sidan kan innehålla affiliate-länkar och vi kan tjäna avgifter på kvalificerade köp utan extra kostnad för dig. Se vår information för mer information.)
Att investera i fastigheter är ett utmärkt sätt att bygga upp välstånd och skapa kassaflöde. Men det är också ett stort ekonomiskt åtagande.
Och med alla stora ekonomiska åtaganden vill du undvika stora misstag.
Enligt Investopedia, "Snålar med forskning" är ett av de bästa misstagen att undvika om du vill att din fastighetsinvestering ska lyckas.
Det är där due diligence kommer in.
Due diligence är att noggrant undersöka en fastighetsinvestering före den slutliga försäljningen.
Att veta hur man gör due diligence minskar risken för stora ekonomiska misstag. Och det hjälper dig att investera med mer kunskap och självförtroende.
Den här artikeln diskuterar varför due diligence är viktigt i fastigheter. I första hand täcker det hur att utföra due diligence för fastighetsinvesteringar.
Vad betyder due diligence?
Enkelt uttryckt är due diligence att "göra dina läxor." Det bekräftar fakta och väger möjliga resultat före fatta ett viktigt beslut.
Rekommenderad läsning:Vad betyder "Gör din due diligence"?
Due diligence för fastigheter är att verifiera en fastighets fysiska, finansiella och juridiska fakta innan du köper den.
Det är det bästa sättet att vara säker på att du får den egendom – och den inkomstpotential – du förväntar dig.
Den goda nyheten är att om du hittar problem under din forskning kan du omförhandla kontraktet eller gå därifrån.
Så det är lätt att se varför due diligence är avgörande för fastighetsinvesteringar. Processen kan dock vara intensiv.
Så hellre än att tänka på det som en syssla, se det som en möjlighet.
Se det som din chans att fatta ett välgrundat beslut och undvika stora misstag.
Oavsett om du vänder hus, hackar hus eller köper en hyresfastighet kommer du att genomföra due diligence.
Naturligtvis kan sättet du analyserar typer av fastighetsinvesteringar på skilja sig åt, men grunderna är desamma.
Under due diligence får du veta så mycket som möjligt om en fastighet innan försäljningen är slutgiltig. Och processen börjar innan du ens kliver in i en fastighet.
Det finns tre steg i due diligence-processen:
Läs vidare för grundläggande due diligence för alla fastighetsinvesteringar. Se också hur analys av en hyresbostad skiljer sig från en husvändning.
Innan du lägger ett erbjudande på någon fastighet, spara tid, pengar och energi genom att göra en preliminär due diligence.
Nedan finns några viktiga steg att ta innan lämna ett erbjudande på en fastighet:
Ett utmärkt sätt att förstå din fastighetsmarknad är att analysera fastigheter som de du vill köpa – aka "comps" eller jämförbara fastigheter.
Så här lär du dig om din målmarknad:
För att hitta ett område att investera i, titta på den lokala demografin och data. Tänk på följande:
Användbara webbplatser för att samla information:
Olika finansinstitut erbjuder olika typer av lån. Men inte alla program, villkor och priser är tillgängliga för fastighetsinvesteringar.
Dessutom finansierar vissa banker inte särskilda fastigheter. Till exempel kommer vissa inte att erbjuda lån till fastigheter som behöver omfattande reparationer.
Så det är klokt att köpa den bästa finansieringen för investeringsfastigheten du vill ha – före du är redo att köpa.
Det är också klokt att bli förhandsgodkänd av en långivare (inte bara förkvalificerad, så säljare kommer inte att vara oroliga för att din finansiering faller igenom om de accepterar ditt erbjudande.
Det förhandsarbete du lägger ner på att förbereda finansieringen kommer att löna sig när du hittar rätt fastighet och lägger ett bud.
När du tittar på fastigheter, gör en lista över nödvändiga reparationer och beräknade kostnader. Många investerare har en färdig lista över typiska rehabartiklar för detta ändamål.
Inkludera saker som VVS, tak, grund, VVS, el och fönster.
Vid denna tidpunkt kommer renoveringskostnaderna att vara en uppskattning av bollplanken. Ändå är det viktigt att beräkna potentialen gå tillbaka för att bestämma om du vill lägga ett erbjudande.
När du har uppskattningar av rehab, gör några snabba beräkningar för att se om det är värt att lägga ett erbjudande.
Det är här som hyres- och flip-fastighetsanalyser före erbjudanden skiljer sig åt.
Ändå kan du överväga att göra beräkningar för båda strategierna.
För om båda metoderna har potential har du en bra exitstrategi om den ena inte fungerar.
För befintliga hyror, använd hyresinformationen från säljaren för att utvärdera fastighetens potential.
Vanligtvis tillhandahåller säljaren ett proformautdrag som visar hyresintäkter och utgifter.
Tänk bara på att proforma är en uppskattning baserad på säljarens rapport – och kan utelämna viktiga detaljer.
Med andra ord måste det verifieras under mer djupgående due diligence efter att ett kontrakt är på plats.
Om fastigheten inte är en befintlig hyra, uppskatta potentialen utgifter och hyresintäkter.
För ett konservativt tillvägagångssätt, underskatta hyran och överskatta kostnaderna.
Gör sedan några beräkningar för att utvärdera fastighetens potential, inklusive Net Operating Income (NOI), Cap Rate och Cash on Cash Return.
Nettodriftsinkomst =Bruttoinkomst – Driftskostnader
Cap rate =Netto Operating Income (NOI)/Totalt inköpspris
Kontantavkastning =NOI/Kontantinvestering
De flesta flip-egenskaper behöver mer än lite TLC och blir prissatta under marknadsvärde. Så en kritisk uppskattning är After Repair Value (ARV) .
För att hitta ARV behöver du först de beräknade rehabkostnaderna från när du gick igenom fastigheten.
(Obs! Du kanske vill överskatta utgifterna för att ta hänsyn till överraskningar.)
Ta också reda på det genomsnittliga värdet per kvadratfot för jämförbar egendom s.
Sedan kan du räkna ut värdet som tillförts av renoveringarna.
Så här gör du:
Beräkna den uppskattade ARV
After Repair Value (ARV) =Inköpspris + Mervärde tillfört av renoveringar
Sedan kan du använda ARV för att bestämma högsta inköpspriset . En vanlig tumregel är 70 %-regeln:
Maximalt inköpspris =(ARV x 0,70) – Beräknad reparationskostnad
Köperbjudandet definierar due diligence-tidslinjen och villkoren för den slutliga försäljningen.
Till exempel har bostadskontrakt ofta fördefinierade tidslinjer på 10 till 21 dagar. Men du kan förhandla om olika tidslinjer.
Erbjudandet bör också säga att du som köpare kan säga upp avtalet om du hittar oväntade fysiska, ekonomiska eller juridiska problem under due diligence.
När du och säljaren har skrivit under erbjudandet blir det ett juridiskt bindande avtal.
Därefter gör du en seriös insättning. Sedan börjar tidslinjen för att slutföra due diligence.
Saker och ting går snabbt! Så samla in information, begär dokumentation och schemalägg inspektioner direkt.
I slutet av tidslinjen kan den seriösa insättningen bli icke-återbetalningsbar. Du kan begära en förlängning, men det är vanligtvis bättre att hålla sig till den ursprungliga tidslinjen.
Ägare kan bara gå vidare till ett annat erbjudande på en konkurrensutsatt marknad om du inte kan stänga i tid.
Ett utmärkt sätt att säkerställa att du slutför allt är att ha en fastställd due diligence-process.
Till exempel, ha en disposition för varje steg med tomma formulär och checklistor.
Due diligence efter erbjudandet bekräftar en fastighets fysiska, ekonomiska och juridiska fakta.
Var öppen för att hitta problem medan du går igenom processen.
Du är i förhandlingar tills de slutliga förlikningshandlingarna undertecknas. Så det är din chans att undvika en riskabel investering.
Fysisk due diligence undersöker fastighetens skick och klargör rehabkostnader och marknadsvärde.
Den inkluderar en värdering, fastighetsbesiktningar, genomgång och reparations-/renoveringslista.
Utvärdering. En professionell värderingsman utvärderar fastighetens kvalitet, skick och storlek.
Sedan jämför de det med liknande fastigheter och fastställer ett rimligt marknadsvärde.
Bankfinansiering kräver en värdering. Men även om du inte har bankfinansiering, överväg att skaffa en.
Egendomsinspektion. Anlita en kvalificerad heminspektör för att kontrollera om det finns invändiga och exteriöra brister, byggkodproblem och dolda problem.
Att gå igenom med inspektören för att se problemen och ställa frågor är en bra idé.
Inspektionen bör se på följande:
Genomgång. Det är viktigt att gå hela fastigheten, även om du har en professionell besiktning.
Och om fastigheten har flera enheter, titta på var och en .
En genomgång är idealisk för att göra en detaljerad lista över reparationer och renoveringar och notera problem på tomten och angränsande fastigheter.
Här är några saker att lista:
Övriga inspektioner. En vanlig fastighetsbesiktning täcker inte allt.
Beroende på fastighetens ålder och skick, överväg dessa extra inspektioner:
Finansiell due diligence hjälper dig att avgöra om fastigheten är en sund finansiell investering.
Naturligtvis, ju mer korrekt information, desto bättre. Men ibland måste man göra antaganden.
Nedan finns vanliga finansiella due diligence-poster. Följande är specifik information för uthyrning kontra flip-fastigheter.
Uppskatta reparations- och renoveringskostnader .
Använd listan över rehabartiklar från din genomgång för att beräkna reparationskostnader.
Försök att hitta faktiska kostnader för material och arbete. Och glöm inte avgifter för kommunala kontroller och tillstånd.
Om du anlitar en entreprenör, be dem att se fastigheten och ge dig en uppskattning.
Om det inte är möjligt, ge dem reparations- och renoveringslistan för att få en bollplank.
När du har en rehabkostnad, jämför den med den uppskattning du gjorde innan du lade ett erbjudande.
Stämmer kostnaderna överens?
Försäkring. Få offerter från några försäkringsbolag för rätt försäkringsskydd.
Typen av försäkring kan bero på om du hyr eller vänder.
Du kan till exempel behöva en hemrenoveringsförsäkring, en hyresvärdsförsäkring eller en ledig egendomsförsäkring.
Om fastigheten är i en översvämningszon, lägg till översvämningsförsäkring till listan.
Många hyresvärdar köper också en paraplyförsäkring som ett extra skydd.
Fastighetsskatter. Offentlig fastighetsskatteinformation är ofta tillgänglig via lokala myndigheter.
Kontrollera fastighetstaxeringen och se om skatterna är aktuella.
För befintliga hyresfastigheter, samla in och analysera aktuell hyresinformation.
Om fastigheten inte är en befintlig hyra, använd uppskattad ekonomisk data baserad på marknadsinformation.
När du har bekräftat detaljerna, kör om beräkningarna för NOI, takränta och kontantavkastning.
Uthyrningsdokumentation
För befintliga uthyrningar, be om säljardokumentation för att verifiera proformautlåtandet.*
Data som samlas in kan avslöja ekonomiska problem med fastigheten, skatter, hyresavtal etc.
Du kan också använda den för att hitta nettooperativa inkomster (NOI), cap rate och cash on cash return.
Dokumentation för en långtidsuthyrning:
*Det finns mycket att analysera när man köper en hyresbostad. Överväg att anlita en fastighetsadvokat och CPA för att hjälpa dig.
Uppskattning av intäkter och kostnader
Om fastigheten inte är en befintlig hyresrätt, kommer du att prognostisera intäkter och kostnader för att få NOI, cap rate och cash on cash return.
För noggrannhet, använd marknadshyror för liknande fastigheter.
Räkna sedan ut förväntade utgifter, som marknadsföring, underhåll, fastighetsförvaltning, gräsmatta och reparationer.
Du kommer att fokusera på rehabkostnader och efter reparationsvärde (ARV) för att analysera en flip.
Så korrekta renoverings- och återförsäljningsuppskattningar är avgörande för en framgångsrik flip.
Det är ofta klokt att överskatta kostnaderna för att minska risken att förlora pengar.
Använd listan över reparationer och renoveringar från din genomgång för att få reparationskostnader.
Var noga med att undersöka värdet av jämförbara egenskaper för att hitta ARV.
Tänk på att flips har fastighetsprovisioner och bygglovsavgifter utöver rehabkostnader. Dessutom kan innehavskostnader öka under renoveringar.
Om du inte har erfarenhet, överväg att anlita en entreprenör för en detaljerad uppskattning.
Juridisk due diligence behandlar titelfrågor, zonindelning, covenants, etc. Så det rekommenderas att anlita en fastighetsadvokat eller ett titelbolag.
Homeowner’s Association (HOA). Granska HOA-reglerna, föreskrifterna och ekonomin om fastigheten är en del av en HOA.
Zonindelning. Kan zonindelning påverka din investering eller fastighetsvärde?
Leta efter saker som framtida utveckling och beläggningsbegränsningar.
Titelsökning. En advokat eller ett titelföretag gör en titelsökning för att leta efter panträtter eller betydande juridiska frågor.
Här är vad de letar efter:
Titelbolag har även titelförsäkring för frågor som missas i titelsökningen. (Långivare och vissa stater kräver titelförsäkring.)
Fastighetsundersökning. Du kanske vill ha en undersökning om det finns en diskrepans över fastighetsgränser. Som sagt, undersökningar är mest relevanta för kommersiella eller flerfamiljsfastigheter.
Den due diligence som diskuterats hittills gäller även kommersiella fastigheter, men det finns mer i det.
Juridiska frågor, läge, zonindelning, miljöfrågor och hyresavtal är mer kritiska. Så det är ofta värt besväret att anställa ett team av proffs när man överväger kommersiella fastigheter.
Rekommenderad läsning:Investering i kommersiella fastigheter:Bygg en CRE-portfölj
Om du upptäcker oväntade problem under due diligence-perioden kan du
1) omförhandla kontraktet, eller
2) säga upp avtalet.
Om du hittar ett problem som säljaren kan åtgärda kan du be dem att åtgärda det innan du stänger. Sedan, om säljaren samtycker, kontrollera att de gjorde det innan du undertecknar förlikningspapper.
Ibland kan eller vill säljaren inte åtgärda problem.
Men om du ändå vill köpa fastigheten kan du be säljaren om prissänkning (kallad ombyggnad) eller andra ekonomiska eftergifter.
Om en säljare vägrar att förhandla vidare, hävs avtalet och du får dina pengar återbetalda.
Dessutom, om du hittar för många oväntade problem kan du säga upp avtalet och gå därifrån.
Om det är före due diligence deadline får du dina seriösa pengar tillbaka. Om det är efter deadline är det möjligt att förlora din seriösa insättning, men det beror på omständigheterna.
Att utföra due diligence är tidskrävande och kostar ofta pengar. Men i det långa loppet är att utföra din due diligence ett viktigt steg för framgångsrika fastighetsinvesteringar.
Det hjälper dig inte bara att förstå potentiella risker och fördelar, utan det sparar tid, pengar och huvudvärk på vägen.
Hoppa inte över att utföra due diligence på en het fastighetsmarknad bara för att få en affär.
När du klipper hörn för att slå ut konkurrenterna kan dina drömmars inkomstbringande hyresfastigheter snabbt förvandlas till en mardrömsgrop för pengar.
Nästa:Fastighetsinvesteringar med Crowdfunded Farmland
Artikel skriven av Amanda
Amanda är en teammedlem i Women Who Money och grundaren och bloggaren bakom Why We Money. Hon tycker om att skriva om lycka, värderingar, pengar och fastigheter.
Kvinnor som tjänar pengar
Amy Blacklock och Vicki Cook grundade Women Who Money i mars 2018 för att ge användbar information om personlig ekonomi, karriär och entreprenöriella ämnen så att du tryggt kan hantera dina pengar, öka ditt nettovärde, förbättra din allmänna ekonomiska hälsa och så småningom uppnå ekonomiskt oberoende.
IRA för minderåriga:Hur en tidig start kan hjälpa till att öka pensionssparandet
Hur man avslutar ett CreditReport.com-konto
Hur mycket ska jag betala in till pension varje månad
Här är hur mycket din nästa stimulanskontroll kommer att bli
hur kan banker stödja återhämtning av småföretag?
Private Equity-avgifter
4 tips för att prata pensionering med din make
13 skäl att handla på Walmart (även om du hatar Walmart)