Avbetalningsmarkkontrakt, även känd som kontrakt för handling, är en mängd olika fastighetsägares finansiering som tillåter en köpare och säljare att hoppa över bankgodkännandeprocessen och arbeta direkt med varandra. Markkontrakt är ett vanligt sätt att köpa och sälja fastigheter i delstaten Michigan, och även om varje markkontrakt kan variera på grund av affärens flexibla karaktär, finns det gemensamma drag som alla parter bör förvänta sig.
Det typiska markkontraktet, i Michigan och på andra håll, kräver att säljaren ska hålla handlingen i sitt eget namn som säkerhet medan han tillfälligt finansierar köpet åt säljaren. Säljaren vill vanligtvis ha ett 30-årigt lån, med en ballongbetalning som ska betalas efter fem eller 10 år. De kommer överens om pris, ränta och handpenning, som är liten i genomsnitt och sträcker sig från 1 till 10 procent. Säljaren samtycker också till att underhålla fastigheten och utföra nödvändiga reparationer, samt betala fastighetsskatt och försäkring. Affärer registreras hos länsskrivaren.
Genomsnittliga kontraktsvillkor i Michigan kräver en 30-årig amortering som kräver att säljaren betalar hela det förfallna saldot efter att säljarens finansieringsperiod slutar. Detta åstadkoms vanligtvis genom refinansiering av vendee. De betalningar som säljaren gör under löptiden ackumulerar en skälig andel för henne; att eget kapital används för att refinansiera till ett banklån, och säljaren betalas i sin helhet. När det inträffar överför leverantören titeln till säljaren.
Om säljaren inte accepterar, tillåter Michigan säljaren rätten till förverkande, förutsatt att klausulen skrivs in i köpekontraktet. Förverkande tillåter säljaren att helt enkelt lämna tillbaka egendomen till säljaren om han hamnar efter med betalningar och inte kan ta igen dem. Säljaren har antingen 90 eller 180 dagar på sig att åtgärda felet, beroende på hur mycket pengar hon har betalat in i kontraktet. Om hon inte kan åtgärda felet återlämnas egendomen till säljaren och säljaren behåller betalningarna som likvidation.
Michigan ger även leverantörer rätten att utestänga utomrättsligt om försäljningskontraktet innehåller en försäljningsrättsklausul. Detta innebär att säljaren inte behöver gå igenom domstolssystemet för att kräva tillbaka huset. Säljaren kan också utestänga rättsligt enligt lag i Michigan, men det är långsammare och dyrare. Den stora skillnaden mellan förverkande och utmätning är att vid förverkande kan säljaren bli aktuell genom att bara betala det förfallna saldot (och kan sedan stanna kvar i fastigheten, förutsatt att hon förblir aktuell). Avskärmning påskyndar hela skulden; och kan dessutom tvinga säljaren att vara ansvarig för eventuella brister som inte tillgodoses genom försäljningen av fastigheten.
Michigan tillhandahåller också skydd för säljarna i fall säljaren inte kan leverera en tydlig titel när avtalet är uppfyllt (vilket innebär att säljaren betalar säljaren i sin helhet). Säljaren kan få ett domstolsbeslut som uppmanar säljaren att leverera handlingen. Säljaren kan också säga upp markkontraktet och kräva tillbaka alla pengar som betalats in till fastigheten. Slutligen kan säljaren begära ytterligare skadestånd.
