Ibland kallas den "vänliga avskärmningen", handlingen i stället för avskärmning innebär att låntagaren frivilligt lämnar över egendomen till långivaren för att undvika utmätningsförfaranden. Medan fastighetsägaren förlorar egendomen i båda fallen undviker låntagaren pinsamheten och dramatiken med en formell avskärmning.
När en köpare köper fastigheter och använder egendomen som säkerhet för att säkra ett lån, kan långivaren vända sig till den rättsliga processen för avskärmning för att sälja eller få egendomen om köparen misslyckas med lånet. Tre grundläggande typer av avskärmning inkluderar rättslig avskärmning, icke-rättslig och strikt avskärmning. Den rättsliga utmätningen kräver domstolsåtgärd. Ingen försäljning sker i en strikt avskärmning, eftersom egendomen tillfaller långivaren efter att ha uppfyllt de nödvändiga lagkraven.
För att undvika pinsamheten med en avskärmning och få erfarenheten bakom sig, väljer vissa fastighetsägare en DILF när de vet att avskärmning är oundviklig. Detta kräver ett avtal mellan både låntagaren och långivaren, och låntagaren initierar vanligtvis avtalet. Låntagaren släpper äganderätten till långivaren för att uppfylla lånet och lämnar fastigheten.
Långivare accepterar inte alltid att acceptera en DILF. Genom att acceptera den vänliga avskärmningen, kan långivaren förverka vissa rättigheter som ges av en formell avskärmning, såsom eventuella VA-garantier eller privata anspråk på inteckningsförsäkringar. Om avskärmningen är oundviklig kan långivaren väga de ekonomiska fördelarna med att acceptera handlingen, vilket inkluderar att undvika utmätningskostnader och eventuella skador på egendomen under vräkningsprocessen.
Medan låntagaren undviker pinsamheten med en utmätning, kan en DILF vara lika skadlig för gäldenärens kreditpoäng som en utmätning, enligt en rapport från Virginia Cooperative Extension. Långivaren kräver vanligtvis att låntagaren betalar för en värdering och titelsökning innan han går med på det. Titelsökningen är nödvändig för att identifiera eventuella andra panträtter mot egendomen. I vissa situationer är det möjligt för långivaren att avsätta DILF om den senare upptäcker att det fanns andra panträtter mot fastigheten. Vissa långivare kommer inte att överväga en DILF om fastigheten saknar eget kapital. Vid en utmätningsförsäljning, om fastigheten säljs för ett belopp som är mycket högre än lånesaldot, kan låntagaren få en del av försäljningspriset, men låntagaren förlorar den rätten i en DILF. Innan man anstiftar en DILF bör fastighetsägaren rådgöra med en advokat och revisor.
