Grossist REO Foreclosures i ditt område för mycket lite pengar.
Om ditt område är laddat med REO-föreclosures kan du tjäna en anständig sidoinkomst eller heltidsinkomst med fastigheter.
Bestäm vilket område du vill investera i som är laddat med REO Foreclosures. Du vill försäkra dig om att området du är intresserad av inte bara har REO-fastigheter utan att det också har mycket pengar bara investerare som köper där. Du kan ta reda på detta genom offentliga register eller via Multiple Listing Service (hitta en fastighetsmäklare som hjälper dig med detta om du inte har egen tillgång.) Spara denna information för vidare användning.
Hitta dig själv ett investerarvänligt titelbolag eller advokat som kan göra dina samtidiga stängningar (eller dubbla stängningar.) Om du inte vet var du kan hitta ett måste du fråga andra investerare vem de använder eller gå med i din lokala fastighetsinvestering klubb. (Många fastighetsklubbar låter dig gå första gången gratis... fråga bara.)
När du har hittat ditt målområde, fråga de lokala hyresvärdarna där om de skulle vara intresserade av en annan hyresfastighet i området och hur mycket de skulle vara villiga att betala för en. Du kan hitta de lokala hyresvärdarna genom att ringa "till hyra"-skyltarna i området, prata med fastighetsmäklare och prata med hyresvärdar på de lokala fastighetsinvesterarnas klubbmöten.
Kommer du ihåg i steg 1 där du borde ha bett en fastighetsmäklare att hjälpa dig rikta in ett område där kontantköpare köper? Tja, du kommer att be den fastighetsmäklaren att gå tillbaka några månader och ge dig en lista över alla kontantförsäljningar som ägde rum i ditt målområde för REO Foreclosures. Denna information kommer inte bara att ge dig en lista över alla kontantköpare utan den kommer också att berätta hur mycket dessa investerare är villiga att betala för särskilda typer av fastigheter i ditt målområde.
Okej nu när du har en köparlista tillsammans och ett titelbolag eller en advokat på plats nu kan du börja hitta REO-avskärmningsfastigheter att lägga erbjudanden på. För det mesta kommer alla banker att lista sina fastigheter hos fastighetsmäklare. Så, kom ihåg den fastighetsmäklaren du har haft att göra med? :-) Ja, du kommer att be dem att dagligen förse dig med reo avskärmningslistor. Det är bäst att rikta in sig på de fastigheter som har funnits på marknaden ett tag, för när de först kommer ut på marknaden finns det massor av konkurrens. Men i början, rikta in dig på ALLA REO Foreclosure-fastigheter som kommer ut på marknaden, ifall din marknad inte är lika konkurrenskraftig som min.
Boka tider med din fastighetsmäklare för att komma in på REO Foreclosure-fastigheterna som du är intresserad av. Kolla in fastigheten och avgör hur mycket arbete som behövs (om du inte känner till några reparationssiffror, oroa dig inte... Det gör jag fortfarande inte;-) seriöst, det gör jag inte.) Du kan be din fastighetsmäklare om hjälp med detta eller så kan du ta med dig en entreprenörskompis eller så kan du bara anta att den behöver ett helt magjobb. Efter att du har sett tillräckligt många hus till salu och till och med sett tillräckligt många sålda, kommer du att kunna bedöma mängden arbete som behövs själv. (Jag skojar verkligen inte när jag säger att jag fortfarande inte kan reparationssiffror. Jag är dock ganska bra på att gissa...jag brukar komma in inom 5 000 USD.)
Nu när du har all information du behöver ska du lägga ett erbjudande (det hjälper till att se till att du har köpare på plats FÖRST. Så börja jobba med den köparlistan, okej?)
När de hanterar bank-REO-avskärmning kommer de inte att tillåta uppdrag, så du kommer att göra en samtidig stängning för dina affärer.
För att bestämma priset att erbjuda kommer du att gå igenom informationen från din fastighetsmäklare med de kontanter som sålts i området och jämföra dessa fastigheter med den du just tittat på. Du vet från de sålda och från att prata med andra investerare vad investerarna kommer att betala för sådana fastigheter så nu måste du bara räkna ut din vinst och sedan bestämma ditt MAX inköpspris.
Du kommer att vilja prata med din fastighetsmäklare om stängningskostnader, eftersom de kommer att minska din vinst och du måste känna till dem för att hjälpa dig att bestämma ditt MAX inköpspris så att du fortfarande kan göra en vinst. Stängnings- eller avvecklingskostnaderna är olika i alla områden, så du måste verkligen gå igenom denna information med din fastighetsmäklare.
När du har räknat ut alla dina siffror, inklusive din vinst, kommer du att lägga erbjudandet.
Låt oss till exempel säga att investerare betalar 40 000 USD för fastigheter som REO-avskärmningen som du tittade på, och du vill tjäna 5 000 USD och dina avslutande kostnader blir cirka 500 USD. När du tar hänsyn till allt detta skulle ditt MAX inköpspris vara 34 500 USD. ($40 000 - $5000 vinst - $500 slutkostnad =MAX inköpspris.)
Börja inte där dock. Börja lite lägre för om du börjar högt är det svårt att gå ner, men om du börjar lägre kan du gradvis komma upp till ditt MAX-pris om det skulle behövas.
Vissa grossister använder formelmetoden och vad det betyder är att de använder en formel för att bestämma sitt MAX inköpspris. De bestämmer värdet efter reparerat ett hus (vad det är värt efter att det har fixats) de multiplicerar det med allt från 65 % till 70 % (du måste justera detta baserat på din marknad) och sedan subtraherar du reparationskostnaderna och din vinst och det kommer att vara lika med ditt Max inköpspris.
Exempel:Låt oss säga på den där husaffären på $40 000 att huset som fixats kommer att vara värt $100 000. Och huset behöver arbete till ett värde av $45 000. Du vill fortfarande samla in $5000. Så här tar du reda på vad ditt MAX-inköpspris är med hjälp av formeln:100 000 $ x 70 % =70 000 $ - 45 000 $ (reparationer) =25 000 $ är ditt MAX-inköpspris. (Jag hittade att använda formeln
Eftersom du bestämt ditt erbjudandepris måste du ge din fastighetsmäklare en rejäl insättning. Detta för att visa banken att du menar allvar med ditt erbjudande. Så realistiskt sett, ju mer du lägger ner desto mer seriös framstår du för banken. Kom dock ihåg att om du backar ur affären av någon anledning som inte täcks av villkoren i ditt kontrakt så kommer du att förlora dessa pengar (så du vill inte att de ska vara så höga.) Jag rekommenderar när du handlar med REO utmäts för att sätta $500 till $1000 som seriösa pengar, men om du kan komma undan med $100 ... gör det!
Din fastighetsmäklare kommer att ta din check och troligen kommer mäklaren att sätta in den på ett depositionskonto fram till avveckling/stängning.
Om du är ny på fastighetsinvesteringar kan du välja olika villkor i ditt avtal om din fastighet. Som en fastighetsbesiktning, blybaserad färgbesiktning, bolånebesiktning, radonbesiktning, etc. etc.
Men bara en varning, ju fler oförutsedda händelser du väljer desto mindre tilltalande verkar ditt erbjudande för banken.
Jag väljer i allmänhet inga oförutsedda händelser och jag är medveten om att mina seriösa pengar riskerar en hel del i det här scenariot (eftersom jag inte ens väljer en inteckningsförutsättning.) När du gör detta, vilket är det snyggaste erbjudandet du kan göra när du arbetar med REO Foreclosures, kommer banken att vilja ha vad som kallas bevis på medel. Egentligen kommer de att vilja ha bevis på pengar oavsett om du väljer oförutsedda händelser eller inte, bara för att veta.
Bevis på medel är just det, bevis på att du har pengarna för att köpa den här fastigheten. Om du har en kreditgräns, kreditkort, så mycket på banken eller en vän eller familjemedlem som har någon av dessa saker med så mycket pengar på sitt konto så kan du använda det som ditt bevis på pengar. Om inte kan du få ett fondbevis från det som kallas ett transaktionsfinansieringsföretag. (Googla bara på "transaktionsfinansiering" för en lista över platser att prata med.)
När banken undertecknar ditt erbjudande många gånger kommer banken att ha ett titelbolag som de kommer att vilja avsluta affären med (de kommer ibland att ge dig incitament för att låta det hända också.) Du kan okej det men ändå skicka alla dina undertecknade dokument till DITT titelbolag och be dem att göra en "artighetsstängning" och be dem informera bankernas titelbolag om detta också. På så sätt behåller du kontrollen över affären.
Nu när banken och du båda har skrivit på kontraktet är det dags att hitta din slutköpare! Ring alla "hyres"-skyltar som du sett där hyresvärdarna sa att de skulle vara intresserade av fler hyresfastigheter i området och berätta för dem att du har något under kontrakt och vill veta om de är intresserade av att köpa det.
Ring alla som du har lagt till i din köparlista också!
Skaffa också några tomma vita korrugerade plastskyltar med metallstativ och skriv på dem med din tjocka, svarta magiska markör:
3 bäddar/1 ba. billigt hus $40k KONTANT / Måste sälja! 555-5555
Och placera ett 20-tal av dem i området där huset ligger. Din telefon kommer att ringa av luren. (Om du inte har pengar att köpa ett 20-tal av dessa, kommer du bara att göra en hel del kalla samtal och efterforskningar i princip. Ringa hyresvärdarna och ringa investerarna som du vet köpte ett hus för kontanter i senaste månaderna....minns du listan du fick av fastighetsmäklaren?)
Ditt mål är att arbeta hårt för att hitta din slutköpare så att du kan stänga dina REO Foreclosures och du kan också få betalt!
När du har hittat en slutköpare tecknar du ett försäljningsavtal med dem. I detta försäljningsavtal kommer du att vara "säljaren" och de kommer att vara "köparen". (Jag vet att du inte har stängt ännu med banken, men eftersom du har ett avtal om försäljning på fastigheten har du nu vad som kallas ett skäligt intresse i fastigheten och du kan annonsera den och sälja den som "säljare." ) Kom ihåg att ange rätt försäljningspris här (det högre priset!) Du måste också få en rejäl insättning från din köpare. Eftersom du nu är säljare vill du att denna ska vara så hög som möjligt. Så du vet att den här köparen menar allvar med affären. För att vara säker, låt dem lägga den seriösa pengachecken i ditt titelbolag eller advokats namn. De kommer att behålla det på ett depositionskonto tills avveckling/stängning. Var noga med att låta dem veta att stängningen kommer att ske med ditt titelbolag eller fastighetsadvokat (när du litar på den här köparen eller vet vad du gör kan du välja att använda deras titelbolag eller advokat för att stänga.)
Nu ska du vidarebefordra detta försäljningspapper till din advokat och/eller ditt titelbolag. Du kan låta dem veta att detta kommer att vara den samtidiga avslutande affären som du arbetar med.
Om titelbolaget av någon anledning säger att du inte kan göra en samtidig stängning kan du göra en dubbel stängning och du kan använda transaktionsfinansieringen som du sökte om för några steg sedan. De låter dig låna deras pengar i några timmar eller några dagar för att få din affär gjord. Var medveten om vad de kommer att debitera dig för pengarna, eftersom du måste lägga in det i dina avslutande kostnader.
Visa upp till förlikning och samla dina $5 000!!! Gå nu och hitta dig själv fler REO Foreclosures till grossist!
Du kommer att höra NEJ eller så avvisades ditt erbjudande mycket. Oroa dig inte för det, fortsätt med det. Ju fler nej du hör desto närmare är du det ja! Håll koll på de REO-utmätningar du ger erbjudanden på. Om de inte säljer, gör ett nytt erbjudande på dem var 30:e dag.
Jag är inte en advokat så du bör alltid söka råd från en kompetent, investerarvänlig, fastighetsadvokat i ditt område för att gå igenom dina kontrakt. Lagar kan vara olika från stat till stat så se alltid till att du har en kompetent, investerarvänlig fastighetsadvokat i ditt team.
bil
telefon
tomma korrugerade plastskyltar
svart magisk markör
$100 till $1000 på ditt bankkonto
