Det har varit ett hektiskt år för REIT-förvaltare. Å ena sidan var de tvungna att hantera effekterna av Covid-19 och å andra sidan hade en handfull REITs förvärvat fler fastigheter och samlat in pengar från andelsägarna.
Varför vill de expandera under denna period?
Innan vi svarar på det, låt mig ta upp de senaste rättighetsfrågorna för dig.
Den 12 februari 2020 , meddelade Prime US REIT den riktade emissionen för att samla in 100 miljoner USD för att förvärva Park Tower i USA.
Placeringen var prissatt till 0,957 USD och den lyckades höja 120 miljoner USD, över de minsta USD 100 miljoner som de hade för avsikt att samla in.
Mapletree Industrial Trust (MIT) tillkännagav den riktade emissionen för att samla in pengar för att förvärva den återstående andelen i 14 datacenter i USA den 23 juni 2020. MIT hade en andel på 40 % före förvärvet och skulle köpa över de återstående 60 % från sponsor, Mapletree Investments Pte Ltd.
Det var en ren riktad emission och ingen företrädesemission erbjöds. Affären enligt följande:
Placeringen övertecknades med 820 %.
IREIT har 4 fastigheter i Spanien under ett 40:60 joint venture med Tikehau Capital. IREIT har beslutat att utnyttja optionen och förvärva de 60 % av aktierna i det gemensamma företaget. För att finansiera detta förvärv har IREIT tillkännagett en företrädesemission den 18 september 2020 :
Det var en avstående företrädesemission som innebar att andelsägarna kunde sälja andelarna mot kontanter om de inte ville teckna.
Emissionen var 166,2 % övertecknad och skuldsättningsgraden minskade från 39 % till 35 %.
Den 18 september 2020 , Lippo Malls REIT meddelade att de samlar in 280 miljoner S$ från andelsägarna för att förvärva Lippo Mall Puri i västra Jakarta.
Utspädningen var massiv med tanke på att fler enheter än de rådande enheterna i omlopp skulle skapas som en del av denna nyemission.
Företrädesemissionen pågår fortfarande.
Frasers Centrepoint Trust (FCT) tillkännagav företrädesemissionen 28 september 2020 för att finansiera förvärvet av den återstående andelen i 6 förortsgallerior. Jag skrev tidigare om det här.
FCT samlade in 1 327,3 miljoner S$ och 1 017,7 miljoner S$ användes för förvärvet. S$277,5 miljoner användes för att minska skulder.
Aktieinsamlingen slutfördes i två delar:
Den riktade emissionen och företrädeserbjudandet övertecknades båda med 280 % respektive 142 %.
Den 19 oktober 2020 , tillkännagav Mapletree Logistics Trust (MLT) förvärven av 22 fastigheter i Kina, 1 i Malaysia och 1 i Vietnam. Detaljer om dessa 24 fastigheter finns i MLT:s presentation.
Den totala anskaffningskostnaden uppgick till S$650 miljoner och skulle delvis finansieras via en riktad emission och ett förmånligt erbjudande:
Den riktade emissionen och företrädeserbjudandet övertecknades båda med 550 % respektive 178 %.
ARA LOGOS Logistics den 2 nov 2020 tillkännagav den privata emissionen för att samla in 50 miljoner S$ för att förvärva 5 fastigheter i Australien och 2 fonder. Det förmånliga erbjudandet för att höja de andra 50 miljonerna S$ har dock inte tillkännages ännu.
Informationen om den privata placeringen var prissatt till 0,5525 S$, vilket är en rabatt på 7,2 %.
Ascendas REIT tillkännagav förvärvet av tre kontorsfastigheter och en portfölj av datacenter den 10 november 2020 . Detaljer om de två amerikanska kontorsfastigheterna finns i Ascendas REITs presentation. Det fanns inga detaljer för datacentren och en kontorsenhet i Australien i skrivande stund, men uppdelningen av förvärven var:
På liknande sätt har Ascendas REIT beslutat att samla in fonderna i två delar – riktad emission och företrädeserbjudande.
CapitaRChina Trust (CRCT) tillkännagav företrädesemissionen att förvärva Ascendas Xinsu Portfolio, Ascendas Innovation Towers, Ascendas Innovation Hub, Singapore-Hangzhou Science and Technology Park Fas I och II och Rock Square.
Förvärvet skulle finansieras av
Den riktade emissionen har stängts i skrivande stund och den var 300 % övertecknad.
Jag tror att det är ett sammanflöde av tre drivande faktorer till varför REITs samlar in pengar från andelsägarna.
#1 Att expandera är billigare under de värsta tiderna .
Det finns möjligheter i varje kris. Med Covid-19 som skapar förödelse runt om i världen, kan det vara lämpligt att köpa fastigheter till ett billigt pris. Det kanske inte ens är en fråga om pris vid något tillfälle – vissa fastigheter kanske bara är till salu under svåra tider och man måste ta tillfället i akt att köpa dem annars kommer de att försvinna när saker och ting återgår till det normala.
#2 Skapa mer skuldutrymme, vi vet inte vad som kommer att hända.
Den monetära myndigheten i Singapore har tillfälligt höjt skuldsättningsgraden till 50 % för S-REITs. Detta för att ge ett visst utrymme för REITs att låna om så krävs eftersom REITs påverkades av statliga åtgärder som att behöva utöka hyresstödet till hyresgäster. Det är en händelse utan motstycke och ingen vet hur länge den skulle pågå. REIT-förvaltarna skulle inte vilja förlita sig enbart på skulder och vissa har valt att samla in pengar från andelsägarna för att förvärva fler fastigheter, vilket samtidigt skulle sänka skuldsättningsgraden.
#3 Det finns en omättlig efterfrågan.
De flesta REITs i exemplen ovan hade valt att samla in pengar via privata placeringar och förmånliga erbjudanden. Det förra erbjuds vanligtvis till en grupp ackrediterade investerare medan det senare erbjuds alla andelsägare. Faktum är att de flesta av pengarna samlades in genom privata placeringar och visade att de rikare investerarna har stor aptit på REIT även under denna pandemi.
De små rabatterna (med undantag för IREIT och Lippo Malls REIT) avskräckte inte investerarna eftersom erbjudandena övertecknades i nästan alla fall.
Det är frestande för en REIT-förvaltare att vilja göra en företrädesemission när du ser en annan REIT uppnå en överteckning för sina privata placeringar och rättigheter. En efter en har uppnått överteckning hittills och det bevisade att efterfrågan är stor. Pandemin har inte dämpat investerarnas humör eller påverkat deras finansiella möjligheter.
Hittills har 7 genomfört sin nyemission och jag tror att fler REIT kommer att ringa investerare snart. Efterfrågan är fortfarande hög och andra REIT-förvaltare kommer att vilja fortsätta med farten.
Faktum är att det skulle se dumt ut på dem om de sitter och gör ingenting. Förbered dina plånböcker. Företrädesemissionen kommer i stort.
