Singapores regering har aviserat en rad åtgärder för att kyla marknaderna för privata bostäder och HDB-återförsäljning. Dessutom kommer regeringen att öka utbudet av offentliga och privata bostäder för att tillgodose efterfrågan.
Från och med den 16 december 2021 är ändringarna följande:
Effekten kommer att märkas över hela linjen av medborgare, PR, utlänningar och enheter för andra och efterföljande bostadsfastigheter med ökningar från 5 % till 10 %.
Eftersom ABSD beräknas baserat på fastighetens köpeskilling eller marknadsvärde, är merkostnaden för en fastighet värderad till 1 miljon USD 50 000 till 100 000 USD.
LTV-gränsen för lån från HDB kommer att minska från 90 % till 85 % samtidigt som det inte sker någon förändring av gränsen på 75 % för banklån.
Den främsta anledningen till att ytterligare kylningsåtgärder införs är uppenbar, det är för att säkerställa prisvärda bostäder för dem som behöver dem och görs för att främja en stabil och hållbar fastighetsmarknad.
Baserat på Urban Redevelopment Authority (URA) snabbuppskattning för 3Q21 i diagram 1 och diagram 2 (nedan):
Utifrån diagram 3 nedan kan man konstatera att priserna på privatbostäder utanför centralregionen ökade mest.
Detta är segmentet med fler bostadsköpare jämfört med resten av den centrala regionen och den centrala regionen som tenderar att se fler investerare.
Som framgår av dessa prisindex blev köpare och investerare som hoppades på att priserna på privata hus skulle sjunka kraftigt på grund av åtgärderna besvikna.
Detta kan vara en indikation på hur priserna skulle reagera den här gången.
En av anledningarna kan vara att utvecklarna i Singapore alla har starka balansräkningar och kan skjuta upp lanseringar och vänta på att återhämta sig.
Det observerades att effekten av 2018 års nedkylningsåtgärder märktes mer påtagligt på high-end fastighetssegmentet som hade fler investerare och andra och/eller efterföljande bostadsköpare jämfört med massmarknadsprojekt.
De två fastighetsbyråerna som är listade på Singapore Exchange är PropNex Ltd (SGX:OYY) och APAC Realty (SGX:CLN) som driver varumärket ERA. Dessa två byråer har verksamhet som huvudsakligen är fokuserad i Singapore med en betydande del av intäkterna från bostadsfastighetsmarknaden. Deras aktiekurser sjönk med cirka 14 % när marknaden öppnade den 16 th december 2021.
Som visas i diagram 4 och 5 nedan, sjönk transaktionsvolymerna markant under 4Q2018 efter föregående kylningsåtgärder som tillkännagavs i juli 2018.
Det finns många fastighetsutvecklare i Singapore med väldiversifierade portföljer både geografiskt och per segment, som stöds av starka återkommande intäkter från deras investeringsfastigheter. Många av dessa utvecklare har också starka balansräkningar och kan skjuta upp försäljningar och nylanseringar tills miljön blir mer gynnsam.
Två fastighetsutvecklare med de största bostadsexponeringarna i Singapore är City Development (SGX:C09) och Oxley (SGX:5UX) som sjönk med mer än 3% vid klockan. Aktiemarknadens reaktion har visat att fastighetsutvecklarna har en klart bättre position jämfört med fastighetsbyråerna.
Som visas i diagram 6 nedan är det osålda lagret på en lägsta nivå som inte har setts sedan 2017. Detta innebär att utvecklarna vill fylla på sitt lager via budgivning av tillgängliga markplatser och en-block. Detta kan gynna utvecklarna med lägre lager eftersom de kanske kan skaffa nya sajter till bättre priser.
Om man tittar på antalet nyförsäljningar genomfördes under 2019 cirka 9 912 sålda privata bostäder. Trots pandemin såldes 9 838 privata bostäder under 2020.
Det är tydligt att Singapores regering såg att 2021 kommer att överstiga dessa siffror med 9 901 bostäder som redan genomförts under årets första nio månader och beslutade att vidta ytterligare kylningsåtgärder. På samma sätt följde återförsäljningssiffrorna en liknande trend och förväntas bli en topp för 2021.
Diagram 7 (nedan) visar ytterligare stramheten på fastighetsmarknaden med endast 11 449 nya privata bostadsfastigheter som ska färdigställas. Detta har inte tagit hänsyn till eventuella förseningar som uppstår till följd av pandemin som orsakar arbetsrestriktioner.
Även om det framgår av diagram 6 (ovan) att utvecklarna behöver fylla på sitt lager, med miljön som sannolikt är ljum, kan husägare som vill tjäna pengar på en kollektiv försäljning ställas inför lägre priser, förseningar och potentiellt till och med ha försäljningen faller eftersom utvecklarna kommer att vara mer försiktiga i sina förvärvsprojekt.
Fastighetsinvesterare kommer att behöva arbeta med den ökade ABSD och även potentiellt högre räntor som varnats av MAS.
Förstagångsbostadsköpare kommer sannolikt att bli den största vinnaren eftersom åtgärderna åtminstone kommer att minska hastigheten med vilken fastighetspriset stiger.
Singapore har återigen visat sin förmåga att vidta åtgärder omgående för att främja fortsatt överkomliga bostäder. Åtgärderna för privata bostäder är kalibrerade för att dämpa en bred efterfrågan, särskilt från de som köper fastigheter för investeringar snarare än för ägande. Åtgärder för att skärpa finansieringsvillkoren för både allmännyttiga och privata bostäder kommer att uppmuntra till större ekonomisk försiktighet.
Som väntat råder det ett knävärk på aktiemarknaden. Aktier som fastighetsbyråer som har en bredare och omedelbar inverkan drabbades av större tvåsiffriga procentuella fall medan fastighetsutvecklarna som är väl diversifierade i olika segment och geografiska regioner minskade med låga ensiffriga procentsatser.
Tidigare trender har också visat att transaktionsvolymer och fastighetspriser sedan återhämtade sig och detta kan vara en indikation för alla involverade intressenter att det är en tidsfråga innan nästa livliga fas och naturligtvis nästa kylningsåtgärd.
Om du är en blivande fastighetsinvesterare vars planer har omintetgjorts, delar Jeff hur du kan få bättre vinster med B4R-strategin. Följ med honom live här.
3 sätt du kan slå börsen
Vi bad de mest intelligenta, inkopplade och ambitiösa kvinnorna vi känner (våra läsare förstås) att väga in sina favoritböcker inom ekonomi för kvinnor.
12 bästa Costco Cyber Monday-erbjudanden
37+ bästa aktiemarknadsmemes som kommer att göra din dag!
Fed sänkte en styrränta (federal funds-räntan) - men vad betyder det för dig och mig?
