I en värld av låga räntor söker investerare långt och brett efter avkastning. Men många av dem behöver inte se bortom ytterdörren – om de bor i en lägenhet.
Lägenhetsfastighetsinvesteringsfonder (REIT) är väl rustade att leverera tillförlitliga och växande utdelningar under överskådlig framtid.
Husägandet i USA har sjunkit, från 69,2 % under andra kvartalet 2004, till 64,2 % senast räknat. Nedgången beror delvis på de högre emissionskraven som infördes efter 2008, och delvis på att yngre amerikaner kämpar för att betala hyra, än mindre en handpenning, räkningar för bolån och andra kostnader för husägande. Dessutom, längs västkusten och i andra städer som Boston och New York, förhindrar hårda zonindelningslagar och "NIMBY-ism" (Not In My Back Yard) adekvat nybyggnation av bostäder – ett problem som inte ser ut att kunna åtgärdas lätt, om någonsin.
Den 10 år långa amerikanska ekonomiska återhämtningen och 4 % bolån har ökat bostadsägandet endast marginellt under de senaste säsongerna. Men i takt med att antalet nationella sysselsättningar ökar, ökar också efterfrågan på bostäder - men en "allvarlig brist på bostäder" har varit "ett för stort hinder för många potentiella köpare att klara", sa Freddie Mac nyligen.
Bostadsbristen är en nationell angelägenhet, men för investerare signalerar de trånga bostadsmarknaderna möjlighet. Välskötta REITs för lägenheter, som äger och driver lägenhetsgemenskaper, är perfekt positionerade för att dra fördelar. Här är sex REIT-lägenheter att köpa för detta bostadsskifte ... samt varaktiga och växande utdelningsinkomster .
Data gäller den 9 juni. Utdelningsavkastningen beräknas genom att den senaste utbetalningen årligen beräknas och divideras med aktiekursen.
Essex Property Trust (ESS, 296,97 USD) samlar in hyra för nästan 60 000 lägenheter i sammanlagt 245 samhällen i Kalifornien och staten Washington. REIT har mer än 1 800 enheter under utveckling för att starta.
Essex har rapporterat åtta år i rad av ökande medel från verksamheten (FFO, ett viktigt mått på REIT-lönsamhet) – som skulle sträcka sig till nio år om företaget uppfyller sina uppskattningar för 2019. Och i slutet av 2018 rapporterade det 13,4 miljarder dollar i tillgångar (före avskrivningar) mot 5,6 miljarder dollar i skulder (inklusive bolåneskulder). Översättning:Essex är inte överbelånat. Noterbart är att Fitch Ratings reviderade sin utsikt över Essex till "positiv" från "stabil" och bekräftade ett "BBB+"-betyg i investeringsklass i juni förra året som det bibehåller till denna dag.
Den spännande historien här är dock REIT:s utdelningar.
För att vara säker är Essex 2,6% avkastning blygsam jämfört med andra REITs. För jämförelsens skull ger Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF (EWRE) en avkastning på ungefär 3 %. Men ESS briljerar med utdelningshöjningar för den tålmodiga investeraren. I februari tillkännagav Essex en ökning med 4,8 % till sin utdelning för första kvartalet. Det markerade ESS:s 25:e år i rad med årliga utdelningsökningar, vilket kvalificerade den för inkludering i S&P 500 Dividend Aristocrats. Dess nuvarande kvartalsutbetalning på 1,95 USD per aktie är upp 61,2 % på bara fem år.
Ja, Essex har länge dragit nytta av en av västkustens hetaste lägenhetsmarknader någonsin. Men företaget lyckades också förbättra sina utbetalningar mitt i finanskrisen 2007-09 och björnmarknaden, som inkluderade en av de värsta perioderna för amerikansk egendom sedan andra världskriget.
Nybyggnationen längs västkusten är begränsad och bostadsköp blir ett mer formidabelt företag. Det kommer att fortsätta att sätta press uppåt på regionala lägenhetshyror, vilket positionerar ESS väl för att växa och öka utdelningen för kommande år.
UDR Inc. (UDR, 46,14 USD) är en annan lägenhetsägare som är placerad i mer välbärgade områden i USA. REIT äger eller hade delat ägande i 49 795 lägenhetsenheter, främst i stadsdelar med "höga inträdesbarriärer" i en grupp i Kalifornien, Mid- Atlanten och Boston-New York-regionerna.
I en refräng som är bekant för många lägenhets REITs, söker UDR ägande på marknader där nybyggnation av bostäder är begränsad av reglering eller geografi. Företaget förespråkar också husdjursvänlighet för att skilja sig från konkurrenterna.
UDR har varit en operativ mästare i flera år, med justerad FFO som växer med 6,6 % årligen mellan 2013 och 2019 uppskattningar, jämfört med en median på 5,3 % för sina jämlikar. En del av resultatet har kommit från interna initiativ, som att ta betalt för parkering i vissa situationer eller tillhandahålla möblerad hyra för hyresavtal på 30 eller fler dagar.
Liksom många andra REITs för lägenheter är UDR inte alltför skuldsatt – dess tillgångar på nästan 8 miljarder dollar står i kontrast till skulder på 3,9 miljarder dollar. Det sätter det på en stark finansiell grund att fortsätta leverera sin utdelning, som har betalats ut för 186 kvartal i rad. Den utbetalningen har ökat med 46 % under de senaste fem åren, inklusive en ökning med 6,2 % till 34,25 cent per aktie som tillkännagavs i mars.
Analytiker låter inte ofta på UDR, men Jefferies analytiker Omotayo Okusanya uppgraderade aktien från "Hold" till "Buy" i slutet av 2018 sa att företaget var positionerat för att vara "en av de bästa FFO/(aktie) tillväxtprofilerna i vår täckning under 2019”, med hänvisning till fördelarna från Amazon.coms (AMZN) nya huvudkontor – det har tre tillgångar inom en radie på tre mil från företagets nya huvudkontor i Arlington.
AvalonBay-gemenskaper (AVB, $209,06) är en jätte i lägenhetsvärlden, som har ägarandelar i 291 hyreshus med totalt 85 313 enheter i 12 delstater och Washington, DC AvalonBays lägenheter är inte koncentrerade till en enda region, utan är istället utspridda över västkusten , New York-New Jersey, Mid-Atlantic och New England.
AvalonBays senaste resultatrapport inkluderade en 5,5 % förbättring av dess så kallade kärn-FFO. Det följer en tillväxt på 4,3 % i måttet för helåret 2018, och sätter företaget på väg att uppfylla uppskattningar för en tillväxt på 5,1 % för helåret 2019 i kärnfonder från verksamheten. REIT har tillgångar på 18,6 miljarder dollar och skulder på 7,9 miljarder dollar, och skulden är måttlig; under det första kvartalet uppgick räntekostnaderna till mindre än 9 % av intäkterna.
Bolaget är också välrenommerat av kreditupplysningsföretagen. "AvalonBays A3 senior osäkrade rating inkluderar REIT:s starka balansräkning med låg belåningsgrad, solida operativa resultat och dess utmärkta likviditets- och finansieringsprofil." Moody's skrev i en rapport från maj.
AvalonBay har överträffat S&P 500, 46,4 % till 45,77 %, under de senaste fem åren. När du väl inkluderar utdelningar är skillnaden mycket större, på 71,1 % till 61,0 %. AVB:s utdelning har ökat med 42 % under den tiden, till nuvarande 1,52 USD per aktie.
Equity Bostäder (EQR, $77,98) och AvalonBay byter rutinmässigt plats som de största lägenhets-REITs på marknaden. EQR äger eller har en andel i 310 fastigheter med totalt 80 061 lägenheter, till stor del i Boston, New York, Seattle, San Francisco, Denver, södra Kalifornien och Washington, D.C. Den legendariska fastighetsinvesteraren Sam Zell är bolagets ordförande.
Företaget är känt för att äga strukturer av högre kvalitet på högkvalitativa marknader. Den tar också av sig hög täthet – 70 % av dess driftsnetto genereras av fastigheter i mellan- och höghus.
EQR har inte varit lika konsekvent när det gäller FFO-tillväxt som några av de andra valen på den här listan. Normaliserade medel från verksamheten har tickat högre från 1,19 miljarder USD 2014 till 1,20 miljarder USD 2018, med massor av upp och ner emellan. Men REIT hade en ökning på 3,8 % i FFO förra året, till 3,25 USD per aktie, och förra kvartalet sa EQR "vi är väl positionerade för att leverera helårsresultat nära den övre delen av vårt guidningsintervall om nuvarande trender fortsätter." Om så är fallet skulle det betyda 5,8 % FFO-tillväxt för 2019.
Företagets lycka fångade ögonen på Raymond James-analytikern Buck Home, som i april uppgraderade företaget från "Underperform" (motsvarande "Sell") till "Market Perform" (motsvarar "Hold"). Home ser också stark data i flerfamiljsstråk.
Equity Residentials utdelning har ökat med 42% de senaste fem åren, men knappast på ett konsekvent sätt. Regelbunden utdelning sjönk faktiskt från 55,25 cent per aktie kvartalsvis under Q1 2016 till 50,38 cent under Q2 2016 – men EQR betalade också ut 11,00 USD per aktie i specialutdelningar det året. Utbetalningen förblev stillastående tills den ökade till 54 cent under andra kvartalet 2016, och klättrade sedan igen till 56,75 cent tidigare i år.
De goda nyheterna? EQR Residentials utdelning står bara för 66 % av den helårs FFO-siffra som REIT förväntar sig att nå 2019, vilket lämnar gott om utrymme för antingen utdelningshöjningar eller speciella utdelningar som den finner lämpligt.
Camden Property Trust (CPT, $106,21) äger eller har andelar i 56 271 lägenheter i 165 fastigheter. Och det står i kontrast till de flesta andra REITs på den här listan genom att det är starkt koncentrerat i sydöstra USA och Washington, D.C. Det inkluderar kraftig exponering i Texas; Camden driver 8 749 enheter i Houston, REIT:s största storstadsmarknad efter antal lägenhetshus.
Ännu bättre är att nästan alla Camdens räntenetto kommer från städer som rankas bland USA:s topp 25 när det gäller beräknad befolkningstillväxt och sysselsättningstillväxt.
Camden delade ut en stadig verksamhet mellan 2014 och 2018, med intäkter som klättrade från 790 miljoner dollar till 954 miljoner dollar under den tiden. Justerad FFO har inte vuxit varje år under den perioden, men har i stort sett trendigt uppåt, från $318 miljoner till $392 miljoner. Företaget förväntar sig att denna uppåtgående trend kommer att fortsätta under 2019, med vägledning för FFO per aktie på $4,99 till $5,15 – vid mittpunkten skulle det representera en 6,3% förbättring av det viktiga REIT-måttet.
Och nyligen uppgraderades företagets skuld av Standard &Poor's till A-, vilket illustrerar en stark finansiell grund. Riskkonsultföretaget IHS Markit noterade nyligen "att uppfattningen om företagets kreditvärdighet är positiv." Företagets tillgångar på 6,3 miljarder USD jämfört med 2,6 miljarder USD i skulder är en del av den historien.
Utdelningstillväxten här är OK, men inte bra. Utbetalningen har förbättrats med blygsamma 21 % sedan 2014, inklusive ingen bump i utdelningen under 2017. Det är en konservativ hållning från ledningen, med tanke på att SUI betalar ut mindre än två tredjedelar av sin beräknade FFO för 2019. Men om inte annat , det betyder att utdelningen är väl skyddad.
Sun Communities äger och driver (eller äger åtminstone en andel i) 379 tillverkade bostäder och fritidsfordon, som är värd för mer än 132 000 utvecklade platser. Dessa platser är klustrade främst i Mellanvästern, Florida och Kalifornien, även om de sträcker sig över andra stater och Kanada.
"Berättelsen" om SUI är migreringen av åldrande babyboomers till mer överkomliga trailer- och husbilsparker. Men de tar en signal från lägenhetskomplex genom att erbjuda en mängd bekvämligheter, från pooler och gym till lekplatser och basketplaner till golfbanor och marinor. Sun Communities är stolta över att driva hemtillverkade tomter som ligger en bit över den populära bilden av "släpvagnsparken", och det erbjuder mångfald genom att betjäna en annan åldersgrupp.
Tidigare denna månad höjde BMO Capital-analytikern John Kim, som har ett "Outperform"-betyg (motsvarande "Köp") på SUI, sitt prismål till $132 på grund av optimism om företagets joint venture med en australisk partner. Han kallar det ett "övertygande värdeförslag" eftersom utvecklingsavkastningen där är "betydligt högre."
I Sun Communities konferenssamtal med analytiker under första kvartalet varnade dock ledningen för att stora flöden av kapital trädde in i utrymmet för husbilar – en fråga på kortare sikt, men en som driver ner avkastningen på förvärv.
Sun Communities nuvarande utdelningstillväxt sträcker sig bara tillbaka till 2017, där utbetalningen har förbättrats med 12 % över tre höjningar sedan dess.
