Aktier och obligationer har till stor del belönat marknadsinvånare sedan den stora lågkonjunkturens bottennivå på marknaden 2009, men stora och små investerare kanske funderar över hur mycket ben det nuvarande rallyt har kvar. Fastighetsinvesteringsfonder (REITs) kan vara den tillgångsklass som investerare behöver för att trä nålen på denna ansträngda tjurmarknad.
I somras skrev den framstående hedgefondkungen Ray Dalio att marknadsparadigm håller på att förändras och att det kommande decenniets utsikter är långsam tillväxt och kroniskt mjuka räntor. Han tror att världens centralbanker, inklusive USA:s Federal Reserve, "att göra mer av denna utskrift och köp av tillgångar kommer att ge mer negativ real och nominell avkastning som kommer att leda till att investerare i allt högre grad föredrar alternativa former av pengar (t.ex. guld) eller andra förråd av pengar. rikedom.”
Medan Dalio föreslår att investerare kan lägga till guld till sina portföljer, kanske de vill börja undersöka REITs att köpa också. Det beror på att fastigheter också har varit ett klassiskt skydd mot inflation, och det tenderar att dra nytta av låga räntor.
En annan uppsida:REITs kan kasta av sig betydande inkomster; guld gör det inte. Enligt lag måste fastighetsinvesteringsfonder dela ut 90 % av den skattepliktiga inkomsten till aktieägarna genom utdelning. Men den ultimata säkringen är att hitta REITs som på ett tillförlitligt sätt (och, när det är möjligt, aggressivt) ökar sina utbetalningar, eftersom det kommer att förhindra att utdelningen faktiskt tappar värde på grund av inflation över tiden.
Här är sju REITs att köpa för investerare som är intresserade av utdelningstillväxt. Dessa fastighetsbolag är redo att upprätthålla och förbättra sina kontantutdelningar genom den möjligen tröga framtid med låg ränta som vissa experter förutspår.
Data är från och med den 6 oktober. Utdelningsavkastningen beräknas genom att den senaste utbetalningen årligen beräknas och divideras med aktiekursen.
CubeSmart (CUBE, $35,19) äger och/eller driver en växande nationell kedja med mer än 1 150 självlagringsanläggningar – en prosaisk men stadig front i REIT-världen som erbjuder en vall mot lågkonjunkturen. Företaget betjänar inte bara vanliga hushåll, utan även företag och även båtägare. Således hyser det en mångsidig kundkrets spridda över 38 delstater – med stora koncentrationer i Florida, Illinois, Texas, New York och Kalifornien – och District of Columbia.
CubeSmart, den tredje största varvsoperatören för självlagring i landet efter årliga intäkter, blev börsnoterad 2004. CUBE sänkte sin utdelning under den stora lågkonjunkturen, men det började en sprea av aggressiv utdelningstillväxt 2011. Utbetalningen har återuppstod från en efter recessionen 2,5 cent per aktie 2010 till 32 cent idag.
Det som är viktigt är att medel från verksamheten (FFO, ett viktigt REIT-lönsamhetsmått) har funnits där för att stödja dessa höjningar. Företagets justerade FFO (AFFO) har vuxit i sex år i rad. Andra kvartalets AFFO på 42 cent per aktie ökade en krona jämfört med föregående år. Och ledningen vägleder för helårets AFFO på 1,66 till 1,68 USD per aktie, upp från förra årets 1,64 USD.
I juli bekräftade Moody's CubeSmarts skuld till en investeringsklassad Baa2 senior osäkrad rating, och sa att REIT har "god finansiell flexibilitet och blygsam användning av hävstångseffekt mätt som nettoskuld-till-EBITDA (vinst före räntor, skatter, avskrivningar och amorteringar) .”
Moody's hyllade också CubeSmarts "erfarna ledningsgrupp och starka operativa expertis." Det kommer att behövas i den konkurrenskraftiga self-storage-verksamheten, som spänner över uppskattningsvis 48 000 till 52 000 anläggningar i USA och har låga inträdesbarriärer.
Ändå kan CUBE-aktieägare trösta sig i att veta att self-storage-verksamheten också anses vara "lågkonjunkturbeständig". Det beror på att ekonomiska nedgångar tenderar att tvinga människor att minska, vilket gör att de packar sina extra saker i CubeSmarts enheter. Lägre räntor, om de skulle inträffa, kommer också att göra REIT:s stigande utdelningar mer attraktiva.
Investerare som är medvetna om den allestädes närvarande användningen av smartphones och surfplattor offentligt kan vara benägna att köpa Crown Castle International (CCI, $137,92) – den största ägare-operatören av amerikanska telekommunikationstillgångar. REIT:s kommunikationsinfrastruktur är iögonfallande och består av mer än 40 000 mobiltorn, 65 000 småcellsnoder och cirka 75 000 ruttmil med fiber till alla större amerikanska marknader.
Dess infrastruktur hjälper till att driva kommunikationsteknikerna AT&T (T), Verizon (VZ), T-Mobile US (TMUS) och Sprint (S). Så om du ser någon använda sin smartphone, finns det en anständig chans att Crown Castle gör det möjligt.
Crown Castle, som ger mer än 3 %, har höjt sin utdelning i flera år. Dess senaste utdelningsökning – en uppgradering på 7 % till 1,125 USD per aktie, kom i oktober förra året. Dess utdelningstillväxt bör stödjas väl av AFFO, som ledningens prognoser kommer att växa med 7%-8% årligen under överskådlig framtid. (Dess AFFO för andra kvartalet steg med 13 % jämfört med föregående år, och företaget förväntar sig att helårssiffran kommer att nå den högsta delen av sitt förväntade intervall.)
Det krävs mycket kapital för att bygga ut kommunikationsnätverk och Crown Castle lånar stort. Icke desto mindre bekräftade Moody's Investors Service i juli sin Baa3-betyg (investment-grade) på CCI:s seniora osäkrade kredit, med hänvisning till REIT:s "robusta internt genererade kassaflöden som stöds av dess torn- och fiberverksamhet." Moody's tillägger, "CCI:s långsiktiga icke-uppsägningsbara hyresavtal med kontraktsbundna hyresrulltrappor ger hög insyn i framtida intäkter och stabilitet i kassaflöden."
Moody’s säger att om det finns en risk för Crown Castle är det möjligheten till oförutsedda tekniska störningar. För nu är dock tekniken på CCI:s sida. AT&T, Verizon och andra arbetar på en rikstäckande utbyggnad av "5G"-tjänster – den kraftfullare telekomtekniken som ytterligare kommer att väva in internet i allas liv. Det driver en stor efterfrågan på REIT:s torn, små celler och fibertillgångar.
Equity LifeStyle Properties (ELS, $136,42) äger och driver mer än 400 tillverkade hemorter, husbilsresorter och campingplatser i 32 delstater och British Columbia, som spänner över mer än 145 000 platser. Med babyboomers som går i pension med miljoner, är lågkostnadstillverkade bostäder och husbilsparker efterfrågade.
Du kan se det i företagets resultat. Dess senaste guidning för helåret 2019:"normaliserad" FFO på $4,12 till $4,22 per aktie. Det kan jämföras med 3,87 USD 2018 och 3,60 USD 2017. Företaget registrerade också en FFO-tillväxt på 8 % jämfört med föregående år under andra kvartalet, till 96 cent per aktie.
Ja, ELS har en låg avkastning på 1,8 % som faktiskt är mindre än S&P 500. Men det beror inte på en brist på utdelningstillväxt. Det är bara svårt för utbetalningen att hålla jämna steg med aktiekursen, som har skjutit i höjden med mer än 90 % under de senaste tre åren.
Men investerare som kommer in i Equity LifeStyle nu borde få högre avkastning på kostnader eftersom de fortsätter att öka sina utbetalningar under det kommande året. REIT är väl positionerat för att fånga den växande seniormarknaden; cirka 10 000 amerikaner går i pension varje dag, och några av dem funderar på att minska. Ännu bättre, de har boägg, pensioner och social trygghet, vilket hjälper till att isolera dem något från en potentiell lågkonjunktur.
Fastighetsinkomst (O, $78,41) äger mer än 5 900 fastigheter i 49 delstater, Puerto Rico och Storbritannien, uthyrda till 265 olika hyresgäster i 49 branscher. Det är dock detaljhandelstungt, med den branschen som står för cirka 83 % av REIT:s hyresintäkter.
Det är ingen hemlighet vad onlinehandeln har gjort med fysisk detaljhandel här i USA – en anledning till att aktien har svamlat under de senaste åren. Men som ledningen noterade i sin senaste intäktssamtal, "95 % av vår hyra kommer från hyresgäster med en servicekomponent, icke-diskretionär och/eller lågpriskomponent till sin verksamhet." En annan anledning att tro på Realty Incomes modell:Den handlar om "triple-net" leasingavtal, vilket innebär att de är netto av skatter, försäkringar och underhåll. Realty Income samlar bara in hyrescheckarna – vilket gör dess intäkter och FFO mycket mer regelbundna och pålitliga.
Och trots detaljhandelns problem visar Realty Income tecken på tillväxt. REIT redovisade AFFO på 82 cent per aktie under andra kvartalet, en ökning från 80 cent för ett år sedan. Och för hela året siktar ledningen på AFFO på 3,28 USD till 3,33 USD per aktie, upp från 3,19 USD 2018.
Realty Income är också den mest välkända av månatliga utdelningsaktier – vilket är vad som händer när du märker dig själv som "Månatlig utdelningsbolag". Det har betalat ut imponerande 590 månatliga utdelningar i rad, inklusive 88 på varandra följande kvartalsvis ökar.
Moody's ger gott om anledning att tro att utdelningen är säker och kommer att fortsätta växa. "Realty Incomes A3 senior osäkrade rating återspeglar REIT:s utmärkta ledningsgrupp och långa erfarenhet av att upprätthålla en välkapitaliserad balansräkning med konservativ hävstångseffekt. REIT:s operativt starka detaljhandelsportfölj är också välisolerad från e-handel och förändringar i konsumentutgifter, vilket är en positiv kredit."
STORE Capital (STOR, $38,05) är en diversifierad nettoleasing REIT som investerar i "fastigheter med en hyresgäst" - därav namnet "STORE." Det ståtar med 2 389 fastigheter som det hyr ut till 456 kunder i alla 50 delstater, med en högsta beläggning på 99,7 % när detta skrivs.
Tjänsteföretag, såsom restauranger, hälsoklubbar och biografer, utgör den största delen av dess fastigheter med 64 %, med resten inom detaljhandel (19 %) och tillverkning (17 %). STOR fokuserar även på långfristiga hyresavtal, med en genomsnittlig återstående löptid på 14 år på befintliga hyresavtal.
STORE Capitals anspråk på berömmelse? Det är den enda REIT som för närvarande innehas av Warren Buffetts Berkshire Hathaway (BRK.B). Buffett köpte sin andel redan 2017 och är faktiskt den näst största aktieägaren i företaget, efter Vanguard.
REIT godkänns av Moody's, vilket är uppmuntrande. "STORE Capitals Baa2 (investment-grade) kreditprofil återspeglar företagets snabba expansion och växande kassaflöde, genererad från dess mycket diversifierade, mycket ockuperade portfölj av enhyresfastigheter med långa tredubbla nettohyresavtal och årliga hyreshöjningar," Moody's skrev i augusti och tillade att REIT också hade en "sund balansräkning."
STORE Capital har förbättrat sin utdelning varje år sedan börsnoteringen 2014. Dess senaste höjning – en ökning med 6,1 % till 35 cent per aktie – tillkännagavs i början av september. REIT:s vinsttillväxt bör fortsätta att driva framtida ökningar. Under sitt andra kvartal kom AFFO till 45 cent per aktie (en slant en slant från förra årets andra kvartal). Företaget sa också att det förväntar sig AFFO för helåret på $1,92 till $1,96 per aktie, vilket skulle vara en förbättring från 2018, då det tjänade $1,85 per aktie.
* Återspeglar årlig utdelningstillväxt sedan börsnoteringen i november 2014.
VICI-egenskaper (VICI, $22,95) är ett spelfokuserat REIT som äger 22 fastigheter – inklusive Caesars Palace – som spänner över 14 800 hotellrum och mer än 150 restauranger, barer och nattklubbar. Förutom Caesars äger det också nio Harrahs anläggningar över hela landet, racerbanor och golfbanor.
VICI Properties, som börsnoterades först i februari 2018, har en begränsad historia av utdelningstillväxt, men dess utsikter ser attraktiva ut.
Casinospelbranschen växer ständigt. Spelintäkterna förbättrades med 3,5 % jämfört med föregående år 2018 till rekordhöga 41,7 miljarder dollar, enligt American Gaming Association. I modern tid har nationella kommersiella kasinospelintäkter bara sjunkit en gång årligen – 2009, under den stora lågkonjunkturen – och då bara milt.
Bolaget redovisade en justerad FFO på 38 cent per aktie under andra kvartalet, upp från 35 cent för samma period för ett år sedan. Ledningsprojekt för helåret 2019 justerade FFO på 1,45 USD till 1,47 USD per aktie, en måttlig ökning från 1,43 USD per aktie, delvis på grund av att man har emitterat nya aktier. Men ledningen noterar också att den har finansierat förvärv med eget kapital istället för med lån (företaget tror faktiskt att ett kreditbetyg av investeringsgrad är mellan 18 och 36 månader bort tack vare aggressiv skuldnedläggning). Detta planar ut tillväxten av FFO per aktie på kort sikt, men kommer förmodligen att öka vinsten på lång sikt.
VICI har ökat sin utdelning under vart och ett av de två åren sedan det gick ut på offentliga marknader. Faktum är att CFO David Kieske sa i det senaste vinstsamtal att företaget vill "i slutändan vara en utdelningsaristokrat", och betonade konsekvent timing för framtida utdelningsökningar. Vi kommer att kolla in det om ytterligare ett par decennier ... men tanken att VICI är engagerad i utdelningstillväxt är uppmuntrande.
* Representerar årlig utdelningstillväxt sedan börsnoteringen i februari 2018.
MGM-tillväxtegenskaper (MGP, $30,47), som delades ut av MGM Resorts International (MGM) 2016, äger eller kontrollerar på annat sätt 14 resorter i Las Vegas och över hela USA, samt ett storskaligt restaurang- och nöjesdistrikt på Las Vegas Vegas Strip. Dess tillgångar inkluderar 27 400 hotellrum, 150 butiker, 300 restauranger och drycker, 20 nöjesställen, olika kongressanläggningar och till och med ett par racerbanor.
Medan företaget har flera välkända Las Vegas-tillgångar som Mandalay Bay och Mirage, är det väldiversifierat geografiskt. Faktum är att MGP-ledningen i sin rapport för andra kvartalet noterade att mindre än hälften av REIT:s EBITDA (vinst före räntor, skatter, avskrivningar och amorteringar) kom från utanför Las Vegas. Det inkluderar MGM National Harbor nära Washington, D.C. och Borgata i Atlantic City.
Mycket av MGP:s tillväxt under de senaste åren har kommit tack vare en aggressiv förvärvsstrategi. Men företaget har också inbyggd organisk tillväxt via rulltrappor med 2 % fast hyra på cirka 90 % av sina hyror. De är bra fram till 2022, när "intäkter att hyra"-hinder slår in.
I september höjde MGM Growth Properties sin utdelning för nionde gången sedan börsintroduktionen och för sjätte kvartalet i rad. Det var en marginell ökning med cirka en halv procent, men utdelningen är 7,4 % bättre än den var vid denna tidpunkt förra året. Det stöds av vinsttillväxt – dess AFFO för andra kvartalet klättrade med 7 % jämfört med föregående år, och 2018 års AFFO var cirka 11 % bättre än 2017.
* Återspeglar årlig utdelningstillväxt sedan börsnoteringen i april 2016.
