Fastighetsinvesteringsfonder (REITs) bör avsluta 2021 som en av aktiemarknadens bäst presterande sektorer, med undantag för en överraskande katastrof under slutet av året. Och investerare som är placerade i de bästa REIT:erna kan skapas för ett produktivt 2022.
Den främsta anledningen till att REITs förblir så populära bland investerare år efter år är den pålitliga styrkan i deras utdelningar. Kom ihåg:REITs måste betala ut minst 90 % av sina skattepliktiga vinster som utdelning (i utbyte mot några generösa skattelättnader). Och även efter ett år av stora aktiekursuppgångar fortsätter fastighetsaktier att erbjuda imponerande avkastning. Den genomsnittliga avkastningen på REIT är för närvarande 2,9 %, eller mer än dubbelt så stor som 1,3 % genomsnittlig avkastning på S&P 500. Många av marknadens bästa REIT ger ännu mer inkomst.
Men det finns andra katalysatorer som specifikt pekar på stark REIT-prestanda under 2022.
En viktig drivkraft för tillväxt är den stärkta amerikanska ekonomin, som ökar uthyrningsgraden och hyrorna för fastigheter i bland annat industri-, bostads- och köpcentrumindustrierna.
"När kommersiell aktivitet och det dagliga livet normaliseras kommer efterfrågan på kommersiella fastigheter och bostäder att fortsätta att återhämta sig", säger State Street Global Advisors. "Kombinerat med högre hyresinflation 2022 stöder detta REIT-utdelningstillväxt och potentiell värderingsuppskattning."
Faktum är att, till skillnad från de flesta andra företag, är fastighetsinvesteringsfonder vanligtvis gynnade från inflationen. Det beror på strukturen i REIT-leasingavtal, som tillåter frekventa hyreshöjningar, såväl som hyreshöjningar kopplade till konsumentprisindex (KPI). Inflationen ökar också REIT-tillgångarnas värde, vilket gör deras portföljer mer värdefulla.
Med det i åtanke är här de 12 bästa REITs att köpa för 2022. Dessa 12 namn sticker ut på grund av generösa utdelningar, låga värderingar, tillväxtutsikter eller i de flesta fall en kombination av dessa och andra egenskaper.
Data är den 15 december. Utdelningsavkastningen beräknas genom att den senaste utbetalningen årligen beräknas och divideras med aktiekursen. Aktier listade i omvänd avkastningsordning.
American Tower (AMT, $274,35) är en av världens största ägare och operatörer av mobiltorn med flera hyresgäster och relaterad infrastruktur. REIT äger 219 000 kommunikationsplatser över hela världen, med stora koncentrationer av mobiltorn i Indien (75 000 mobiltorn), USA (43 000), Brasilien (23 000), Tyskland (14 700), Spanien (11 400) och Mexiko (10 100).
Mobiltorn kan vara mycket lönsamma eftersom de kan stödja flera hyresgäster på samma struktur. REIT uppskattar sin avkastning på investeringen (ROI) till 3 % för torn med en hyresgäst, 13 % för torn med två hyresgäster och 24 % för torn med tre hyresgäster.
Efterfrågan på mobiltornsutrymme ökar stadigt som ett resultat av växande marknadspenetration för trådlösa enheter, högre dataanvändning per enhet och tillväxt av mobil datatrafik. AMT förväntar sig att alla dessa trender kommer att driva hög tvåsiffrig marknadstillväxt fram till 2026.
American Tower har framgångsrikt utnyttjat den trådlösa vågen och genererat 15 % genomsnittlig årlig tillväxt i intäkter, 14 % årliga vinster i medel från verksamheten (FFO, ett viktigt mått på REIT-lönsamhet) per aktie och bättre än 20 % årlig utdelningstillväxt sedan 2012 Utöver stadigt stigande utdelningar erbjuder American Tower en extremt säker utbetalningsgrad på 51 %.
Men det som verkligen får AMT att sticka ut som en av de bästa REIT:erna att köpa för 2022 är hur det förbereder sig för tillväxt.
REIT tog ett stort steg i ompositioneringen för 5G genom att nyligen erbjuda 10,1 miljarder dollar för CoreSite, som äger 25 datacenter och har levererat tvåsiffrig årlig intäktsökning under fem år. American Tower planerar att accelerera CoreSites utvecklingspipeline och positionera sina två verksamheter med kompletterande produkterbjudanden och marknadsledarskap för 5G.
"Tillväxthistorien förblir levande för AMT efter CoreSite-förvärvet", säger Argus Research-analytiker Angus Kelleher-Ferguson (Buy), som höjde sina 2021 och 2022 justerade FFO (AFFO) uppskattningar för företaget. "Efter transaktionen kommer American Tower att fortsätta att vara en av de bästa tillväxthistorierna av alla REITs under Argus täckning, eftersom CoreSite har en stark tillväxtprofil."
Det är värt att notera en liten strejk mot AMT, åtminstone för värdeinvesterare:ett forward P/AFFO-förhållande på 28 som är långt över sektorns median på 21.
Om du föredrar de stora vallgravarna av nischade fastigheter, Americold (KALD, $32,07) är en av de bästa REITs du kan köpa.
Americold är världens största fastighetsinvesteringsfond som uteslutande fokuserar på temperaturkontrollerade lager. Företaget äger 246 kyllager som representerar 1,4 miljarder kvadratmeter lagringskapacitet, som det hyr ut till cirka 4 000 hyresgäster. Americold uppskattar att de äger 22 % av den amerikanska kylförvaringsmarknaden.
Americold betjänar kunder inklusive Kraft Heinz (KHC), Smithfield, Conagra (CAG) och Walmart (WMT) och har relationer med sina 25 främsta kunder på i genomsnitt 35 år. Dessa toppkunder använder alla flera faciliteter, och 92 % av dem köper mervärdestjänster.
Inflation och arbetsstörningar har påverkat FFO 2021 negativt, och Americold sänkte nyligen sin helårsjusterade FFO-guidning till $1,15 till $1,20 per aktie från ett tidigare intervall på $1,34 till $1,40. Och i början av november släppte företaget vd:n Fred Boehloer.
Som sagt, en minskning med 15 % under 2021 kan göra investerare redo för ett bra dip-köp för 2022.
Baird-analytiker säger att de förväntar sig att REIT fullt ut kommer att absorbera årets 8–10 % arbetskostnadsökningar 2022 genom att höja hyrorna och omförhandla hyresvillkor med långsiktiga kunder.
"Med tanke på den långa återhämtningen av beläggningen och det ihållande trycket på arbetskraft och energikostnader som pressar utvecklingsavkastningen lägre, kan den ökade osäkerheten i en vd-sökning skapa mjukhet", säger Baird. "Vi föreslår att lägga till betydelsefulla svagheter för långsiktiga investerare."
Americolds utbetalning är sträckt för tillfället, till 100 % av FFO 2021, men bör sjunka till mitten av 80-talet nästa år på högre 2022 konsensusanalytiker FFO-uppskattningar.
Digital Realty (DLR, $170,37) är inte bara en av landets största digitala REITs – det är en av landets största fastighetsaktier totalt sett.
Denna REIT äger en global portfölj med 291 datacenter som betjänar mer än 4 000 företags- och statliga kunder. Detta företag betjänar huvudsakligen Fortune 500-företag. Dess 20 främsta kunder inkluderar IBM, Meta Platforms (FB), Oracle (ORCL), LinkedIn, JPMorgan Chase (JPM), Comcast (CMCSA) och Verizon (VZ).
Behållningsgraden för kunder är i genomsnitt runt 80 % och kommer sannolikt att förbli höga på grund av höga byteskostnader (15 miljoner till 20 miljoner USD) förknippade med att flytta megawatt data till en ny anläggning. Inbäddade rulltrappor på 2 % till 4 % årliga hyror och strategiska förvärv med stöd av Digital Realty Trusts balansräkning av investeringsgrad har gjort det till en av de bästa REITs på årtionden. DLR stoltserar med 11 % årlig tillväxt i kärn-FFO per aktie sedan 2005, samt 16 år i rad med 10 % genomsnittlig årlig utdelningsexpansion.
REIT:s FFO per aktie steg med 6 % jämfört med föregående år under de första nio månaderna 2021; Digital Realty ökade helårsguidningen till 6,50 USD till 6,55 USD, vilket enkelt täcker sin årliga utdelning på 4,64 USD.
Under septemberkvartalet bildade REIT ett joint venture med Brookfield Infrastructure Partners LP (BIP) som utökade sitt digitala centers fotavtryck i Indien, förhandlade fram ett joint venture med Nigerias ledande samlokaliseringsleverantör, investerade i en av Europas ledande datacenterleverantörer och sålde 10 nordamerikanska datafaciliteter för 581 miljoner dollar.
William Blair-analytikern Jim Breen (Outperform, motsvarighet till Köp) gillar att DLR fokuserar på internationell expansion men inte förbiser USA:s utveckling.
"Ungefär 75 % av Digital Realtys utvecklingspipeline på 270 megawatt ligger utanför USA", säger han. "Men företaget har fortfarande utveckling på nyckelmarknader i USA som Ashburn, Santa Clara och Hillsborough, och företaget fortsätter att erbjuda samlokalisering på alla sina stora samlokaliseringsmarknader i USA."
Observera bara att Digital Realty är i en tillväxtbransch, och den handlar som det. DLR handlas till nästan 27 gånger AFFOs uppskattningar, vilket är en premie på 27 % till resten av sektorn.
Plymouth Industrial REIT (PLYM, 29,89 USD) äger distributionscenter, lager och industrifastigheter belägna främst längs USA:s huvudsakliga logistikkorridorer på sekundära marknader inklusive Kansas City, Indianapolis, Chicago, Cleveland och Columbus.
Den fragmenterade karaktären hos industrifastigheter på sekundära marknader har hjälpt REIT att förvärva sin nuvarande portfölj till 55 % av återanskaffningskostnaden. Under de senaste fem åren har Plymouth stängt nästan 900 miljoner dollar i fastighetsköp.
Förutom lägre inköpskostnader har REIT:s fokus på andrahandsmarknader skapat möjligheter för hyrestillväxt över genomsnittet. Plymouth hade 4,7 miljoner kvadratmeter nya hyreskontrakt som började under de första nio månaderna 2021 med hyreshöjningar på 9,7 %.
REIT:s nuvarande fastighetsportfölj består av 152 fastigheter som representerar 26,6 miljoner kvadratmeter uthyrningsyta. Under septemberkvartalet samlade PLYM in 99,7 % av hyrorna, förvärvade 10 byggnader på totalt 3,4 miljoner kvadratfot och genererade kärn-FFO per aktie på 43 cent – oförändrad jämfört med förra året på grund av en högre andel som kompenserade för förvärvstillväxten. Plymouth räknar med att avsluta 2021 med helårs kärn-FFO per aktie på $1,70 till $1,74. Analytiker tror att siffran kommer att nå 1,90 dollar 2022.
"Framöver har vi höjt vårt förvärvsmål för 2022 till 375 miljoner dollar (från 325 miljoner dollar) och sänkt förväntningarna på förvärvstaket till 6,5% (från 7,1%)", säger B. Riley Securities analytiker, som säger att aktien är ett köp. "Vi förväntar oss att PLYM, förutom extern tillväxt, bör kunna leverera en stark ökning av hyrespriserna."
Denna REIT var tvungen att sänka sin utdelning under pandemin och hackade sin utbetalning på 37,5 cent per aktie ner till 20 cent i juni. Men den började ta tillbaka en del av den marken 2021, med en höjning på 5 % till 21 cent, och dess utbetalningskvot är nu ganska säker på 48 %. Samtidigt verkar aktier vara rimligt prissatta till 17 gånger AFFOs uppskattningar.
Efter nästan ett decennium av relativt svag prestanda, UMH Properties (UMH, $25,57) verkar ha vänt ett hörn, baserat på dess kraftigt förbättrade försäljning och vinsttillväxt.
Denna REIT är landets ledande ägare/operatör av tillverkade bostadsområden. Det äger 127 tillverkade bostadsområden som innehåller 24 000 utvecklade hemplatser i 10 delstater som hyrs ut till bostadshusägare. Utöver hemsidor äger UMH en portfölj med 8 700 hyresbostäder och planerar att utöka sin portfölj av hyreshus med 800 till 900 bostäder per år.
Med 3 300 befintliga lediga tomter att fylla och nästan 1 800 tunnland tillgängliga för att bygga hyresplatser för ytterligare 7 300 bostäder, har UMH gott om utrymme att växa. REIT är också en aktiv förvärvare av bostadsgemenskaper; under de senaste sex åren har det köpt 29 bostadsområden som representerar nästan 6 300 bostadsområden.
REITs för tillverkade bostäder som UMH drar nytta av en stadig ökning av antalet hushåll som äger småhus och stigande bostadspriser, vilket gör tillverkning av bostäder till ett mer överkomligt alternativ för förstagångsköpare.
UMH har också många bostadsområden som ligger nära naturgasfälten Marcellus och Utica Shale. Ökad utvecklingsaktivitet på dessa fält lockar tusentals oljefältarbetare som behöver bostäder. Beläggningsgraden för UMH:s portfölj har stigit stadigt sedan 2016 och överstiger för närvarande 86 %.
Under de senaste fyra åren har UMH ökat intäkterna med 60 %, samhällets driftsnetto med 67 % och normaliserat medel från verksamheten med 59 %. REIT:s intäkter växte med 10 % under de första nio månaderna 2021, rörelseresultatet för samma fastigheter förbättrades med 15 % och normaliserade FFO per aktie steg med 30 %. UMH avslutade också kvartalet i bra finansiellt skick. Skuldsättningen är blygsam på 20 % av börsvärdet, och dess nettoskuld i förhållande till justerad EBITDA (vinst före räntor, skatter, avskrivningar och amorteringar) ligger något under sina jämförbara konkurrenter på 4,8.
"Efterfrågan på tillverkade (överkomliga) bostäder är fortsatt stark och troliga källor till både tomt- och hemfinansiering förväntas fortsätta att expandera med tanke på förändringen i ledarskap på FHFA", säger Wedbush-analytiker, som betygsätter aktien på Outperform. Bland andra skäl kan UMH vara en av de bästa REITs att köpa 2022:gynnsamma trender i REIT:s tillväxt av samma fastigheter, såväl som ytterligare potentiell uppsida kopplad till ett joint venture-avtal som involverar tre Florida-gemenskaper, tillkännagav i december.
UMH har betalat utdelningar varje år sedan 1998 och signalerade sina förbättrade utsikter med en utdelningsökning på 5,5 % 2021. Detta var REIT:s första utdelningsökning sedan 2009.
Stag Industrial (STAG, 45,54 USD) äger och driver industrifastigheter med en hyresgäst över hela USA. Närmare bestämt äger de 517 fastigheter som täcker 103,4 miljoner kvadratmeter uthyrningsyta och värderas till 8,7 miljarder USD.
STAG har vuxit genom en kombination av hyreshöjningar och förvärv och vägleder för ungefär 3,5% tillväxt i jämförbara butiker 2021 – om det når det målet skulle det markera den högsta jämförbara butikstillväxten i företagets historia. REIT har under 2021 gynnats av hyresrulltrappor, kortare stilleståndstider mellan hyresavtalen och 75 % till 80 % hyresgästbehållande. Prognos för förvärvsvolymen på 1,1 till 1,2 miljarder USD 2021 skulle också vara den högsta någonsin för denna REIT.
E-handel har varit en kraftfull tillväxtkatalysator. STAG uppskattar att 40 % av dess portfölj är engagerad i e-handel. Amazon.com (AMZN) är dess största hyresgäst med 3,6 % av portföljen och andra stora hyresgäster inkluderar Eastern Metal Supply, GXO Logistics (GXO), FedEx (FDX) och American Tire Distributors.
STAG erbjuder en solid balansräkning, sju år i följd av utdelningstillväxt och en konservativ 70% FFO-utbetalningskvot. Jämfört med de andra bästa REITs på den här listan är det knappast en stöld vid 21 gånger AFFO-uppskattningar, men aktier verkar fortfarande vara måttligt prissatta.
Piper Sandler har inkluderat Stag i sina "REIT Heavyweights", som pekar ut 25 företag som har presterat bättre än sina jämförbara bolag på åtta specifika mått, vilket signalerar förmågan att prestera bra i olika driftsmiljöer. "Genom att rikta in sig på [industrifastigheter] har STAG utvecklat en investeringsstrategi som hjälper investerare att hitta en kraftfull balans mellan inkomst plus tillväxt", säger Pipers analytiker.
Essential Properties Realty Trust (EPRT, $27,39) investerar i enhyresfastigheter i 45 delstater. (Nettoleasing avser en leasingstruktur där hyresgästen betalar alla fastighetskostnader.)
EPRT äger 1 397 fastigheter som representerar 12,4 miljoner kvadratmeter yta och hyrs ut till cirka 300 hyresgäster. Dess hyresgäster kommer från 17 olika branscher och är i första hand serviceföretag som medicin/dental, bilreparation, casual dining och barndomsutbildning; många av dessa är e-handelsresistenta. Portföljens vägda genomsnittliga beläggning var 99,9 % under kvartalet september 2021.
I genomsnitt betalar EPRT 2,2 miljoner dollar för en fastighet. Denna lilla storlek gör dessa fastigheter lättare att sälja och återhyra, och REIT håller sina hyresgästförvärvskostnader låga genom att arbeta med operatörer med flera enheter.
Essential Properties är proaktiv i förvaltningen av sin portfölj. Bolaget förvärvade 253 fastigheter för 653 miljoner USD under de första nio månaderna 2021. Cirka 86 % av dessa affärer var sale-leaseback-transaktioner med vägda genomsnittliga hyresperioder på 15,3 år. REIT sålde också 36 platser för 55 miljoner dollar och bokförde en vinst på nästan 9 miljoner dollar på fastighetsförsäljningar.
Med mer än 400 miljoner USD i outnyttjad lånekapacitet har Essential Properties gott om torrpulver för förvärv.
Essential Properties började betala utdelningar 2018 och har höjt sin utdelning varje år. Den senaste utbetalningsökningen var med cirka 4 % i juni. Utbetalningen är under tiden måttlig med 74 % av FFO.
Tillväxtutsikter gör EPRT till en av de bästa REITs att köpa 2022. Företaget förväntar sig att avsluta 2021 med 18 % justerad FFO-per-aktie-tillväxt; utöver det är det vägledande för ytterligare 13 % förbättring 2022, vilket också borde hjälpa det att stärka utdelningen.
"Vi fortsätter att se EPRT som en av de bäst positionerade nettoleasing-REITs för att leverera tvåsiffrig tillväxt under de närmaste åren med tanke på dess ringa storlek, kvalitativa hyresgästlista, låga belåningsgrad och extern tillväxtaktivitet", säger Raymond James, som betygsätter aktien på Outperform.
Ett annat nettoleaseföretag som prickar ut de bästa REIT:erna för 2022 är Store Capital (STOR, $34,03), som äger fastigheter med en hyresgäst över hela USA.
Denna REIT riktar sig till mellanmarknadskunder som Camping World (CWH), Bass Pro Shops och Spring Education Group som vanligtvis genererar mer än 50 miljoner USD i årlig försäljning och genererar en tredjedel av sin försäljning från återkommande kunder.
STOR äger 2 788 fastigheter som är uthyrda till 538 hyresgäster och har en uthyrningsgrad på 99,4%. Och med mer än 215 000 företag över hela landet som passar sin målkundbeskrivning, har Store Capital gott om möjligheter till tillväxt.
Företaget använder sig av en direkt origineringsmetod för fastighetsförvärv som håller inköpskostnaderna låga, portföljkvaliteten hög och förvärvspipen full. REIT:s transaktionspipeline har fastigheter till ett värde av cirka 13 miljarder dollar. Denna direkta förvärvsstrategi har hjälpt Store att leverera 5,1 % årlig tillväxt i justerad FFO per aktie och 6,8 % årliga utdelningsvinster under sju år.
Portföljsäkerheten underlättas av leasingavtal som är längre än genomsnittet, med Stores vägda genomsnittliga återstående leasingperiod på 13,5 år. Ytterligare säkerhet kommer från REIT:s balansräkning av investeringsgrad, som visar 39 % hävstång och skuld till bara 3,4 gånger EBITDA, mindre än nettohyresgenomsnittet på 5,0.
STOR har som mål att 5% årlig tillväxt ska uppnås genom en kombination av hyresupptrappningar, konservativ utbetalning och ökande fastighetsförsäljning. REIT är vägledande för 2021 FFO på 1,99 USD per aktie och en ökning med 9 % 2022 till ett intervall på 2,15 USD till 2,20 USD per aktie.
Store Capital har inte mycket av utdelningstillväxt track record, med sju år av oavbrutna höjningar, men det har hållit sin utbetalningskvot stabil runt 82%. Samtidigt handlas STOR-aktier med cirka 19 % rabatt till branschkollegor.
Och ingen mindre än Warren Buffett ser positivt på Store Capital:STOR är den enda REIT i Berkshire Hathaway-portföljen.
Iron Mountain (IRM, $49,53) byggde sin ursprungliga verksamhet kring fysisk lagring och fragmentering av poster, även om den i flera år har gått över till digital datalagring.
Denna REIT har oöverträffad skala i fysiska register och lagrar dokument för cirka 225 000 kunder, inklusive 95 % av Fortune 1000-företagen. I den här branschen har Iron Mountain en kundbehållningsgrad på 98 %, konsekvent organisk tillväxt och 15-åriga genomsnittliga relationer med kunder.
Iron Mountain använder de tillförlitliga kassaflödena från fysisk lagring för att bygga upp digitala datalagringsmöjligheter. För närvarande driver REIT 15 datacenter som har 445 megawatt potentiell informationsteknologikapacitet och betjänar mer än 1 300 kunder. Cirka 144,7 megawatt av dess datacenterkapacitet är redan uthyrningsbar, och REIT har ytterligare 66 megawatt under uppbyggnad och 234,8 megawatt för utveckling.
Företagets Project Summit-initiativ effektiviserar verksamheten samtidigt som det skärper REIT:s fokus på sin digitala verksamhet med högre tillväxt. Iron Mountain förväntar sig att uppnå 375 miljoner USD i årliga EBITDA-fördelar från Project Summit i slutet av 2021, med ytterligare 50 miljoner USD i fördelar realiserade 2022.
Till slutet av tredje kvartalet 2021 har Iron Mountain hyrt 24 megawatt digital lagring och REIT är på väg att överträffa sitt ursprungliga mål för 2021 på 30 megawatt hyrt. Även om digital lagring för närvarande bara utgör cirka 10 % av REIT:s verksamhet, bidrar datacentervinster och besparingar från Project Summit till att öka Iron Mountains resultat.
En ny ström av fastighetsförvärv av datacenter, inklusive försäljningen av CyrusOne för 15 miljarder dollar och CoreSite-affären på 10 miljarder dollar, minskar antalet stora aktörer inom data-REIT-sektorn och ökar värderingarna för de återstående digitala REIT:erna, inklusive IRM.
Iron Mountain har en 11-årig erfarenhet av att betala utdelningar som inkluderar åtta utdelningshöjningar och enstaka stora specialutdelningar. I dagsläget ger aktier en avkastning på 5,3% och utbetalning från justerad FFO är 81%. En varning för investerare är att företaget planerar att behålla sin nuvarande årliga utdelning på 2,47 USD tills dess mål om 60 % justerad FFO-utbetalning uppnås.
IRM-aktierna steg med nästan 70 % fram till mitten av december 2021. Men Iron Mountain kan fortfarande vara bland de bästa REITs att köpa 2022 på grund av en fortfarande tilltalande forward P/AFFO på 14 – en rabatt på 31 % till sina jämförbara enheter. Samtidigt kallar fem av de sju analytiker som täcker IRM-aktier det ett starkt köp eller köp. Flera nämner tillväxt från dess datacenterexpansion, med stöd av återkommande intäkter från dess fysiska registerlagringsverksamhet, som skäl att investera.
Medical Properties Trust (MPW, 22,02 USD) driver sjukhus, rehabiliteringscenter för slutenvård och beteendevårdsanläggningar över hela världen och är branschens näst största icke-statliga ägare av sjukhus. REIT äger 442 medicinska fastigheter i 34 delstater och nio andra länder, som är uthyrda till 52 sjukvårdssystem i USA och utomlands. Akutvårdssjukhus är ryggraden i en portfölj som värderas till 21,4 miljarder dollar.
Medical Properties Trusts största hyresgäst är Steward Healthcare, som hyr 36 fastigheter och representerar cirka 2,6 % av portföljen. Andra stora hyresgäster inkluderar Prospect Medical Holdings (USA), Circle Health (U.K.) och Swiss Medical Network (Schweiz).
Säkerheten är inbäddad i portföljen inte bara av kreditkvaliteten hos de stora hyresgästerna utan också av en nettouthyrningsstruktur där hyresgästerna står för alla fastighetskostnader. REIT:s hyresavtal har 10- till 20-åriga initiala löptider och har inflationsbaserade eller fasta räntor för årshyresrulltrappor.
Medical Properties Trusts förvärvsmodell med sale-leaseback underlättar portföljexpansion samtidigt som den hjälper sjukhushyresgäster att frigöra pengar som kan användas för förbättringar på plats. Under kvartalet september 2021 sålde REIT Macquarie Asset Management en andel på 50 % i åtta sjukhus i Massachusetts för 1,3 miljarder dollar; ingått en $900 miljoner sale-leaseback av fem Florida sjukhus och en $760 miljoner sale-leaseback av 18 slutenvårdsbeteende hälsocenter; och förvärvade ett cancerbehandlingscenter i Portugal för 20,4 miljoner dollar.
REIT:s justerade FFO per aktie steg med 12 % under de första nio månaderna 2021 till 1,01 USD. Medical Properties Trust är vägledande för en årlig räntejusterad FFO på $1,81-$1,85 och ett 6,0 gånger förhållandet mellan nettoskuld och EBITDA.
MPW har ökat sin utdelning under åtta år i rad, med en genomsnittlig årlig takt på 3 % under det senaste halvt decenniet. Dess utbetalningskvot är samtidigt en konservativ 64% av medlen från verksamheten. Meanwhile, shares trade for a little more than 16 times adjusted FFO estimates, which is a 22% discount to industry peers.
"The company's tenant base is improving, in large part due to the largest tenant's ability to turn around the operations of some hospitals," say Stifel analysts, who rate the stock at Buy and add that "the current stock price is attractive in absolute terms."
Postal Realty Trust (PSTL, $17.75) is the biggest REIT in an unusual niche:post office properties.
PSTL is the nation's largest owner and manager of facilities leased to the United States Postal Service. The REIT's portfolio currently consists of 926 properties representing 21.3 million square feet of leasing space in 49 states, and it serves as manager for another 397 postal properties. Postal Realty Trust's portfolio is 99.6% leased, has four-year weighted average lease terms, and its rents average $7.92 per square foot.
USPS is a best-in-class tenant that is recession-resistant and makes 100% of rent payments on-time. Since rents represent just 1.7% of annual USPS expenses, the burden the REIT's leases impose on this tenant is minimal.
Since its IPO in 2019, Postal Realty Trust has grown its portfolio by 243%, rental income by 310% and its quarterly dividend by 257%, which includes nine consecutive quarters of rising its payout.
USPS has America's largest retail distribution network and presents enormous opportunities for Postal Realty to grow via site acquisitions. Of approximately 31,000 postal facilities nationwide, nearly 26,000 are privately owned and thus potential acquisition targets for this REIT.
As e-commerce has grown, postal facilities have emerged as the principal provider of "last mile" delivery services. This has supported 11.9% packing and shipping revenue growth for USPS since 2012.
The REIT closed $19 million of property acquisitions during the September quarter, grew rental income 70%, generated adjusted FFO of $4.8 million, or 27 cents per share, and raised its dividend approximately 5%. Postal Realty Trust will exceed its $100 million acquisition target for a second year in a row and analysts forecast 2021 FFO per share of 96 cents rising to $1.06 next year.
While Postal Realty Trust's dividend payout is on the high side at 93%, its high FFO per share growth should gradually reduce payout over the next two to three years.
"We believe there is a relatively strong moat around PSTL's external growth for the next few years because few institutional investors focus on the space and limited capital sources make large-scale acquisitions difficult," say Stifel analysts, who rate the stock at Buy. "In addition, the ownership of real estate leased to the USPS is very fragmented."
If you want the biggest fish in a still-sizable pond, PSTL is among the best REITs you can buy in 2022.
W. P. Carey (WPC, $79.78) specializes in net lease commercial properties across the U.S. and Europe and is one of the world's largest owners of net lease assets.
W. P. Carey owns 1,264 properties together representing 152 million square feet of leasing space. Its portfolio is weighted towards industrial, warehouse and office properties, with lesser amounts of retail and self-storage.
The REIT leases properties to 358 tenants and enjoys a 98.4% occupancy rate and a 10.6-year average remaining lease term. Its top American tenants include U-Haul, Advanced Auto Parts (AAP) and Extra Space Storage (EXR); top tenants in Europe include DIY retailer Hellweg, auto dealer Pendragon and the Spanish government.
W. P. Carey is better positioned than most REITs to benefit from inflation. That's because 99% of its leases incorporate contractual rent increases, and 59% have rent increases tied to CPI.
While dividend payout is on the high side at roughly 75% of cashflow, W. P. Carey has increased dividends 24 years in a row, indicating its ability to grow even through downturns. Dividends are also supported by an investment-grade balance sheet; importantly, there are no significant debt maturities before 2024.
In a November note to investors, Raymond James analysts highlighted WPC's lowered cost of debt, abundant acquisition opportunities in Europe and the $2.5 billion liquidation of CPA 18, the last of WPC's managed portfolios.
"WPC continues to hit the gas on acquisitions and is sticking to its more differentiated sandbox," say Raymond James analysts. "There continues to be a lot of opportunity in Europe – while Realty Income's (O) expansion overseas is a validation of WPC's strategy, they don't expect O's presence will materially impact competition as there is plenty to buy."
WPC shares are attractively priced at 15 times expectations for adjusted funds from operations, a 24% discount to REIT industry peers. It's also the highest yielder among our best REITs to buy for 2022, at well above 5%.
