Hur får många rika människor det så? De investerar i fastigheter. Det är ett beprövat sätt att bygga välstånd.
90 % av miljonärerna blev det genom att äga fastigheter. Så sa den berömda industrimannen (och miljardären) Andrew Carnegie.
Som fastighetsinvesterare själv kan jag intyga dess välståndsbyggande kraft. När ämnet kommer upp i samtal säger nästan alla att de har funderat på att investera i fastigheter. Så varför är det mindre än 1 av 7 som har gjort det?
Många tycker att det är för komplicerat eller skulle kräva för mycket tid eller pengar för att komma igång. Och det kanske var sant för 20 år sedan.
Men idag finns det så många olika sätt att investera i fastigheter (utan att ens köpa fastighet) att det finns utrymme för nästan alla att vara fastighetsinvesterare på något sätt.
Innehållsförteckning
Här är några av de bästa sätten att investera i fastigheter idag utan att behöva köpa en fastighet:
En Real Estate Investment Trust (eller REIT) är ett företag som äger och driver fastigheter. Du kan köpa aktier i en REIT och därmed äga en liten del av företaget som äger fastigheten.
Det kan vara ett bra sätt att lära sig att investera i fastigheter med lite pengar. Du kan köpa en andel av en REIT för 10-100 USD, jämfört med en handpenning på 10 000 USD eller mer för en hyresfastighet.
Dina pengar slås samman med andra investerares pengar och används för att köpa fastigheter. REIT förvaltar fastigheten och du får fördelarna med kassaflödet och uppskattningen som genereras av den fysiska fastigheten som ägs av REIT.
REITs finns i många varianter, och ofta är de specialiserade på en specifik typ av fastigheter som:
Om du är intresserad av en specifik tillgångsklass finns det nästan säkert en REIT där ute för det.
Och om du är intresserad av att få allmän fastighetsexponering i din portfölj, finns det till och med indexfonder som spårar den totala fastighetsmarknaden (liknar en S&P 500-indexfond).
Ett exempel är VGSIX – Vanguards Real Estate Index Fund. (Läs mer för några av de bästa Vanguard-indexfonderna).
JOBS Act från 2012 öppnade dörren för många småföretag (inklusive fastighetsbolag) att samla in pengar genom offentlig crowdfunding.
Private equity-fastighetsinvesteringar tillhörde tidigare enbart de superrika och välanslutna. Men crowdfunding har gjort det möjligt för genomsnittliga investerare att delta i fastigheter på ett sätt som tidigare var omöjligt.
Crowdfunding liknar en REIT. Fondförvaltare slår ihop dina pengar för att köpa antingen en enskild fastighet eller flera fastigheter.
Vinsten från att renovera, driva och så småningom sälja fastigheten delas mellan investerarna.
Det finns vanligtvis två delar – en utdelning (som betalas ut kvartalsvis eller årligen från operativt kassaflöde) och aktietillväxt (från uppskattning, återspeglas i aktiekursen).
Det finns dussintals crowdfunding-plattformar för fastigheter, men två som fokuserar på att hjälpa icke-ackrediterade (d.v.s. inte superrika) investerare att engagera sig i fastigheter är Fundrise och DiversyFund.
Båda låter dig komma igång med så lite som 500 USD och investera dina pengar i en mångsidig portfölj av fastigheter.
Jag har gjort många olika saker inom fastighetsinvesteringar, men en av mina favoriter är att låna ut pengar.
Om du har pengarna kan du "bli banken" och låna ut pengar till simfötter eller hyresvärdar som behöver göra seriöst arbete med en fastighet innan de kan få ett typiskt banklån.
Ett lån med hårda pengar är i allmänhet ett kortfristigt (ett år eller mindre) lån som utfärdas på en fastighet under renoveringsfasen.
Till exempel lånade jag ut pengar till en investerare som köpte ett hus som hade för avsikt att göra en totalrenovering och sedan sälja fastigheten vidare. Jag tjänar 13 % ränta plus 2 poäng (en poäng är en förskottsavgift på 1 % av värdet på lånet). Jag lånade totalt 75 % av det efter reparerade värdet (ARV), och fastigheten själv säkrar det.
Genom att använda konservativa siffror och använda den fysiska fastigheten som säkerhet minskar du din risk. Jag personligen gillar bara att låna ut till fastigheter som jag inte skulle ha något emot att äga själv om det värsta inträffade och jag var tvungen att utmäta.
Ett sätt att delta i hårda pengar lån online är genom en plattform som heter Groundfloor.
Groundfloor skapar lånen till fastighetsflipperna, och du kan investera så lite som $10 för att äga en del av lånet och samla in räntan.
Du kommer inte tjäna så mycket som du kunde genom att själv bygga relationer med simfötter och hyresvärdar, men enligt min personliga erfarenhet kunde jag tjäna cirka 12 % per år med Groundfloor. De flesta lån på plattformen ligger i ränteintervallet 7-14 %.
Många människor vill börja investera i fastigheter, men de har inte pengarna att göra det själva.
Även om en bank lånar dig 80 %, kan du komma med de andra 20 % plus eventuella budgeterade renoveringar lätt att ge dig tillbaka 20 000–50 000 $.
På samma sätt som att låna ut med hårda pengar, innebär att bli en pengapartner att du tar med pengarna till bordet och att den andra parten kommer med affären (och vanligtvis sköter renoveringen eller driften av fastigheten).
Men istället för att erbjuda dem ett lån till en fast ränta, blir du en aktiepartner med dem och kommer att göra en viss procentandel av den totala vinsten i slutet av dagen.
Till exempel kanske en flipper får ett hårt lån för att täcka 70 % av sina totala kostnader för inköp och renovering men behöver fortfarande de andra 30 %. Det är där du kommer in.
I utbyte mot att tillhandahålla de återstående 30 % av medlen får du en viss procentandel av vinsten när huset renoveras och säljs (det är vanligt att dela vinsten 50/50).
Strukturen för dessa typer av partnerskap kan vara med nästan alla tänkbara villkor. Enligt min erfarenhet fungerar de bäst med någon du redan känner och litar på.
Men ändå bör villkoren för partnerskapet vara nedskrivna och överenskomna i förväg, och helst granskas av en advokat. Många saker kan gå fel i en affär, och du vill se till att dina surt förvärvade pengar skyddas så bra som möjligt.
Även om "investera i fastigheter" låter passivt, är det inte nödvändigtvis så passivt att äga hyresfastigheter (och vända är definitivt inte passivt).
Idéerna ovan är mestadels passiva sätt att investera i fastigheter.
Jag ville ge några andra idéer för att tjäna pengar på fastigheter med mindre passiva medel, samtidigt som jag kan engagera mig utan mycket pengar och utan att behöva köpa en fastighet.
Grossistförsäljning är hur vi började med fastighetsinvesteringar och byggde upp våra kassareserver för att köpa fler hyresfastigheter.
Om du inte är bekant med det är grundförutsättningen att du går ut och letar efter bra affärer på fastigheter, lägger dem på kontrakt och sedan säljer det kontraktet till en annan investerare mot en avgift.
Vi kunde göra en genomsnittlig vinst på cirka 10 000 USD per fastighet på detta sätt, utan att någonsin äga den!
För att vara tydlig, är grossistförsäljning långt ifrån passiv. Du måste vara villig att lägga ner arbetet för att hitta riktigt bra erbjudanden. Dessa kommer vanligtvis från personer i ekonomisk eller annan typ av nöd.
Antingen är huset i sig i nöd – det behöver för mycket arbete för att sälja via vanliga kanaler – eller så händer något i ägarens liv som de måste sälja snabbt för kontanter. Kanske står de inför utestängning, eller ligger efter med sina skatter.
När vi först började med fastighetsinvesteringar fick min fru sin fastighetslicens så att vi kunde spara på en del av transaktionskostnaderna.
En oväntad fördel har dock varit de extra pengar vi har kunnat tjäna på att hon hjälper vänner, familj och remisser att köpa eller sälja sitt hem.
Det har visat sig vara något hon verkligen tycker om att göra, och det är ett väldigt deltidssätt för henne att tjäna 10-20 000 USD extra per år.
Vi gör ingen marknadsföring alls, men bara genom att redan vara involverad i fastigheter och skapa relationer, plockar hon upp några kunder varje år.
De flesta kommer att säga till dig att du aldrig kommer att tjäna några pengar som fastighetsmäklare på deltid, men det har inte varit sant enligt vår erfarenhet.
Jag tror att om du redan har ett intresse för fastigheter kan det vara ett bra sätt att tjäna lite extra pengar att ta din licens. Och det mesta av arbetet är på nätter och helger, så även om du har ett dagjobb kan det göras.
Om du bestämmer dig för att gå den här vägen, kostar det en anständig summa pengar att behålla din licens. Det varierar beroende på stat, men för min fru är det cirka 3 000 USD per år.
Om du är intresserad av fastighetsbranschen men inte riktigt är redo att köpa fastighet kan du lära dig mycket genom att tillhandahålla en tjänst till fastighetsmäklare eller investerare.
Frilansande är ett enkelt sätt att tjäna extra pengar, och enligt min erfarenhet kan vem som helst lära sig att tjäna 200 USD på en dag med hjälp av färdigheter de redan har.
Det finns en hel bransch uppbyggd kring ekonomi, marknadsföring, mjukvara och andra tjänster som uttryckligen tillhandahålls till fastighetsmäklare. Nästan alla frilanstjänster du kan tänka dig kan riktas mot fastighetsnischen.
Här är några exempel på frilanstjänster du kan tillhandahålla:
Jag hoppas att den här artikeln inspirerade många av fåtöljfastighetsinvesterarna där ute att vidta åtgärder. Som du kan se behöver du inte vara hyresvärd för att tjäna pengar på fastigheter.
Oavsett om du passivt investerar genom en REIT eller en crowdfunded syndikering, eller startar ett sidoliv som riktar sig till fastighetsbranschen för att spara investeringskapital, det finns så många olika sätt att delta i den mest betydande förmögenhetsgeneratorn genom tiderna.
