Bostadslån, hemlån (HELOC) och utbetalningsrefinansiering är tre sätt att utnyttja kapitalet i ditt hem utan att lägga ut det till försäljning. Eget kapital är skillnaden mellan saldot på ditt bolån och ditt hems aktuella värde, och det är en värdefull tillgång att ha till ditt förfogande när du gör ekonomiska rörelser.

Låt oss gå igenom hur dessa lånmetoder skiljer sig och hur man avgör vilken som är bäst för dig.

Vad är ett bostadslån?

Bostadslån är en typ av andra bolån som använder det egna kapitalet i ditt hem som säkerhet. Långivare betalar ut lånet i ett engångsbelopp med en fast ränta och kräver vanligtvis att du betalar tillbaka det via månatliga avbetalningar. De flesta långivare låter dig låna upp till 75% till 85% av ditt hems eget kapital.

För- och nackdelar med ett bostadslån

Om du behöver kontanter och har tillräckligt med eget kapital uppbyggt i ditt hem, kan ett bostadslån vara ett bra alternativ. Det finns dock nackdelar att ta hänsyn till.

Proffs

• IRS skattelättnad: Du kan vara berättigad till skattelättnad om du gör betydande förbättringar av bostaden.
• Fast ränta: Du kommer att betala samma ränta under lånets löptid, så din ränta förblir densamma även om räntorna stiger. (Detta kan också vara en nackdel, av skäl som förklaras nedan.)
• Fasta betalningar: Eftersom du betalar tillbaka ett engångsbelopp med en fast ränta kommer dina betalningar att förbli desamma.
• Låga priser: Eftersom du minskar risken för långivaren genom att använda ditt hem som säkerhet, kommer du sannolikt att kvalificera dig för lägre räntor än på många andra typer av lån.

Nackdelar

• Ditt hem är säkerheten: Uteblivna betalningar eller försummelse av ditt lån kan leda till att du förlorar ditt hem.
• Stängningskostnader: Precis som med ett vanligt första hypotekslån måste du betala stängningskostnader som kan uppgå till 2 % till 5 % av lånebeloppet.
• Två bolån: Ett bostadslån kommer att lägga till ytterligare ett bolån utöver ditt primära bolån, vilket ökar din totala skuld och minskar din disponibla inkomst.
• Krav på kreditpoäng: Långivare kräver vanligtvis en bra kreditpoäng och en låg skuld-till-inkomstkvot (DTI) för att kunna erbjuda ett lån med de bästa priserna. Dessutom måste du också ha en belåningsgrad (LTV) på 85 % eller lägre.
• Fast ränta: Även om en fast ränta definitivt kan gynna dig i en miljö där räntorna stiger, innebär det också potentiellt att du sitter fast med en högre ränta när räntorna faller.

När ska man välja ett bostadslån

Det finns väldigt få gränser för hur du använder ditt bostadslån. Beroende på din budget kan du välja en kortare period med högre månatliga betalningar eller en längre period med lägre betalningar. Oavsett vilket, du har tillgång till dina pengar direkt för att användas för hemförbättringar, en akut utgift, collegekostnader eller ett bröllop, för att nämna några vanliga användningsområden.

Och eftersom räntan kan vara lägre än på ett personligt lån, kan det vara vettigt att konsolidera kreditkortsskulder med hög ränta med ett bostadslån.

Vad är en HELOC?

HELOCs låter dig utnyttja det egna kapitalet i ditt hem och använda kontanterna efter behov, ungefär som ett kreditkort. En HELOC är flexibel och låter dig låna, efter behov, upp till en förutbestämd gräns och betala tillbaka skulden över tid.

Långivare baserar din kreditgräns på din kreditvärdering och kredithistorik samt det uppskattade värdet på ditt hem (minus det saldo du är skyldig på ditt befintliga bolån). HELOCs har vanligtvis en fast löptid och justerbara priser. Eftersom du inte lånar ett engångsbelopp med en HELOC betalar du bara ränta på det belopp du faktiskt lånar, inte det totala beloppet på din kredit.

Fördelar och nackdelar med en HELOC

HELOC erbjuder vissa fördelar, tillsammans med några nackdelar.

Proffs

• Hög lånegräns: I allmänhet låter HELOCs dig låna upp till 85% av det egna kapitalet i ditt hem.
• Lägre räntor: Även om de liknar ett kreditkort erbjuder många HELOC lägre räntor och högre lånegränser.
• Betala ränta på vad du spenderar: Du betalar bara ränta på det belopp du lånar, inte det totala beloppet på din kreditgräns.
• Många användningsområden: Du kan vanligtvis använda pengarna från HELOC till nästan vad du vill.

Nackdelar

• Rörliga räntor: HELOCs kommer vanligtvis med rörlig ränta. Så, om räntorna stiger, så kommer räntan du betalar på beloppet du lånar också. Du är dock en fördel om räntorna faller, eftersom räntan på ditt lån också kan sjunka.
• Avgifter och andra kostnader: Vissa långivare tar ut stängningskostnader, värderings- och ansökningsavgifter som kan lägga till det belopp du måste betala tillbaka.
• Begränsad dragningsperiod: De flesta HELOC ger dig bara tillgång till dina pengar under en viss tidsperiod. Efter din dragningsperiod går du in i återbetalningsperioden och kan inte låna mer från din HELOC. Under återbetalningsperioden betalar du tillbaka både kapitalbeloppet och räntesaldot på din HELOC.
• Minskar ditt eget kapital: En HELOC kan sänka det uppbyggda kapitalet i ditt hem. I vissa fall kan det ta dig tillbaka till när du först köpte din bostad.

När ska man välja en HELOC

En HELOC kan vara vettig när du vill låna mot eget kapital i ditt hem för att göra renoveringar eller förbättringar som kommer att öka ditt hems värde. Det är också möjligt att använda en HELOC för att konsolidera kreditkortsskulder med hög ränta, men det kan vara ett riskabelt drag eftersom en HELOC använder ditt hem som säkerhet.

En HELOC erbjuder flexibiliteten att låna (och använda) bara det du behöver, göra återbetalningarna och upprepa. Vissa långivare kan också låta dig konvertera en del av ditt saldo till en fast ränta, vilket ger möjlighet till konsekventa månatliga betalningar. Dessutom kan du använda medlen till nästan vad som helst.

Vad är en cash-out refinansiering?

I likhet med ett bostadslån och HELOC, låter en utbetalningsrefinansiering dig omvandla hemkapital till kontanter. Det fungerar genom att ersätta ditt befintliga bolån med ett nytt, större lån och utfärda mellanskillnaden till dig i kontanter. Det nya lånet kan ge bättre villkor, lägre ränta och lägre månatliga betalningar. Men om du väljer en längre löptid kommer du att betala mer ränta med tiden.

Din kreditpoäng och belåningsgrad (LTV) kommer sannolikt att avgöra hur mycket pengar du kan få med din utbetalningsrefinansiering. Många långivare tar också ut stängningskostnader i intervallet 2% till 6%. På uppsidan kan du vanligtvis använda medlen till nästan vad som helst, som att konsolidera eller betala av skulder eller finansiera renoveringar av hem.

För- och nackdelar med en utbetalningsrefinansiering

En utbetalningsrefinansiering kan ge dig ett tillskott av kontanter när du behöver det, men det finns också fallgropar.

Proffs

• Stora lån tillgängliga: Cash-out refinansieringslån använder det egna kapitalet i ditt hem och kan uppgå till en betydande summa pengar.
• Låga priser: Eftersom ditt hem används som säkerhet kan du kvalificera dig för låga räntor, särskilt jämfört med personliga lån eller kreditkort.
• Möjlig skattelättnad: Du kan få en skattelättnad från IRS om du använder medlen för betydande förbättringar av ditt hem.
• Längre återbetalningstid: Om du bestämmer dig för att ersätta ditt befintliga bolån med ett nytt 15- eller 30-årigt lån kan du sträcka ut dina betalningar och förlänga din återbetalningstid.

Nackdelar

• Hem som säkerhet: En utbetalningsrefinansiering använder ditt hem som säkerhet för det nya lånet. Förfaller ditt lån och du riskerar utmätning.
• Återställning av bolån: Utbetalningsrefinansieringen nollställer klockan på ditt bolån så att det nya lånet kompenserar betalningar på ditt befintliga bolån.
• Lånekostnader: Du kan betala stängningskostnader och eventuellt andra avgifter på din utbetalningsrefinansiering.
• Tillagt intresse: Om du förlänger löptiden på ditt lån kommer du att betala mer i ränta med tiden.

När ska man välja en utbetalningsrefinansiering

Om räntan på din utbetalningsrefinansiering är lägre än på ditt befintliga bolån, och du behöver lite extra pengar, kan en utbetalningsrefinansiering vara vettig. Att utnyttja det egna kapitalet i ditt hem och använda det för att göra renoveringar som ger mervärde till din fastighet är också praktiskt. Du kan till och med få en skattelättnad om du uppfyller normerna för "väsentliga förbättringar" av ditt hem.

En utbetalningsrefinansiering kan tillåta dig att lägga till en nödfond för framtida utgifter, betala utbildningskostnader eller konsolidera skulder med hög ränta.

Vad du bör tänka på innan du utnyttjar ditt hemkapital

Om du äger ett hem men känner dig lite fastspänd för pengar, kan du bli frestad att utnyttja det egna kapitalet i ditt hem. När allt kommer omkring har den genomsnittliga husägaren i USA $207 000 i hemkapital, enligt en rapport från 2022 från observatören från hypoteksbranschen Black Knight.

Men innan du utnyttjar det egna kapitalet i ditt hem, vill du ta ett steg tillbaka och överväga fallgroparna med ett bostadslån, HELOC eller utbetalningsfinansiering. I huvudsak ökar du din skuld samtidigt som du minskar ditt hems tillgängliga eget kapital. Om du vill sälja ditt hem inom en snar framtid, till exempel, fundera över hur ett utnyttjande av ditt hems eget kapital kommer att påverka intäkterna från försäljningen.

Intjänade pengar, intjänade pengar

Att använda eget kapital för att förbättra värdet på ditt hem kan vara en investering som lönar sig. Å andra sidan, om bostadens värde sjunker kan du hamna "under vattnet" och vara skyldig mer på ditt lån än vad ditt hem är värt. Ställ in ditt lån eller kredit och du kan förlora ditt hem. Det är därför det är viktigt att köra siffrorna och beräkna ditt hems eget kapital innan du överväger ett bostadslån, HELOC eller utbetalningsrefinansiering.