Även om bolån kan refinansieras omedelbart i vissa fall, måste du vanligtvis vänta minst sex månader innan du söker en utbetalning av refinansiering av ditt hem, och refinansiering av vissa bolån kräver att du väntar så länge som två år. Tidsgränser beror på typen av ditt ursprungliga bolån och vilken typ av refinansiering du söker.

Utöver dessa tidsbegränsningar finns det andra praktiska frågor att tänka på innan du bestämmer dig för om refinansiering – processen att ta ett nytt bostadslån för att ersätta ditt befintliga – är vettigt för dig.

När kan jag refinansiera mitt hus?

Vissa konventionella bolån tillåter omedelbar refinansiering, men det finns speciella fall som medför förseningar innan du kan påbörja processen:

Refinansiering av uttag

Tillåtet minst sex månader efter att du har avslutat ditt ursprungliga bolån. En cash-out refinansiering kombinerar ett nytt bolån med ett kontantlån med stöd av ditt hemkapital, som kan användas för hemförbättringsprojekt eller något annat syfte du väljer.

Ändrad lån

Tillåtet 12 till 24 månader från stängning. Om din långivare gick med på en ändring av bolån som sänkte ditt månatliga betalningsbelopp eller förlängde din återbetalningstid, kräver ändringsavtalet att du vanligtvis väntar 12 till 24 månader från ändringsdatumet innan du försöker refinansiera. Du kan söka en ändring av bolån i händelse av ekonomiska svårigheter, och många långivare beviljade dem till låntagare som upplevde inkomstminskningar under covid-19-pandemin.

FHA effektivisera refinansiering

Tillåtet minst 210 dagar efter stängning. Om du har ett bolån som stöds av Federal Housing Administration, vanligtvis kallat ett FHA-lån, med minst sex månaders betalningar i tid, kan du ansöka om en effektiviserad refinansiering från en FHA-godkänd långivare på sex- månadsårsdagen för din första betalning, eller sju månader (210 dagar) efter stängning av det ursprungliga lånet. FHA effektivisera refinansieringslån är föremål för avgifter och stängningskostnader som är jämförbara med dem som debiteras på FHA-lån men har mindre stränga krav med avseende på bevis på inkomst och annan finansiell dokumentation.

När är det en bra idé att refinansiera snabbt?

Refinansiering strax efter att du fått ditt ursprungliga lån kan tjäna något av flera syften:

• Så här sänker du dina månatliga betalningar: Ett nytt lån med en längre återbetalningstid kan minska beloppet på din månatliga betalning (en taktik som vanligtvis innebär att du ökar det totala beloppet du kommer att betala under lånets löptid).
• För att bli av med bolåneförsäkring: Konventionella bolån kräver vanligtvis privat bolåneförsäkring (PMI) om du lägger ner mindre än 20 % av lånebeloppet vid stängning, och vissa statligt stödda lån kräver en månatlig hypoteksförsäkringspremie (MIP) om du inte gör en handpenning på minst 10 %. Om ditt hems marknadsvärde har ökat snabbt, eller du får möjlighet att lägga ner mer på ett nytt bolån, kan refinansiering utan bördan av bolåneförsäkring spara pengar.
• Så här ändrar du din ränta: Att ersätta ditt nuvarande bolån med ett som har en lägre ränta kan minska det totala beloppet du kommer att betala under lånets löptid. På samma sätt kan du spara pengar och förenkla budgetering och annan ekonomisk planering genom att ersätta ett lån med rörlig ränta, med betalningar som kan ändras årligen, till ett mer förutsägbart lån med fast ränta.
• För att få kontanter: Ett uttagslån som kombinerar ett nytt bolån med ett lån som backas upp av ditt eget kapital kan användas för hemförbättringsprojekt eller något annat syfte du väljer. Observera att ditt huskapital vanligtvis måste vara större än 20 % för att du ska kvalificera dig för en utbetalningsrefinansiering, så om du inte har gjort en rejäl handpenning på ditt ursprungliga bolån eller om ditt hems marknadsvärde har ökat dramatiskt (och snabbt), kan du inte har tillräckligt med eget kapital för ett uttagslån efter bara sex månader.
• Så här lägger du till eller tar bort en cosigner: Om du ansökt om ditt ursprungliga bolån tillsammans med en annan person (t.ex. en make) och vill få motparten borttagen från lånet (t.ex. vid skilsmässa) måste du söka refinansiering i eget namn eller ansöka tillsammans med en annan individ. Omvänt, om du fick ditt bolån baserat på din egen kredit och inkomst och vill ansöka igen med en gemensam undertecknare, kommer refinansiering att låta dig göra det.

Är refinansiering värt det?

Refinansiering av bolån under de rätta omständigheterna kan spara pengar, men att få bättre lånevillkor strax efter att du fått ditt ursprungliga bolån kräver vanligtvis en kombination av faktorer för att fungera till din fördel:

• Räntorna har sjunkit. En betydande nedgång i marknadsräntorna kan innebära att nya lån är betydligt billigare än de på ditt nuvarande bolån. Detta är inte fallet under rådande marknadsförhållanden, som har sett att Federal Reserve har höjt de institutionella utlåningsräntorna för att bekämpa inflationen, och där ytterligare höjningar förväntas under de kommande månaderna.
• Din kredit har förbättrats avsevärt. Om en större negativ post som en konkurs eller utmätning har "fallit av" dina kreditupplysningar (vilket vanligtvis händer efter sju år), eller om du har betalat ner en betydande mängd revolverande skulder som resulterat i dramatiskt förbättrade kreditvärden, kan du kvalificera sig för ett nytt lån med lägre ränta.
• Du har en medlåntagare med stark kredit. Om du lägger till en annan låntagare (till exempel en make) till din nya bolåneansökan, kan tillägget av deras inkomst och kredit till ansökan göra dig berättigad till en lägre ränta om deras kredithistorik är bra.
• Du kan öka handpenningen på ett nytt lån. Om du nyligen har sålt en tillgång, fått ett arv eller på annat sätt fått tillgång till kontanter som du kan använda för att lägga ner betydligt mer än du gjorde på ditt ursprungliga bolån, kanske du kan säkra ett nytt lån med en lägre ränta och stängning kostar.

Det finns också potentiella nackdelar med att refinansiera ett bolån, särskilt om det har gått lite tid sedan du säkrade ditt nuvarande bostadslån. Dessa inkluderar:

• Stängningskostnader: Ett refinansieringslån, som alla andra bolån, inkluderar vanligtvis stängningskostnader på 2% till 5% av lånebeloppet. På ett bolån på 300 000 USD är det mellan 6 000 och 15 000 USD som du antingen måste betala i förskott eller finansiera under lånets löptid – till samma ränta som gäller för själva huset.
• Andra kostnadskompromisser: Om ditt mål med att refinansiera ditt bolån är att minska kostnaderna, se till att du inte bara byter ut en uppsättning utgifter mot en annan. Om du till exempel refinansierar ett lån med statligt stöd för att undvika en hypoteksförsäkringspremie, se till att ditt nya lån inte kräver en bolåneförsäkring.
• Straffavgifter för förskottsbetalning: Vissa bolånekontrakt kräver att du gör en rejäl ballongbetalning om du refinansierar ditt lån eller säljer ditt hem under de första tre till fem åren av din återbetalningstid. Om dessa gäller ditt nuvarande bolån, se till att redogöra för dem.

Hur refinansiering påverkar din kreditpoäng

Att refinansiera ett bolån påverkar dina kreditpoäng, och om du gör det kort efter att du tagit ditt första bolån kan effekten förstärkas:

• Att ansöka om en refinansiering av bolån utlöser en kreditprövning som kallas en hård förfrågan, vilket kan orsaka en liten nedgång i dina poäng. Du kan se ytterligare en liten nedgång i poäng efter att du accepterat lånet.
• Refinansiering strax efter att du fått ett bolån kan orsaka en sammansatt minskning av kreditpoängen. Dina kreditpoäng återhämtar sig vanligtvis från nedgången som orsakats av din ursprungliga bolåneansökan inom några månader, men om du söker ett annat bolån inom den tidsramen kanske dina poäng inte har tid att återhämta sig helt - och den nya ansökningsprocessen kommer sannolikt att göra dem ytterligare .

Kreditpoängsänkningar relaterade till nya krediter uppgår vanligtvis bara till några få poäng, men beroende på din startpoäng kan de få långivare att se din andra ansökan mindre fördelaktigt än din första, och att erbjuda mindre förmånliga lånevillkor som ett resultat.

Slutet

Refinansiering snart efter att du fått ett bolån kan spara pengar, men det är viktigt att överväga kostnaderna för ett nytt lån samt dess potentiella besparingar innan du går vidare.

Påverkan av dina kreditpoäng på refinansiering innebär att du bör närma dig processen på samma sätt som när du ansöker om ett första bolån. Kontrollera dina kreditvärden före och under processen för att veta var du står och, om det är lämpligt, överväg att ta några månader för att forma din kreditprofil innan du påbörjar refinansieringsprocessen.