När du är skyldig mer pengar på ditt bolån än vad ditt hem är värt, anses ditt bolån vara under vattnet.
Ingen husägare vill vara under vattnet. Det kan vara svårt, för att inte säga omöjligt, att tjäna vinst när man försöker sälja en undervattensbostad. Få köpare kommer att spendera mer än $200 000 på ditt hem om det är allt det är värt idag. Dessa köpare bryr sig inte om att du är skyldig 250 000 USD på ett hypotekslån som du tog för sex år sedan.
Vad kan du göra om du är skyldig mer på ditt bolån än vad ditt hus är värt? Du har flera alternativ, men alla är inte särskilt trevliga.
Det bästa valet är att stanna kvar. Du kan inte förlora pengar på en undervattensförsäljning om du inte säljer ditt hem. Detta är ett bra val om du gillar ditt hem och ditt område.
Tyvärr har livet ett sätt att ändra denna plan. Kanske behöver du eller din make flytta på grund av en jobbflytt. Kanske går du igenom en skilsmässa och du måste sälja ditt hem. I sådana fall kan du bli fast med en förlust om ditt hems värde inte har återhämtat sig när du behöver flytta.
Om ditt hem är under vattnet, kommer refinansiering inte att hjälpa dig att sälja om för tillräckligt med pengar för att få in en vinst. Men refinansiering kan ge en viss lättnad i form av en lägre ränta och en lägre månatlig betalning, något som kan hjälpa till att utplåna stingen av att vara under vattnet.
Problemet? De flesta hypotekslångivare kräver att du har minst 20 % eget kapital i ditt hem innan de kommer att godkänna dig för en refinansiering. Det kommer inte att vara fallet om du är under vattnet; istället får du negativt eget kapital. Den federala regeringen erbjuder dock sitt Home Affordable Refinance Program, mer känt som HARP. Under detta program ges långivare ekonomiska incitament att refinansiera bostadslånen för ägare som är skyldiga mer på sina lån än vad deras hem är värda.
Du måste uppfylla vissa krav för att delta i HARP. Ditt bolån måste ägas eller garanteras av Freddie Mac eller Fannie Mae och du måste ha koll på dina betalningar av bolån. Du kan inte heller ha missat några betalningar under de senaste 12 månaderna. Och även om du uppfyller dessa krav, behöver långivare inte godkänna dig för en HARP-refinansiering. Om ditt kreditvärde är lågt eller om din inkomst inte är tillräckligt hög, kanske du har svårt att övertyga en långivare att refinansiera ditt hem även genom HARP.
Om du absolut behöver sälja ditt hem även om du är under vattnet, kanske du kan övertyga din långivare att godkänna en blankning. Vid en kort försäljning går din bolånegivare med på att låta dig sälja ditt hem för mindre än vad du är skyldig. I en sådan försäljning kan du prissätta ditt hem mer aggressivt för att flytta det snabbare. Säg att ditt hem är värt 150 000 USD men du är skyldig 180 000 USD på ditt bolån. Istället för att hoppas på en köpare som är villig att betala dessa $180 000, kan du sälja ditt hem för $150,000 eller $140,000. Din långivare skulle ta förlusten.
Short sales kan dock vara utmanande. Din långivare måste godkänna alla erbjudanden du får, även om du tycker att erbjudandet är bra. Om din långivare avslår ett erbjudande kommer din försäljning att falla igenom. Vissa långivare överväger inte ens en blankning. En blankning kommer också att få din kreditpoäng att sjunka.
Vissa husägare, övertygade om att deras hems värden aldrig kommer att återhämta sig, går helt enkelt bort från sina hem. De slutar betala sina månatliga bolån även om de har råd. Detta är känt som strategisk standard. Vissa hävdar att detta är oetiskt. Andra säger att ägare inte bör förväntas fortsätta att betala på vad som har blivit en dålig investering. Vet dock att om du går bort från ditt lån kommer din kreditpoäng att sjunka. Och när du så småningom hamnar i utestängning – slutresultatet av ett strategiskt fallissemang – kommer denna negativa bedömning att finnas kvar på din kreditupplysning i sju år.
Ett bolån är under vattnet när du är skyldig mer pengar på det än vad bostaden i sig är värd. Om du befinner dig under vattnet på ditt bolån finns det några alternativ du kan överväga, inklusive refinansiering. Det bästa alternativet är dock att stanna i ditt hem. Om du absolut måste lämna kan du överväga saker som blankning eller strategiska standarder.
