Om du äger ett fritidshus har du förmodligen funderat på att hyra ut det ibland för att kompensera en del av kostnaderna. Som det händer har Uncle Sam också övervägt denna möjlighet och är redo att samla in en del av den inkomsten beroende på antalet dagar varje år som fastigheten hyrs ut.
Var först och främst uppmärksam på 14-dagarsregeln, säger Thomas A. Gorczynski, en registrerad agent i Phoenix. Intäkterna från ett fritidshus som hyrs ut 14 dagar eller mindre per år är skattefria och inte måste redovisas på din deklaration oavsett hur mycket hyra du tar ut. För att kvalificera dig måste fastigheten vara din personliga bostad. En bostad betraktas som en personlig bostad om ägarens användning av bostaden varje år överstiger det största av 14 dagar eller 10 % av de dagar bostaden hyrs ut till andra till marknadsvärde. Även om du inte kan dra av hyreskostnader, kanske du kan göra anspråk på hela eller delar av dina bolåneräntor och fastighetsskatter enligt schema A i din 1040.
IRS definition av personligt bruk är bred, vilket hjälper dig att uppfylla 14-dagarsregeln. Det inkluderar dagar du eller en familjemedlem använder huset. Räknas också dagar du låter någon annan använda bostaden till mindre än en rimlig hyra. Det finns ett viktigt undantag. Dagar som ägnats åt att underhålla, förbättra eller reparera fastigheten, eller fixa den för uthyrning, räknas inte som personligt bruk.
Om du hyr ut semesterbostaden till marknadsvärde i mer än 14 dagar om året, betraktar IRS dig som en hyresvärd. I så fall kan dina hyreskostnader dras av i proportion till fastighetens användning som korttidsuthyrning. Hur mycket du kan dra av bestäms genom att dividera antalet dagar du hyrt ut fastigheten med det sammanlagda antalet dagar för personligt bruk och hyresbruk. Till exempel kan en husägare vars egendom används 100 dagar om året, 75 för uthyrning och 25 för personligt bruk, dra av 75 % av de stödberättigande kostnaderna. Avdragen får inte överstiga det totala beloppet för hyresintäkter, som rapporteras på schema E för din 1040 tillsammans med hyresrelaterade utgifter. Du behöver inte lämna in schema C eller betala skatt på egenföretagare om du inte tillhandahåller betydande hotellliknande tjänster för gäster, som städning eller frukost, säger Gorczynski.
Vad händer om din semesteruthyrningsverksamhet ger en förlust? Skattelagen förbjuder att dra av hyresförluster för en personlig bostad, men förlusten är inte borta för alltid. Den kan överföras och användas för att kompensera för framtida hyresintäkter. Om semesterbostaden inte är en personlig bostad och du aktivt deltar i uthyrningsverksamheten, kan du dra av upp till 25 000 USD i hyresförluster mot din övriga inkomst. Denna ersättning på 25 000 USD fasas ut när den modifierade justerade bruttoinkomsten överstiger 100 000 USD och försvinner helt när den modifierade AGI når 150 000 USD. Aktivt deltagande innebär att du fattar förvaltningsbeslut och att du eller dina entreprenörer tillhandahåller tjänster som reparationer och hyresuppbörd.
Möjligheten att dra av hyresförluster (med förbehåll för AGI-gränserna) är anledningen till att många semesterhusägare som hyr ut kortsiktigt minskar sin personliga användning av fastigheten. Om du bor på ditt strandhem i North Carolina i en vecka och tillbringar en del av varje dag med att piffa upp det för uthyrning, kan du hävda att hela ditt besök är för uthyrningsändamål, särskilt om du har uppgifter att backa upp det på. Men om du vill att bostaden ska betraktas som din personliga bostad så att hyresintäkterna är skattefria, så vill du istället att antalet dagar som fastigheten hyrs ut ska minimeras.
Vilken väg du än går säger Eric Bronnenkant, auktoriserad revisor och skattechef på Betterment, att föra goda register är nyckeln . Detta inkluderar en kalender eller logg för att spåra hyres- och privata dagar och skriva ner vad du gjorde när du bodde på fastigheten. Håll dig till kvitton, inklusive de för trädgårdsarbete, städning och reparationer, och hitta en revisor som förstår hur semesterbostad beskattas. Dessa regler kan snabbt bli komplicerade, särskilt om förluster är inblandade.
