Marknaden för kommersiella fastigheter har varit så stark de senaste åren att enbart fastighetsuppskattningen har förvandlat annars marginella affärer till oväntade affärer. En marknadsatmosfär med låg risk/hög avkastning har fått dagens fastighetsinvesterare att tro att överdimensionerade avkastningsmått är det nya normala.

Men fastigheter har precis som aktiemarknaden sin del av upp- och nedgångar. Och nu, efter en period av rekordhöga höjder, sänker de mjukare fundamenta fastigheterna för en landning.

The Changing Flight Path

En balans mellan risk och avkastning har kommit i skarpt fokus för dem som använder kommersiella fastighetsinvesteringar för att bygga passiv inkomst och långsiktigt välstånd. Kunniga fastighetsinvesterare strömmar till investeringar av "kvalitet" - med andra ord säkrare tillgångsklasser - som kommer att prestera under utmanande förhållanden.

Kommersiella fastighetsinvesteringar är uppdelade i fyra allmänna tillgångsklasser:

• Kärninvesteringar har den minst upplevda risken. Det är högklassiga fastigheter med hög beläggning med en stabil hyresgästbas i blomstrande stadskärnor. Core-Plus-tillgångar liknar core men introducerar en liten "tillväxt"-komponent, på grund av byggnadens kvalitet eller en plats bredvid stadens centrum.
• Värdeskapande investeringar erbjuda mindre kassaflöde i förväg men en enorm avkastningspotential när fastighetens fysiska och operativa problem är åtgärdade. Till exempel kan du investera i ett slitet hyreshus med marginella hyresgäster. När den har renoverats och återhyrts ut kan fastigheten säljas med en betydande vinst.
• Opportunistiska fastigheter riktar sig till ny markutveckling eller en mycket utsatt fastighet som kräver större renoveringar och/eller marknadsförbättringar. Detta är känt som den mest riskfyllda investeringstypen.

I mitten av 2014 köpte vårt värdepappersföretag ett värdeskapande lägenhetstorn i Seattles metroområde. Fastigheten led av årtionden av dålig förvaltning och uppskjutet underhåll; beläggning och hyror var avsevärt lägre än marknaden som ett resultat. Seattles ekonomiska renässans hade precis tagit fart. Vi beräknade att vår totalkostnad – köp, rehabilitering och ompositionering – skulle hamna avsevärt under kostnaden för att köpa en core-plus-tillgång på en underlägsen plats vid den tiden. Vår kapitalbudget var $35 000+/enhet, vilket lönade sig genom betydande hyra och nettoinkomstökning. Vid den tiden balanserades risken mot förväntad avkastning som kunde uppnås på en snabbt eskalerande marknad.

Idag har denna fastighets tillgångsklass ändrats från mervärde till core-plus. Dess marknadsvärde är avsevärt över vår totalkostnad, eftersom det strategiska köpet, den starka ledningen, öga för design och en högväxande marknad gick samman för att gynna våra hyresgäster och investerare.

Kom in för en landning

Vår tunnelbanetillgång i Seattle illustrerar de rytande goda tiderna som investeringsfastigheter har haft sedan den ekonomiska nedgången. Fastighetsvärdena har ungefär fördubblats sedan 2009 på vissa marknader, enligt Green Street Commercial Property Price Index. Men tidvattnet vänder, och vissa investerare – i hopp om att förlänga loppet av hög avkastning – bortser från nya associerade risker.

Som regel är core- och core-plus-fastigheter den säkraste positionen för att producera konsekventa kassaflöden under en avtagande eller krympande konjunkturcykel. Skulle vi köpa vår Seattle-affär till dagens mervärdespriser om den var i 2014 års skick? Mycket troligt är svaret "nej", med tanke på risken. Arbets- och materialkostnader för att renovera 2019 är 20 % till 25 % högre än för fem år sedan, och marknadstillväxten planar ut.

Uppgradera till First Class

Dessa nyligen genomförda marknadsförändringar ger nya möjligheter att köpa tillgångar av "core-plus"-kvalitet till ett attraktivt pris. Enligt Neil Schimmel, VD för Investors Management Group, "Värdeskapande fastigheter har varit en glödhet trend i flera år. Flerfamiljsinvesterare över hela landet jagar vintagetillgångar i avlägset belägna förorter, vilket har pressat priserna närmare där kärn-plus-tillgångar handlas. Det här är fantastiska nyheter för köpare som vill fånga säkerheten för core-plus-tillgångar till ett konkurrenskraftigt pris.”

I städer med överutbud eller svag efterfrågan överträffar kärnfastigheter och core-plus-fastigheter vanligtvis marknaden genom att leverera det bästa värdet för hyresgäster. Dessa investeringar kan generera lägre avkastning jämfört med mer spekulativa affärer, men väl uthyrda kärntillgångar i önskvärda stadskärnor har historiskt sett behållit sitt värde i fallande fastighetscykler.

Många fastigheter som köpts tidigt i denna cykel och sålts mellan 2016 och 2018 uppnådde hög årlig avkastning (över 20 %) och en fördubbling av det investerade kapitalet. Idag är det sannolikt att den typen av avkastning endast uppnås genom förhöjda transaktionsrisker.

Jag uppmuntrar investerare att ta ett mer disciplinerat tillvägagångssätt för att utvärdera läge, prissättning och inneboende fastighetskvaliteter för att minska avkastningsvolatiliteten. Vid denna tidpunkt i cykeln kan en flykt till inkomstbringande fastigheter av hög kvalitet innebära mindre turbulens i en stormig investeringsmiljö.