På grund av explosionen av crowdfunding och onlineinvesteringserbjudanden, undersöker fler och fler människor möjligheter att passivt investera i flerfamiljsfastighetssyndikering.
Fastighetssyndikering är när en grupp ackrediterade investerare slår samman - eller "syndikerar" - sitt eget kapital för att förvärva fastigheter som är mycket större än de hade råd med (eller hantera) på egen hand. Syndikering är ett utmärkt sätt att balansera risker genom att diversifiera investeringar över geografiska regioner och fastighetstyper.
En sponsor, eller "Syndicator", är företaget som slår samman investerare. Sponsorn genomför djupgående marknadsundersökningar, tillhandahåller underwriting och due diligence-rapporter, ordnar finansiering och hanterar stängningen. Sponsorer har tillgång till flerfamiljsfastigheter av institutionell kvalitet, vanligtvis utom räckhåll för den mindre investeraren.
Efter att fastigheten har förvärvats fortsätter sponsorn sin investeringstillsyn som kapitalförvaltare. Antingen sponsorn eller ett tredjepartsföretag sköter vanligtvis den dagliga fastighetsförvaltningen. De oundvikliga läckande rören eller den komplicerade vräkningen av hyresgäster hanteras av professionell ledning - vanligtvis utan att investeraren någonsin vet om det.
Många nuvarande fastighetsägare och hyresvärdar drömmer om friheten som en fastighetssyndikering erbjuder. Erfarna investerare vet att syndikerade investeringar är attraktiva alternativ för att skjuta upp kapitalvinstskatter, få ett konsekvent kassaflöde och öka eget kapital på lång sikt.
Men den plötsliga ökningen av popularitet har fört med sig en bunt missuppfattningar, vanliga med alla nya investeringsstrategier. Mitt företag, en sponsor av lägenhetsinvesteringar, har en stor och varierad investerarbas spridd över hela landet. Många investerade med oss som sin första sponsorpartner. Här är de vanligaste myterna som investerare tar upp när de utforskar syndikering för första gången.
False. Många fastighetssyndikationer genomförs genom SEC 506(c)-erbjudanden, som kräver att varje individ eller enhet i investeringen är en verifierad ackrediterad investerare. Att ha ett nettovärde på över 1 miljon dollar är bara ett av flera sätt att klara det "ackrediterade" testet. En individ med en årsinkomst på över 200 000 USD (300 000 USD om de kombineras med sin make) under vart och ett av de två senaste åren kan kvalificera sig för att delta i investeringserbjudandet enligt 506(c). Truster med totala tillgångar över 5 miljoner USD kan också vara kvalificerade att investera.
False. Även om detta kan vara sant med en REIT-investering, arbetar sponsorer nära varje investerare. Denna relation ger värdefull direktkontakt mellan investerare och sponsor, från att svara på frågor om portföljdiversitet till att navigera på en 1031-börs. Ansedda sponsorer levererar transparent rapportering till sina investerare från förinvestering till hållperioden och eventuell försäljning.
På vårt företag är kommunikation med investerare högsta prioritet. Förutom att tillhandahålla månatliga resultatrapporter och kvartalsvisa webbsändningar med livechatt, håller vi regelbundet sociala investerarevenemang över hela landet. Summan av kardemumman är:Vårt företags huvudmän investerar sina pengar tillsammans med investerarna i varje affär. Vi vill att de ska veta att våra värderingar och långsiktiga mål är i linje.
False. Under tidigare år tenderade sponsorer att sätta högre minimiinvesteringsbelopp för att hålla investerargrupperna små.
Idag görs dokumentation och redovisning med virtuell deal room-teknologi som möjliggör elektroniska signaturer, molndokumentlagring och ACH-distributioner. Att flytta från papper till portalen har drastiskt minskat administrativ tid (och otaliga träd). I takt med att investerargrupper växer har minimiinvesteringskraven sjunkit till nivåer så låga som $10 000 till $25 000.
Vårt företags genomsnittliga investerargruppsstorlek per erbjudande har utvecklats från färre än 20 till över 100 bara de senaste två åren. Vi använder en webbaserad plattform för att centralisera CRM-verktyg, instrumentpaneler för investeringsresultat, distributionsdata och dokumentspridning. Med denna nytillgängliga teknik kan erfarna sponsorer förvärva mycket stora fastighetsprojekt med låga investeringsminiminivåer för att öppna affärer för ett bredare deltagande.
Inte nödvändigtvis. Sponsorer som strukturerar ägande genom en Tenancy-In-Common (TIC)-modell kommer att följa IRS-riktlinjer som faktiskt kräver att TIC-ägare deltar i större beslutsfattande, såsom försäljning, refinansiering och årliga budgetar. Investerare kommer inte att bry sig om input om rutinunderhåll, men deras röst styr i slutändan fastigheten.
Däremot erbjuder investeringar i fonder, Delaware Statutory Trusts (DSTs) och REITs indirekt eller ingen kontroll genom rösträtt. Dessa investeringsstrukturer ger kontroll till en förvaltare eller förvaltare, eller vanligtvis en obetydlig röst när det gäller en REIT-aktieägare.
Syndikerade fastigheter får en lojal efterföljare av goda skäl - det har jämnat ut spelplanen genom att göra ägande i investeringsklassade fastigheter tillgängliga för enskilda investerare. Passiva investeringar i en rad olika fastighetstyper och lägen kan göras i förvånansvärt få steg med hjälp av sofistikerad teknik. Sponsorer arbetar för att leverera fördelarna med fastighetsägande, såsom månatlig inkomst och aktietillväxt genom uppskattning, medan investerare undviker nackdelarna med praktiskt underhåll och förvaltning.
Alla som överväger att flytta från aktiemarknaden - eller ut ur egendom som förvaltas av egendom - till en fastighetssyndikering kan tveka baserat på begränsad kunskap om denna obekanta investeringsprocess. Men med lite utbildning kan en investerare granska sponsorer och erbjudanden som öppnar dörrar för att få tillgång till nya välståndsbyggande vägar.
