Det går inte att förneka överklagandet av en investeringstillgång som är verklig och påtaglig, och detta förklarar på ett sätt den varaktiga populariteten för fastigheter i detta land. För vissa människor innebär oro för oförutsägbarheten i finansmarknadsrörelser att de hellre investerar i fastigheter för att finansiera sin pension än att spara till en pension. Detta kan innebära att bygga en portfölj av fastigheter att köpa för att hyra eller att bara äga sitt eget hem. Men är detta en bra idé? Hur går det egentligen att investera i fastigheter mot att investera i en pension, allt i beaktande?
Låt oss först tänka på investeringsresultatet. Huspriserna har slagit inflationen med 3 % per år sedan 1955, medan den brittiska aktiemarknaden har vuxit dubbelt så mycket under samma tidsperiod, även om dessa siffror exkluderar hyres- och utdelningsavkastning. Med en fastighet att köpa till uthyrning kan du dra nytta av värdestegring såväl som hyresavkastning, medan aktiemarknadsinvesteringar kan ge dig aktiekurstillväxt plus utdelningar. Hargreaves Lansdown lyfte fram en FTSE All-Share prospektiv direktavkastning på 4,3 % jämfört med den genomsnittliga hyresavkastningen i England och Wales på 5,9 %. För en mer personlig jämförelse av egendom kontra din pension kan du prova att leka med en pensionskalkylator som den här. Den låter dig se en pensionsprognos baserad på hur mycket du för närvarande har i potten, hur mycket du betalar in och antar investeringstillväxt på 5 % per år före effekterna av inflation och avgifter. Du kan få mer eller mindre tillväxt än så här beroende på vad som finns i din portfölj och hur den presterar över tid. Du kan titta på tidigare resultat för en idé, även om detta naturligtvis inte är någon garanti för vad som kommer att hända i framtiden, eftersom detta beror på hur finansmarknaderna rör sig.
Det andra viktiga med pensioner är att om du bidrar till ett pensionssystem på arbetsplatsen måste din arbetsgivare också betala in minst 3 % av dina kvalificerade inkomster enligt gällande regler för automatisk registrering. Detta är en fantastisk bonus som verkligen kan göra en enorm skillnad i hur din pott växer över tid. Pensioner är också skatteeffektiva. Du får skattelättnader på det du betalar in, med en skattesats på 20 % för basskattebetalare, 40 % för högre skattebetalare och 45 % för extra skattebetalare, upp till maximalt 100 % av dina inkomster eller 40 000 GBP årlig ersättning, beroende på vilket som är lägst. Vad det betyder i praktiken är att ett bidrag på 100 GBP bara kostar dig 80 GBP om du är en grundskattebetalare. Du får också förmånen att kunna ta ut upp till 25 % av din pott som en skattefri kontant klumpsumma när du fyller 55 år.
Om du investerar i en fastighet att köpa för att hyra, kommer ditt mål vanligtvis att vara att få den högsta hyresavkastningen du kan. Detta är avkastningen din fastighet uppnår genom den hyra du kan debitera dina hyresgäster. Det räknas ut genom att de totala årliga hyresintäkterna divideras med det belopp du har investerat i fastigheten. Vad är en bra hyresavkastning? Vissa experter säger något över 7% eller 8%. Den måste vara tillräckligt hög för att täcka betalningen av bolånet, oförutsedda händelser som reparationer och underhåll och alla andra relaterade kostnader som skatt, försäkringar och agentavgifter, och ändå göra dig en vinst. Det finns gratis kalkylatorer för hyresavkastning tillgängliga online som kan hjälpa dig att räkna ut vad du bör ta betalt, men i slutändan kommer din hyresavkastning att avgöras av vad marknaden kommer att bära.
Ett annat sätt att få en vanlig inkomst utan krångel med att hantera en hyresfastighet är att köpa utdelningsgivande investeringar genom en pension. Du kan köpa en passiv produkt till låg kostnad som en börshandlad fond (ETF) som spårar utvecklingen för Storbritanniens högsta utdelningsbetalande aktier, som till exempel iShares UK Dividend UCITS ETF, som väljer från hela FTSE 350 och betalar ut en inkomst kvartalsvis. Du kan också välja en aktiv fond eller investeringsfond som betalar en månads- eller kvartalsinkomst, som Invesco Monthly Income Plus, Schroder Monthly Income eller Merchants Trust, som var och en ger cirka 5 %. Ett annat alternativ kan vara att inneha enskilda aktier och bygga en egen portfölj av utdelningsbetalande företag.
När du dör kommer din egendom att omfattas av arvsskatt (IHT), och detta inkluderar fastigheter du äger och investeringar som en aktieportfölj. Eftersom fastighetspriserna har stigit, särskilt i London och sydöstra, har fler människor fångats i IHT-nätet. Den nuvarande IHT-tröskeln är £325 000 för en ensam person, och alla tillgångar värda mer än detta är föremål för skatt med en skattesats på 40 %. Kolla in vår artikel "10 bästa sätten att undvika arvsskatt" för mer information om hur du minimerar arvsskatten.
Pensioner är dock vanligtvis undantagna från IHT, även om det finns vissa begränsningar. Om du hade tagit pengar ur din pott och inte spenderat dem när du dog, skulle det vara en del av din egendom och vara föremål för IHT. Men om du dog före 75 års ålder skulle en förmånstagare som ärvt din pensionspott inom två år inte betala skatt på den.
Om du till exempel använde en kombination av fastighet, en aktieportfölj och en pension för att finansiera din pension, skulle du vara bättre att först använda de IHT-kapabla tillgångarna och spara dina pensionspengar till sist.
Den största risken med att investera i fastigheter är att den inte stiger i värde med tiden och att dina hyresintäkter uppvägs av kostnaderna du ådrar dig.
En mängd lagändringar och skatteförändringar har gjort köp för att hyra till ett mycket mindre lukrativt alternativ för småhyresvärdar, av vilka många antingen skalar upp eller säljer ut. Så du måste få ihop siffrorna och ta reda på om det är värt det för dig att köpa för att hyra efter alla dessa förändringar.
Du måste också vara beredd på ogiltiga perioder när fastigheten står tom mellan hyresrätter och oseriösa hyresgäster som orsakar skada eller inte betalar sitt tält. Om du inte vill vara en praktisk hyresvärd dagligen måste du hitta och betala en pålitlig agent för att hantera dina hyresgäster och hantera reparationer eller hantera eventuella problem som uppstår.
När du funderar på hur du kan tjäna pengar på att investera i fastigheter, måste du också planera din exitstrategi. Kommer du att kunna sälja din fastighetsinvestering och göra vinst på den i framtiden? Var ligger den, är området önskvärt, har du tillfört värde till fastigheten, kommer den att locka pålitliga hyresgäster? Det finns många frågor du bör ställa dig själv när du funderar på hur du framgångsrikt ska investera i fastigheter.
Det finns även risker med att investera i en pension. Den primära är att du kommer att få tillbaka mindre än du lägger in, även om detta är ganska osannolikt med tanke på hur länge du kommer att vara på finansmarknaderna. Du kan upptäcka att fondens avkastning inte håller jämna steg med inflationen, så du får en negativ real avkastning. Om din pensionspott inte växer som du hade hoppats kan du få slut på pengar i pension. Ett alternativ för att säkra dina insatser här är att använda en del av ditt pensionssparande för att köpa en livränta, så att du är säker på en garanterad utbetalning för resten av ditt liv. Kolla in vår artikel "Vad är en hållbar inkomst som du kan ta ut från din pension?".
När du investerar i en pension kan du betala förvaltningsavgifter på de fonder du äger, transaktionsavgifter, plattformsavgifter, rådgivningsavgifter till din finansiella rådgivare eller förmögenhetsförvaltare om du har en. Dessa vanliga avgifter, några av dem små, kan stiga. Kolla in vår artikel "De bästa och billigaste SIPPs och lågkostnads DIY pensions" för en omfattande jämförelse av de mest värdefulla Self Invested Personal Pensions (SIPPs) i Storbritannien. Pensioner har fördelen att ge dig skattelättnader på avgifter, men du måste betala inkomstskatt på allt du tar ut över 25 % skattefria tröskeln.
Med fastighet betalar du större engångskostnader, främst i form av skatter, även om överlåtelse- eller andra juridiska avgifter, underhållskostnader, agent- eller andra förvaltningskostnader också kan göra ett stort intryck i din avkastning . Du betalar inkomstskatt på dina hyresintäkter och reavinstskatt när du kommer för att sälja en fastighet och göra en vinst. Dessutom måste du betala stämpelskatt på markskatt, kolla in vår artikel "Allt du behöver veta om stämpelskatt" för de senaste priserna. Slutligen, efter att du dör, utgör den egendom du äger en del av din egendom för inkomstskatteändamål, så den kommer att bli föremål för arvsskatt (se ovan).
Ett annat alternativ kan vara att spara till ISA, som är skatteomslag som inte låser dina pengar förrän en viss ålder (förutom Lifetime ISA). ISA-bidraget är dock lägre än det årliga pensionsbidraget på £20 000 för skatteåret 2021/22, så du kan inte lägga undan så mycket. Du kan också överväga att spara till din arbetsgivares Save As You Earn-system, om den har ett, eller bara bygga din egen portfölj av fonder eller aktier.
Ditt hem kan vara en värdefull tillgång (för nu, även om det inte finns någon garanti att priserna kommer att fortsätta stiga för alltid), men du har begränsade möjligheter att realisera värdet i den tillgången eftersom du bor i den . Du kan såklart sälja eller minska, och leva på intäkterna. Men du kan behöva använda en del av pengarna för att finansiera din vård senare i livet eftersom kommunala vårdhemsavgifter är behovsprövade. Du kan överväga att frigöra aktier, där en leverantör ger dig ett engångsbelopp nu och får tillbaka det genom att sälja ditt hus efter att du dör. Men räntorna på den här typen av upplåning kan vara mycket höga och om du inte väljer en ansedd leverantör kan din egendom få mer än värdet på ditt hus efter att du dör. Equity release kan vara lämplig för vissa människor men det kräver stor omsorg. Att använda ditt hem som pension är möjligt för vissa människor, men du behöver verkligen professionella, opartiska råd för att se till att det är rätt för dig.
Så, vem är vinnaren i kampen om egendom kontra pensioner? För mig är det pensioner hela vägen, men i en idealisk värld skulle du säkra dina insatser och hålla båda.
