Ursprungligen skulle det här vara en serie i två delar som diskuterade för- och nackdelar med att köpa ett hem i motsats till att investera. Syftet var inte att välja en vinnare eller förlorare i sig. (Trotts allt är en av grundsatserna i Get Rich Slowly att du verkligen ska göra det som fungerar för dig.) Syftet var istället att lyfta fram styrkorna och svagheterna hos båda alternativen om du skulle ställas inför ett val av någon anledning.
Holly Johnsons artikel bör du köpa ett hem eller (investera?) var först; och hon sa att om hon var tvungen att göra det valet skulle hon "skulle investera för framtiden och avstå från huset på en minut i New York." Jag tänkte förklara fördelarna med den motsatta sidan av det hypotetiska.
Men du stal min åska! Så många människor gjorde bra kommentarer som svar på Hollys inlägg att jag trodde att det skulle vara bättre att förklara vad som blev över eller oklart av någon anledning. Vi började båda med att titta på det förflutna.
Två aktiviteter har stått sig genom historien som de bästa sätten att tjäna pengar:
Om du tittar på USA:s lista över miljonärer och vad de gjorde för att komma dit, kommer du att se den vanligaste vägen till miljonärstatus i Amerika har varit fastigheter.
Visst, du har Warren Buffetts som gjorde det genom att investera i aktier, och du har Zuckerbergs och Gateses som gjorde det genom att starta nya företag och driva dem till förmögenhet. Men de flesta av miljonärerna med lägre profil byggde sin rikedom med fastigheter.
Det finns en anledning till det. Som min pappa alltid brukade säga:"Alla måste bo någonstans." Världens befolkning växer, men Moder Jord gör det inte. Så det är inte svårt att se matematiken för utbud och efterfrågan fungera till förmån för fastighetsinvesteringar.
Tänk på föreskriften att om du vill bygga upp välstånd är en säker sak du kan göra att begränsa dina utgifter. Titta på din budget. Vilken är din största utgift? Hus. Oavsett om det är din hyra eller en bolånebetalning, om inte ditt hus är fullt avbetalt, är chansen stor att det inte finns något du spenderar mer pengar på än så. (Tja, okej, om du leasar två Ferraris och en Mercedes kan dina bilar kosta dig mer, men då erkänner du att du inte är typisk.)
Jeff spikade detta koncept i kommentarerna till Hollys artikel:
Mitt bolån kommer att sluta medan hyran aldrig gör det. När jag köper låser jag mitt pris. Bostäder kan gå upp och ner i värde men mitt bolån förändras inte baserat på det, det jag är skyldig är vad jag är skyldig, även när priserna stiger 20 % eller kraschar 20 %.
När du tänker på din framtid, vad ger dig bättre trygghet än att ha ett boende efter eget val … utan ingen hyra eller betalning av bolån ?
Se dig omkring på pensionärer som bor bekvämt och titta på deras ekonomi. Nio av 10 kommer att ha en betald bostad. De har inte bara låst priset på bostäder under bolånetiden, de har faktiskt sänkt kostnaden till noll jämfört med hyran när bolånet är fullt betald.
Du kan inte ta dig dit om du inte köper en bostad.
För mig är en av de största anledningarna till att köpa ett hem först att det sätter en (oundviklig) kostnad på väg att bli en tillgång. Som alla investeringar börjar den skillnaden oftast ganska liten, för i början är det mesta av din månatliga betalning till hypoteksbanken ränta. Men allt eftersom tiden går övergår mer och mer av det månatliga beloppet från kostnad till en tillgång, det vill säga eget kapital i ditt hem.
Det är för mig inget annat än en sak av skönhet; och enligt mig är det den största enskilda anledningen till att människor som är trygga i pension kom dit.
Ec var en av få som nämnde hävstång som en fördel med att köpa ett hem framför att investera dina pengar:
För det andra är den andra stora fördelen med att äga ditt eget hem hävstångseffekten. Om du hade 30k att investera 1940, baserat på ett typiskt ltv-förhållande på 80/20, kunde du köpa ett hem värt 600k. Vill du hellre att 600 000 växer i en något lägre takt eller att 30 000 växer i en högre takt?
Men att döma av det faktum att bara tre kommentarer nämnde det, tänkte jag att det skulle vara bra att förklara konceptet.
De flesta av oss vet att skuld är mer ont än gott ... förutom, naturligtvis, när det kommer till att köpa ett hem. En av de stora sakerna som gör bostadsköp till det första steget i de flesta människors ekonomiska trygghet är den skulden. Bostadslån är vanligtvis de billigaste lånen som finns, så belastningen av att betala ränta är relativt minimal.
Det är här som matematiken blir övertygande, och den bottnar i (av alla saker) inflation. Bostadspriserna på lång sikt har gått upp på de flesta håll. Det är något vi älskar, eller hur? Den uppskattningen kallas också inflation ... men det är den typen av inflation som fungerar för oss.
Och hävstångseffekt är hur vi får inflationen att fungera för oss. Här är matematiken:
Låt oss säga att du köper ett hem för $100 000 (för att hålla siffrorna runda) och du lägger ner $20,000. Låt oss sedan säga att inflationen under en 30-årsperiod är i genomsnitt 3 procent. Chansen är stor att din bolåneränta ligger ett par punkter över det, säg 5 procent. Vid första rodnad låter det som en dålig affär, eftersom du betalar mer än du får i inflationsdriven uppskattning. Men vänta.
Efter det första året (igen, bara med grova siffror) kommer du att ha 5 procent av $80 000 i ränta:det är $4 000. (Det är mindre efter skatt, men låt oss ignorera det för tillfället.)
Samma år kommer ditt hem att ha värderats med 3 000 USD (3 procent av 100 000 USD). Du kanske tror att du tjänade 3 procent, men nej, det är inte korrekt. Du investerade bara 20 000 USD av dina egna pengar för att få uppskattning, så den verkliga avkastningen på dina pengar under det första året var (3 000 USD × 20 000 USD =) 15 procent!
Hur många investeringar ger dig det?
Det är visserligen en alltför förenkling, men syftet är att i matematik visa vad så många människor vet i magen:Ditt hem är ofta din bästa investering.
Varför inte göra den bästa investeringen först?
Uri tog upp en av de mer kända fördelarna med bostadsägande:
Låt oss inte glömma den förmånliga skattebehandlingen som bostadshus får. det finns ränteavdraget för bolån, som kommer att vara högst under de tidigaste åren av bolånet – dessa besparingar kan läggas till rätta i din investeringsfond. Och det finns undantag från kapitalvinstskatt för de första 250 000 (500 000 om gifta) vinster. Vissa finansiella investeringsinstrument får naturligtvis också gynnsam behandling.
Många tycker om att hålla ut den inkomstskatteavdrag du får i USA som en anledning till att det är ett bättre sätt att köpa ett hus än att spara till pension. Det är sant, för många människor är avdraget du får för inkomstskatt en hjälp – men det är ofta inte så stort som du kanske tror.
Om du lämnar en enkel deklaration, som de flesta löntagare gör, tar du helt enkelt schablonavdraget och bolåneränteavdraget försvinner.
Dessutom, om du har turen att tjäna mycket pengar, försvinner ränteavdraget för bolån.
Så i praktiken är skattelättnaden inte en lika kraftfull anledning att gå vägen för att köpa ett hus som förespråkarna gör det. Men under de rätta omständigheterna är det en hjälp.
Min fru och jag har alltid haft skatteförmånen eftersom vi aldrig tjänat så mycket pengar och på grund av andra saker, som donationer till välgörenhet och sånt, som gjorde att vi kunde lämna specificerade skattedeklarationer varje år där vi fick avdrag för ränta.
Om du inte ärvt en bostad som är betald, måste du betala för en bostad. Om du inte köper måste du hyra. Vi känner två par i Kalifornien som har hyrt samma plats i mer än 20 år.
Under den tiden har deras hyra nära fördubblats. Om de hade köpt skulle deras betalningar inte ha fördubblats. Även om de tog ett 100-procentigt lån vid den tidpunkt då de var vanliga och räntan var rörlig, skulle deras betalningar fortfarande inte ha fördubblats.
Inflationen dödar hyresgästernas rikedom och lägger riktiga dollar i fickorna på husägare – en dubbel slump. Enligt mig är det en övertygande anledning att göra ett hem till din första investering.
Men det finns ett par varningar att tänka på...
Om du undviker dessa två förbehåll tror jag att det troligen kommer att bli ankaret i din investeringskarriär att hitta ett sätt att köpa det första huset så snart du absolut kan.
Är du i en position att dra nytta av ditt hem? Skulle du göra det? Vilka förhållanden hindrar dig från att göra ett hem till din första investering?
Vad finns i din plånbok? Mycket mindre intresse — om du inte märker detta 1 ord
3 strategier för att undvika att få slut på pengar vid pensionering
Kommer robotar och artificiell intelligens att ta ditt jobb?
Den tyska intäktsbaserade finansieringsplattformen Re:cap samlar in 111,5 miljoner USD i Seed-runda
Hur man får en företagslicens i fyra enkla steg
Förstå penningmarknadsfonder och ETF-andelsklasser
Term vs. hela livet:vilket ska jag skaffa?
Ska du ta ett förälder PLUS-lån eller samteckna ett privatlån?