Min man och jag är i ett tidigt skede av att bygga ett hus. När vi ändrar våra planlösningar är det beloppet vi behöver låna för att bygga upp i våra sinnen. Det kommer förmodligen att bli det dyraste vi någonsin kommer att köpa, och vi måste bestämma oss för vad vi vill låna och vilken lånetid vi vill ha.

De största skillnaderna mellan 15- och 30-årslån är enkla. Femtonårslån har högre månadsbetalningar, men du betalar mindre ränta, medan 30-åriga löptider har lägre månadsbetalningar, men du betalar betydligt mer för huset i längden. Som med de flesta områden inom privatekonomi handlar det här beslutet om mer än bara matematik. Det finns andra viktiga överväganden, såsom pensionssparande, risktolerans och disciplin.

Låt oss först ta en titt på de svåra siffrorna.

Knäppa siffrorna

Låt oss säga att en 30-årig låntagare köper ett hus för $160 000 och hennes marginalskattesats är 25 procent. När den här artikeln skrevs låg 30-åriga lån på 5 procent och 15-åriga lån på 4,5 procent.

Med hjälp av en bolånekalkylator jämför vi de två bolånevillkoren genom att koppla in bolånebeloppet och 15- och 30-årsräntan.

• En 30-årsperiod skulle ge en månatlig betalning på 859 USD (betalningen inkluderar inte skatter och försäkringar, som varierar beroende på plats). Låntagaren skulle betala 149 211 USD i ränta och 309 211 USD under lånets löptid.
• En 15-årsperiod skulle ge en månatlig betalning på 1 224 USD. Hon skulle betala 60 318 USD i ränta och 220 318 USD under lånets löptid.

30-årsperioden sänker den månatliga betalningen med $365 och kommer att spara låntagaren $238 per år i skatt, men kommer att kosta $88,893 mer i ränta under lånets livslängd, och hon kommer att äga sitt hem när hon är 60 år gammal. Fördelarna med 15-årsperioden är de betydande besparingarna i räntor och det faktum att hon kommer att äga sitt hem när hon är 45. Nackdelen är att hennes månatliga betalning blir högre.

Wiggle-Room-alternativet

Men hur är det med alternativet att ta en 30-årsperiod och betala av på 15 år? En 30-årsperiod som betalas på 15 år skulle ge en månatlig betalning på $1265. Låntagaren skulle betala $67.749 i ränta och $227.749 under lånets löptid. Hon kommer att äga sitt hem vid 45 års ålder, förutsatt att hon betalar extra varje månad. Men om hon råkade ut för svåra tider skulle hon inte låsas in i den högre betalningen.

Här är en jämförelse av varje alternativ:

Det är lätt att se att låntagaren kommer att betala mindre för sin bostad med det 15-åriga lånet. Men bolån passar inte alla . Det finns andra faktorer att tänka på när du bestämmer vad som är rätt för dig.

Vad har du råd med?

I vårt exempel fungerar 30-årsperioden till en månatlig betalning på 365 USD mindre än 15-årsperioden. Om du inte bekvämt kunde göra betalningen på 15-årsperioden, är 30-årsperioden det bättre alternativet. Du kan alltid göra extra betalningar när det är möjligt.

Vad är din akutfond?

När du har skrivit på lånet förväntas du göra samma betalning varje månad. Om du tar en 15-årsperiod med en högre betalning bör du ha ett stort sparkonto på plats för att minska risken från stora oväntade utgifter eller förlust av jobb.

Om du inte har så mycket av en nödfond är det bättre för dig med en 30-årig löptid och använda de extra pengarna för att bygga upp dina besparingar.

Kommer du att kunna nå dina pensionsmål och andra sparmål?

Om du lutar mot en 15-årsperiod, se till att du fortfarande kan maximera dina pensionskonton och uppfylla dina andra sparmål. Om du inte kan, håll dig till 30-årsperioden.

Å andra sidan, om pensioneringen fortfarande är decennier bort, är du i en position att investera mer aggressivt. Du bör kunna ta bort volatiliteten hos relativt aggressiva investeringar.

Om pensioneringen är mindre än 15 år bort kan det vara bättre att betala av bolånet i förtid för trygghet och sinnesfrid.

Hur känner du om skuld? Vad är din risktolerans?

Många människor är starkt motvilliga till skulder av alla slag - och med goda skäl. Dave Ramsey är fast i det här lägret och säger:

Låna inte pengar. Period. Om jag inte kan få dig att skjuta upp köpet så länge, föreslår jag starkt att du sparar en handpenning på 20 procent eller mer, väljer ett 15-årigt (eller mindre) bolån med fast ränta och begränsar din månatliga betalning till 25 procent eller mindre av din månatliga hembetalning.

Att hantera skulder är inte lätt, och för många människor är Ramseys hårda hållning mot skulder rätt väg att gå.

Men andra befinner sig på ett annat ställe i den finansiella resan och är bekväma med att bära bolån om de lånade medlen kan tjäna en högre avkastning någon annanstans. Riskjusterad avkastning måste beaktas, men i huvudsak, om du valde 30-årsperioden på 5 procent, är det rimligt att tro att du kan tjäna en högre avkastning med en portfölj av indexfonder. Redovisa skatteavdragen och de 5 procenten är ännu lägre.

Även om det verkligen är möjligt att tjäna en högre avkastning någon annanstans, beror det på din riskaptit. Du kan få en bättre avkastning genom att gå med 30-årsperioden, men att lägga pengarna på bolånet är riskfritt. Du måste också bestämma dig för om de extra pengar du kan tjäna genom att investera någon annanstans är viktigare för dig än den sinnesfrid som följer med att äga ditt hem direkt.

Personlig disciplin

Om du har råd med betalningarna på ett 15-årigt lån, men du är orolig över möjligheten att förlora jobb eller andra stora ekonomiska hit, kan du vara tveksam till att förbinda dig till de högre betalningarna. Ett annat alternativ är att ta en 30-årsperiod och betala av den på 15 år. Du betalar något mer i ränta än med 15-årsräntan, men ändå betydligt mindre än med 30-årslånet.

Nackdelen är att de flesta saknar disciplinen. Enligt Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) betalar 97,3 procent av människorna inte konsekvent extra på sina bolån . Många människor saknar disciplinen att skicka in de extra pengarna varje månad när de inte har mandat från banken. Vad den här statistiken inte nämner är hur många av de 97 procenten som skulle ha hamnat efter med sina bolån om de var låsta till ett 15-årigt bolån.

Om du redan sparar regelbundet och bara har utnyttjat din akutfond för stora oväntade utgifter, kan du dock ha disciplinen att betala av ditt bolån om 15 år. Men konsumenter som spenderar något månatligt sparande har det bättre på kortare sikt om de har råd.

Vad sägs om skatteavdraget?

Även om det är sant att du får mer av en skattelättnad från ett 30-årigt lån, bör det inte vara det viktigaste när du bestämmer dig för en löptid. Den 30-åriga låntagaren kommer att betala mindre i årlig skatt än den 15-åriga låntagaren, men det beror på att 30-åriga låntagaren betalar betydligt mer ränta.

I vårt exempel skulle låntagaren spara i genomsnitt 238 USD per år i skatt med det 30-åriga lånet, men kommer att betala 88 893 USD mer i ränta under lånets löptid än hon skulle göra med 15-årsperioden.

Vilket är rätt för dig?

I slutändan kommer din ekonomiska situation att avgöra den rätta lånetiden. Om du kan göra den högre betalningen, har en betydande nödfond och kan uppfylla pensionsmål och andra sparmål, är ett 15-årigt bolån ett bra sätt att äga bostaden på halva tiden och betala betydligt mindre ränta.

Om bara ett av dessa villkor inte är uppfyllt, eller om du är lite bekväm med skuld och risk och vill få en högre avkastning med andra investeringar, kan de pengar som sparas varje månad med 30-åriga bolånebetalningen användas bättre någon annanstans. Du kan alltid skicka in extra betalningar.

Jag är fortfarande inte säker på vilket alternativ som är för oss. Hur är det med dig? Har du ett 15-årigt eller 30-årigt bolån? Förskottsbetalar du? Vad är dina tankar om risk kontra högre avkastning?