Vart jag än vänder mig spekulerar folk i om bostadspriserna nått botten. Även om jag personligen tycker att saker ser bättre ut, är jag aldrig ett fan av att försöka tajma marknader. Att försöka detta uppmuntrar ofta människor att fatta stora ekonomiska beslut innan de är helt förberedda eller informerade. Att köpa bostäder i all hast är en av faktorerna som fick oss in i vår nuvarande finanskris.

Lyckligtvis kan det finnas en silverkula för er som inte är villiga att skynda sig att köpa men fortfarande överväger ett bostadsköp inom de närmaste åren. Din lösning kan ha formen av ett leasingalternativ.

Vad i helvete är ett leasingalternativ?

Det första du behöver veta om leasingalternativ är att allt är förhandlingsbart . Detta kan snabbt förvandla en uppsättning enkla principer till en extremt komplex transaktion.

Med det sagt, här är några vanliga funktioner som hjälper dig att förstå konceptet med ett leasingalternativ:

• En potentiell köpare betalar en optionsavgift, som köper den framtida rätten att köpa en fastighet inom en angiven tidsram.
• Till skillnad från en traditionell insättning är optionavgiften vanligtvis inte återbetalningsbar.
• Avgiften som betalas för optionen (eller optionsavgiften) kan variera kraftigt, men är vanligtvis högre än en traditionell insättning och varierar ofta mellan 1-3 % av den framtida köpeskillingen.
• Den framtida köpeskillingen fastställs antingen i förväg, eller så etableras ett sätt att fastställa framtida marknadsvärde. Till exempel, vid det slutliga köptillfället kan båda parter komma överens om att i genomsnitt två oberoende värderingar.
• Många kontrakt kommer att ha en längd på mellan ett till tre år, även om detta är flexibelt.
• Under hela avtalet hyr köparen fastigheten till en förinställd hyreskostnad.
• Vissa avtal krediterar en specifik del av den månatliga hyran mot det slutliga inköpspriset. Detta kan lägga till juridiska komplikationer och potentiellt ge problem med hypotekslångivare (som alla har olika riktlinjer och ersättningar för detta).

Kom ihåg det första du behöver veta:allt är förhandlingsbart . Detta är bara några allmänna riktlinjer för att introducera konceptet.

Ansvarsfriskrivning: Lagarna som styr transaktioner med leasingoptioner varierar mycket från stat till stat. Den typiska fastighetsmäklaren har inte erfarenhet eller meriter för att ge korrekt råd om dessa kontrakt. Ha alltid en erfaren fastighetsadvokat granska din unika situation och förbereda/granska alla tillämpliga dokument.

Majoriteten av leasingalternativen misslyckas totalt

Det genomsnittliga leasingalternativet och/eller hyra-för-köp-arrangemanget är avsett att misslyckas. Det finns flera anledningar till detta:

Desperata hyresvärdar

Många gånger används hyresalternativ som ett sista försök att sälja en överprissatt fastighet. Ägare är antingen ovilliga eller oförmögna att flytta bort ett visst pris och vänder sig därför till vilken teknik som helst som har en chans att få det önskade försäljningspriset.

Desperata hyresgäster

Majoriteten av hyresgäster som handlar efter leasingalternativ kan inte kvalificera sig för ett traditionellt bolån. Många av dessa kandidater har fulla avsikter att så småningom kunna köpa bostaden, men få tar till slut de nödvändiga åtgärderna för att städa upp sin ekonomi för att kvalificera sig för ett lån.

Dåligt skrivna kontrakt

Alltför ofta görs dessa affärer mellan två parter utan att konsultera professionell fastighet eller juridisk rådgivning. Fastighetsmäklare utan erfarenhet av leasingalternativ kan ofta komplicera situationen genom att ge dåliga råd. Skadliga investerare och fastighetsägare gör saken ännu värre genom att använda skumma avtal för att få ut stora insättningar och uppblåsta hyresbetalningar, samtidigt som de aldrig har för avsikt att faktiskt sälja fastigheten.

Situationer där leasingalternativen lyckas

Finns det några goda nyheter i allt detta? Lyckligtvis, ja. Jag har varit involverad i många framgångsrika leasing-optionstransaktioner, där båda parter gick därifrån med leenden på läpparna. Här är några situationer där leasingalternativ kan lysa:

• En genuin hyresvärd som inte kan sälja snabbt på den nuvarande marknaden och förstår värdet av starka hyresgäster.
• Husägare som nyligen har flyttat, kan inte längre stödja två fulla bolånebetalningar och är villiga att hyra ut till hyresgäster med ett incitament att underhålla fastigheten.
• Hyresgäster som redan har vände sina ekonomiska liv och behöver lite mer tid för att kvalificera sig för de bästa bolåneräntorna.
• Hyresgäster som kan kvalificera sig för lånet och ha råd med köpet, men som har specifika situationer där köp omedelbart inte är önskvärt.
• Det finns flera situationer där fastighetsägare kan ha legitima skäl att önska ett försenat köp på grund av skattekonsekvenser.

I vår nuvarande ekonomi har värdet av en stark hyresgäst skjutit i höjden . Många hyresvärdar och fastighetsägare kommer att vara extremt flexibla med hyresgäster som korrekt kan visa sina styrkor. Detta kan inkludera utökade lågkostnadsalternativ för de hyresgäster som kanske vill köpa fastigheten under de närmaste åren.

Genom att låsa in den framtida köpeskillingen för en leasingoption på dagens marknad, kommer du att ha möjlighet att dra nytta av eventuell återhämtning i bostadspriserna utan att behöva riskera att köpa i hast. Om bostadspriserna förblir oförändrade eller sjunker ytterligare är du inte skyldig att fullfölja köpet. I de flesta fall får du bara ut den förskottsavgift som du betalade för alternativet.

Liksom många av de ämnen som behandlas inom privatekonomi är ett leasingalternativ bara ytterligare ett verktyg för dig att överväga . När de används dåligt eller med uppsåt är de katastrofer som väntar på att hända. Men när de används under lämpliga omständigheter med vägledning av kompetenta yrkesmän, kan de vara ett kraftfullt tillskott till din arsenal.

Adam Baker

Efter att ha fått en dotter bestämde sig Adam Baker och hans fru Courtney för att sälja alla sina ägodelar, betala av sina skulder och resa med sin bebis i ett år. Adam delar med sig av detaljer om deras ekonomi, tillhörigheter och äventyr i hopp om att motivera och ge andra krafter på liknande resor.

Visa alla inlägg av Adam Baker