Ett bolån tillåter någon att finansiera sitt bostadsköp med medel som lånats från en bank eller annan långivare. Efter att pappersarbetet har undertecknats förfaller månatliga betalningar, med en fast eller rörlig ränta på det återstående kapitalbeloppet. Om låntagaren upplever att betalningar blir allt svårare att göra, kan han kanske ändra villkoren för lånet med långivaren. En metod för att göra detta är genom ett uppskjutet balansarrangemang.
En låntagare i ekonomiska problem är dåliga nyheter för hypotekslångivaren. Banker och bolåneföretag vill undvika utmätningen process, vilket tar tid och vanligtvis resulterar i att en del av det ursprungliga lånet skrivs av som en förlust. För att undvika fallissemang och utestängning kan en långivare erbjuda en låneändring som minskar månatliga betalningar genom att minska räntan, förlänga lånets löptid eller skjuta upp betalningen av en del av kapitalbeloppet.
Låneändring är inte detsamma som refinansiering, där låntagaren avtalar om ett nytt lån. Modifiering innebär i princip en minskning av den månatliga betalningen till ett hanterbart belopp för låntagaren. Varje långivare har en uppsättning riktlinjer för att avgöra om en låntagare är berättigad. I de flesta fall kan det hända att bostaden inte är utestängd, och låntagaren måste stå inför vissa ekonomiska svårigheter, såsom arbetslöshet eller höga medicinska räkningar.
Den federala regeringens Home Affordable Modification Program anger mer specifika riktlinjer:hemmet måste vara ägt; bolånet måste ha stängts före 2009; låntagaren måste ha tillräcklig inkomst för att hantera en modifierad betalning; och det utestående beloppet, för en enfamiljsenhet, får inte vara mer än 729 750 USD.
När låntagaren har kvalificerat sig är det vanliga tillvägagångssättet att beräkna hans månatliga bruttoinkomst , och sedan tillämpa en rimlig procentandel av den inkomsten på inteckningsbetalningen. En ändring av lån som är satt till 35 procent, till exempel, skulle kräva en betalning på 700 USD om låntagaren tjänar 2 000 USD i månaden. En modifiering av uppskjuten saldo skulle fortsätta att ta ut räntebetalningar i sin helhet samtidigt som en del av kapitalbeloppet sätts åt sidan tills modifieringen löper ut eller lånet når slutet av sin löptid, när det uppskjutna saldot - utan ränta - skulle förfalla i en ballongbetalning . Denna låntagare måste också göra den uppskjutna saldobetalningen om lånet refinansieras eller bostaden säljs.
En låneändring med uppskjuten kapitalbelopp är också känd som förebearance . Det är vanligare än förlåtelse , där en långivare helt enkelt minskar kapitalbeloppet utan förväntan om återbetalning. Enligt riktlinjerna för Home Affordable Modification Program måste deltagande långivare – uppbackade av finansiering från det amerikanska finansdepartementet – sätta ett mål på 31 procent av bruttomånadsinkomsten för kvalificerade låntagare med problem, och följa en rad steg för att nå den siffran. Det första steget är en sänkning av räntan så långt som ett golv på 2 procent; den andra är att förlänga lånets löptid upp till 40 år. Om den månatliga betalningen fortfarande ligger över 31-procentsnivån kan långivaren skjuta upp kapitalbeloppet eller efterskänka en del av lånet.
