Handling till ditt land
Värdering (om tillgänglig)
Kostnadsfördelning från byggare
Kostnadsberäkning för att avsluta ditt lån
Undersökning av mark om tillgängligt
Bevis på inkomst, lönebesked och W2s (om tillämpligt)
Bevis på pengar på bank (om tillämpligt)
Långivarens riktlinjer för kreditering av markvärde är ibland begränsade. Om du har köpt marken inom de senaste 12 månaderna kommer de att överväga vad du betalade för den (det faktiska ordspråket säger "det lägsta av köpesumman eller bedömt värde"). Efter 12 månaders ägande används taxeringsvärdet.
Om en släkting ger dig mark som undersökts från ett större område, kan det inte finnas några panträtter mot hela området innan de lagligt kan ge dig denna mark. Ett undantag skulle vara när kvarstadsinnehavaren är villig att göra en "delvis frigivning" av den lilla trakten som skänks till dig.
Om någon skänker dig mark till ditt hem från ett större område, gör en undersökning av skiftet som styckas från den större delen av marken. När det finns en juridisk beskrivning från undersökningen, få en handling upprättad med ägaren som förmedlar äganderätten till dig. Det är bäst att låta ett titelföretag eller en advokat sköta detta åt dig så att han kan kontrollera titeln för "moln". Det tillkommer en avgift för detta arbete, men det är bättre att vara säker när det gäller den här typen av juridiska frågor.
Sök ett konstruktionslån om möjligt. Detta bygglån har en funktion som gör att du kan ändra ditt bygglån till ett permanent lån i slutet av projektet. Denna funktion sparar kostnaden för en hel stängning. De flesta bygg-till-perm-lån kräver inte att du återkvalificerar dig för perm i slutet av projektet.
Markvärde, eller eget kapital i mark, kan användas som motsvarighet till kontanter för en handpenning när du bygger ett hem. För att veta om du har tillräckligt med eget kapital i din mark för att bygga ett hem med liten eller ingen extra kostnad, generera en lista över potentiella byggkostnader och stängningskostnader. Få sedan en värdering av värdet på din mark och presentera denna information för din bostadslåneansvarige. De kommer sedan att tala om för dig om du kan använda din mark som säkerhet för en handpenning av ett bostadslån. Här är tips för att navigera genom denna komplexa process.
Boka ett möte med en långivare. Du bör välja ett företag som är specialiserat på nybyggnadslån för din prekvalificering. Det första mötet blir att diskutera dina byggplaner, kredithistorik, vilka typer av lån som finns och vilken typ av lån du verkligen har råd med. Långivaren kan ge dig kostnaderna för att stänga ett Construction to Perm-lån, vilket ger kredit för ditt markkapital. Om en tidigare värdering redan har gjorts kan du lämna in den när du har valt långivare. Däremot kommer det troligen att behövas en nyare färdig för detta lån.
Kontrakt med en ansedd byggare. För att börja, schemalägg en tid för honom att se marken och diskutera dina planer. En ansedd byggentreprenör kommer att behöva se marken innan de kan berätta vad som är och inte är möjligt. När du har gått igenom vad du letar efter i detalj, låt honom göra en kostnadsberäkning för dig på vad som krävs för att bygga ditt hem.
Beräkna totala bygg- och stängningskostnader. Lägg till detta belopp till markens värde. Den totala summan representerar kostnaden för att producera ditt projekt. Markens värde används sedan som en kredit mot totalkostnaden. Om du är skyldig ett saldo på marken, summera alla kostnader och lägg till saldot av markutbetalningen. Beroende på bankens procentandel för bygglånet kan du fortfarande behöva komma på någon form av penningförskott.
Se ett exempel för att vara säker på att du förstår processen. Låt oss säga att din kostnad att bygga är 220 000 USD och att marken värderas till 63 000 USD. Du kan ha slutkostnader som uppgår till 15 000 USD, beroende på dina statliga skatter och kostnader, så det totala värdet av kostnaden för att producera detta projekt är 298 000 USD. När du drar av krediten för marken kommer ditt nya lån att vara $235 000, och detta är bara cirka 80% av kostnaden för att producera projektet. Du skulle inte få en privat bolåneförsäkring på ett konventionellt lån och inga betydande kostnader att betala. Det finns formler som används av olika långivare för att beräkna låneprocenter, vissa tillåter en 5%-variation i "hållback" bara i fall materialkostnaderna ökar eller för att ta hänsyn till okänd variabel; detta är dock den grundläggande formeln för hur denna process fungerar. Om det fortfarande finns panträtt i marken kan du fortfarande använda det egna kapitalet som en kredit, och saldot betalas av när du avslutar ditt bygglån.
Ta ett slutgiltigt beslut baserat på vad du har råd med. Om banken bara lånar ut 90 % av kostnaderna och det egna kapitalet i landet representerar mindre än 10 %, måste du generera ytterligare medel. Exempel:220 000 USD kostnad att bygga, markvärde 63 000 USD, slutkostnad blir 15 000 USD, men du är skyldig 47 000 000 USD på marken. Kostnaden för att producera projektet är fortfarande 298 000 USD, men din markkredit är nu 16 000 USD. (63 000 USD minus 47 000 USD). De 10 % representerar 29 800 USD som krävs i handpenning, så skillnaden skulle vara 13 800 USD av egenkostnad för dig. Bara du vet vad du verkligen har råd med, men kom ihåg att när byggprocessen väl har börjat är det mycket svårt att backa. Så se till att du fattar ett välgrundat och sunt beslut innan du anlitar en entreprenör för att bygga ditt drömhus. .
