De flesta husägare antar att en avskärmning är slutgiltig när bostaden säljs genom en offentlig auktion. I vissa fall är avskärmningen inte slutgiltig på månader eller till och med ett år. Vissa stater ger husägare rätt till inlösen. Inlösenrätten tillåter husägare att återta äganderätten till bostaden genom att betala hela lånesaldot plus tillhörande avgifter inom en angiven tidsperiod.
Varje stat har sin egen unika uppsättning av utestängningslagar. Lagarna avgör om utmätningarna verkställs rättsligt eller icke-rättsligt. Vissa stater kan använda båda metoderna, medan andra bara tillåter den ena eller den andra. Till exempel Florida, Illinois och Indiana är stater som kräver att långivaren utmäts genom domstolen. Vid en rättslig utmätning lämnar långivaren in en stämningsansökan mot husägaren för att få tillstånd att utmäta bostaden. Några icke-rättsliga avskärmningsstater inkluderar Idaho, Massachusetts och North Carolina. En försäljningsrättsklausul i pantbrevet gör att långivare kan sälja bostaden i händelse av ditt fallissemang. Avskärmningslagar bestämmer hur förfarandet genomförs och hur lång tid processen tar. Ett hem kan utestängas på så lite som 30 dagar eller så kan processen ta längre tid än ett år, beroende på staten. Statliga lagar ger eller nekar även långivaren befogenhet att fullfölja en bristfällig dom för skillnaden mellan lånet och försäljningspriset för bostaden.
Utmätningar säljs genom offentliga auktioner. När äganderätten har överlåtits till annan part måste du lämna bostaden. Även om bostaden inte säljs på auktionen återtar långivaren ägandet av fastigheten och du tvingas flytta. Om det inte finns någon inlösenperiod måste du lämna omedelbart. Om du misslyckas med att flytta måste den nya ägaren vräka dig genom att lämna in ett vräkningsbesked till domstolen. Om du har lösenrätt kan du bo kvar i bostaden tills lösentiden går ut.
Lösenrätten ger husägare ytterligare tid att försöka rädda sin bostad. Längden på inlösenperioden varierar beroende på stat. I vissa stater erbjuds inlösenrätter endast när bostaden är utestängd genom domstolen. Om du har för avsikt att lösa in bostaden måste du betala återstoden av lånet, domstols- och advokatkostnader, förfallna skatter och försäkringar och alla andra associerade bolåneskulder före utgången av lösenperioden. Försäljningen blir ogiltig vid betalning. Husägare som inte kan betala kan bo kvar i bostaden till sista dagen av lösenperioden.
Husägare kan fördröja eller möjligen förhindra utmätning genom att ansöka om konkurs. Efter att en konkursansökan har lämnats in utfärdas en automatisk vila för att stoppa inkassoverksamheten. Utmätningen kommer att skjutas upp tills konkursen är klar, vilket vanligtvis tar flera månader. Kapitel 7 konkurs frigör skuld om du inte kan betala och uppfyller inkomstkriterierna. Kapitel 13 konkurs placerar husägare på en strukturerad betalningsplan i tre eller fem år innan viss skuld släpps ut. Bostaden kan behållas enligt kapitel 13, förutsatt att du återupptar att betala din bolånebetalning. Konkurs har allvarliga kreditkonsekvenser. Kontakta en HUD-godkänd rådgivare för att förebygga avskärmning för att diskutera konkurs och andra möjliga alternativ.
