En liten andel av husförsäljarna kan välja ägarfinansiering, i huvudsak agera som långivare till en bostadsköpare. Istället för att låna från en traditionell bank för att köpa en bostad, lovar bostadsköparen att betala tillbaka säljaren för resten av hemmets försäljningspris. Denna typ av försäljnings- och finansieringsarrangemang kallas även återbäring av säljare eller säljarfinansiering . Det innebär ett mark- eller försäljningskontrakt, ett skuldebrev och en deed_,_ att sätta upp .

Ställa in försäljningsvillkor med ett kontrakt

Ägarfinansiering kan struktureras på flera olika sätt. Valet beror vanligtvis på om säljaren går med på att finansiera, eller "bära tillbaka", större delen eller bara en mindre del av försäljningspriset. Till exempel kan en köpare göra en handpenning och finansiera saldot av försäljningspriset med säljaren. Eller köparen kan få ett första inteckningslån för att täcka en procentandel av försäljningspriset – till exempel 80 procent – ​​göra en handpenning och finansiera resten med säljaren genom ett andra eller juniorlån .

Om säljaren finansierar hela försäljningspriset minus köparens handpenning, kan avtalet skrivas som ett markkontrakt, även känt som:

• Markförsäljningskontrakt
  
• Avbetalningsavtal
  
• Försäljningsavtal
  
• Kontrakt för handling
  

Detta dokument tillåter köparen att få rättvis äganderätt till hemmet, snarare än full laglig äganderätt. Lagstiftning och äganderätt beviljas endast vid full återbetalning av lånet som täckte större delen av försäljningspriset.

Om säljaren endast finansierar ett andra bolån på huset används vanligtvis köpekontrakt. Försäljningskontraktet fungerar på samma sätt som en direktförsäljning där ingen säljarfinansiering är inblandad. Köparen får äganderätten till fastigheten och blir ny ägare, men måste betala tillbaka två skuldebrev:en till en bank och en till säljaren.

Tips

En köpare som inte uppfyller ett markkontrakt är föremål för förverkande förlora pengar som redan betalats, och egendomen, till säljaren. En köpare som misslyckas med ägarfinansiering i ett försäljningskontrakt är föremål för utmätning av säljaren. Båda involverar en rättslig process och domstolshandlingar.

Löftet att betala tillbaka

Ett skuldebrev är ett juridiskt bindande finansiellt dokument som anger villkor för återbetalning av lån såsom:

• Lånebelopp, vilket är det ursprungliga skuldbeloppet
  
• Räntesats
  
• Villkor med fast eller justerbar ränta
  
• Straff för sen betalning
  
• Återbetalningstid, eller antal år eller månader för att betala av lånet
  

Detta IOU-dokument behöver inte registreras hos länet.

Inteckning eller förtroendebrev

Beroende på staten används en inteckning eller förtroendehandling för att säkerställa återbetalning av lån. Dessa dokument kallas säkerhetsinstrument, eftersom de binder låneutbetalningen till bostadsägande. Skulle köparen underlåta att betala tillbaka säljaren i ett köpekontrakt, kan köparen förlora äganderätten via utmätningsprocessen. När lånet är återbetalt i sin helhet släpps panten eller förtroendebrevet. Dessa handlingar registreras hos länet kort efter undertecknandet.

Resurser och tjänster

Säljare kan öppna ett descrow-konto med ett titelbolag för att hålla köparens betalningar, inklusive deposition, handpenning och månatliga avbetalningar. Säljare kan också använda ett låneserviceföretag att upprätta och administrera låneavtalet. En låneservice fakturerar och samlar in månatlig betalning för säljarens räkning. Säljare och köpare bör var och en anlita en fastighetsadvokat för rådgivning och för att förbereda kontraktet, anteckningen och handlingen . Advokater tillhandahåller juridisk vägledning under hela återbetalningstiden och behandlar nödvändiga juridiska dokument om transaktionen skulle gå snett.