Hypotekslångivare analyserar ditt hems värde innan de utfärdar ett hemlån. En HELOC fungerar ungefär som ett kreditkort, vilket gör en del av ditt hems eget kapital tillgänglig att använda på en roterande basis. Du kan låna från din tillgängliga kreditgräns upp till en viss gräns och betala ner saldot för att fylla på din kredit. Långivare beställer bedömningar och sätter minimiinspektionsstandarder för HELOCs.
Ditt hem fungerar som säkerhet för en HELOC, därför måste långivare se till att ditt hems värde är tillräckligt för att återvinna eventuellt utestående saldo om du misslyckas med att göra betalningar. En värdering gör det möjligt för långivare att "se" ditt hem och avgöra om dess värde och skick uppfyller HELOCs riktlinjer för garantigivning. Långivare kan be om en fullständig värdering av ett certifierat eller licensierat värderingsföretag, en drive-by värdering eller en datoriserad värderingsmetod som kallas en automatiserad värderingsmodell eller AVM. Den minsta värderingstyp som krävs beror på lånebeloppet och långivarens preferenser.
HELOC-gränsen påverkar de lägsta värderingskrav som en långivare ställer. Till exempel anses en HELOC på $250 000 eller mer vara högrisk. Federala finansiella regler kräver att långivare beställer fullständiga inre och yttre bedömningsinspektioner för högrisklån. HELOCs av mindre belopp som inte kräver genomgångsvärderingar kan kvalificera sig för drive-by, exteriör bedömningsinspektioner eller inre och exteriör drive-by-inspektioner, där en värderingsman besöker fastigheten men inspekterar mindre noggrant. HELOCs på mindre än 250 000 USD kan också kvalificera sig för en AVM eller en "desktop"-värdering, där en värderingsman uppskattar värdet genom att undersöka tillgängliga jämförbara fastighetsvärden och data från domstolsbyggnaden.
Långivare väljer den föredragna värderingsmetoden baserat på lånebelopp, kostnad, bekvämlighet och förtroende. Till exempel kan en strängare långivare kräva en fullständig värdering för HELOC-belopp på mer än $100 000. Mindre HELOC-lån kan bara kräva en drive-by-värdering eller en AVM. HELOCs har vanligtvis färre stängningskostnader och långivare betalar ofta för AVM, medan låntagare betalar för drive-by eller fullständiga bedömningsinspektioner. AVM genererar resultat snabbt och kostar bara cirka 30 till 50 USD, medan en fullständig genomgångsbedömning tar flera dagar och kostar 350 USD eller mer.
Det mer kortfattade bedömningsalternativet för en AVM är vanligtvis endast tillgängligt för HELOC-sökande, eftersom HELOC vanligtvis erhålls genom refinansiering som sekundära finansieringsformer och inte som primära inteckningar, och för mindre belopp. Men "REALTOR Mag" rapporterar att AVM:er har lett till värderingsavvikelser eftersom de saknar precisionen och de rigorösa standarderna för genomgående värderingsinspektioner. Även om de kan räcka för HELOCs, kan de också resultera i värden som är tusentals dollar lägre. Det beror på att AVM:er inte kan upptäcka fastighetsdefekter som ett dåligt tak eller detaljer som antalet bilar i ett garage.
