Var försiktig när du överväger om du ska sälja inom listskyddsperioden efter din bostadsnoterings utgångsdatum, eftersom du kan vara skyldig provision till den tidigare noteringsmäklaren. Förutom att noggrant granska språket i ditt noteringsavtal kan du behöva konsultera en fastighetsadvokat för att avgöra om du kan sälja efter att noteringen löper ut utan att behöva betala en provision. Hur lång tid du väntar och hur du hittar köparen kan påverka om du är skyldig din tidigare noteringsmäklare en provision. Väntetiden kan vara flera månader eller avstås helt.
En noteringsskyddsklausul i ett fastighetsnoteringsavtal skyddar mäklarens intressen. Det motverkar samverkan mellan köpare och säljare. Skrupelfria säljare kan använda en mäklares tjänster för att få köparerbjudanden och sedan gå bakom mäklarens rygg och sälja till en av dessa köpare utan att betala en noteringsprovision. Den skyddade tidsramen, känd som en "svans"-period, är den tid som en säljare måste vänta efter att noteringsavtalet löper ut innan det ingås ett avtal med en köpare. Denna period varierar beroende på kontrakt och mäklare, men varar vanligtvis 90 dagar. Harvey Jacobs på Washington Post rekommenderar kortast möjliga vänteperiod, till exempel 30 dagar.
Svansperioden missförstås ofta. Det hindrar dig inte nödvändigtvis från att sälja din bostad, men det kan begränsa vem du kan sälja till utan att vara skyldig din tidigare mäklare en provision. Generellt sett kan försäljning till en köpare som mäklaren upphandlade, eller som aktivt tittade på din bostad under noteringsperioden, ge noteringsmäklaren rätt till provision. Även om språket i listningskontrakt varierar, anger många detaljer om vad detta innebär.
Om du bestämmer dig för att sälja din bostad innan slutperioden på din notering går ut, kanske du inte behöver betala provision om du säljer till en köpare du träffar efter att noteringen går ut, som kommer till dig utan någon som helst hjälp från mäklaren. Till exempel kan du hitta en köpare själv via Internet eller en väns remiss, efter att noteringen löper ut. Men om den köparen är släkt med blod, äktenskap eller företag till en köpare som tidigare tittat på bostaden eller lagt ett erbjudande på det under listningsperioden, kan du behöva bevisa att det inte förekom någon maskopi.
Otydlighet i ett kontrakts skyddsklausul kan fungera till din fördel om du bestämmer dig för att sälja inom slutperioden. Domstolar använder vanligtvis avtalsspråk mot den part som utarbetade det, därför, om en mäklarfirma skrev kontraktet utan att detaljera detaljer, kan en domstol också läsa kontraktet enligt säljarens tolkning. Till exempel, i ett fall i Tennessee 2007, dömde en domstol till förmån för en säljare som sålde sitt hem till köpare som tittade på fastigheten en dag efter att noteringen löpte ut. Eftersom mäklarfirman utarbetade kontraktet där det stod att klausulen gällde köpare som tittade på bostaden inom noteringsperioden, och ingen skriftlig förlängning av noteringen gjordes, behövde säljaren inte betala någon provision.
