Obligationsräntorna förblir låga, inflationen tickar upp och aktievärderingarna ser höga ut. Det låter allt som dåliga nyheter för investerare – men de som innehar fastighetsinvesteringar kan ha nytta av det.
REITs är företag som äger, driver eller finansierar fastigheter såsom kontor, köpcentrum och flerbostadshus. De måste dela ut minst 90 % av sin skattepliktiga inkomst till aktieägarna, så de tenderar att erbjuda generösa utdelningar. Den inkomsten, i kombination med potentiell aktiekursuppskattning, kan hjälpa investerare att överträffa inflationen. Och en dos fastigheter kan vara en diversifierare:REITs tenderar att ha låga korrelationer med den bredare aktiemarknaden och med obligationer.
Det finns för närvarande några fynd att hitta bland REITs fokuserade på köpcentrum, seniorbostäder, datacenter och andra fastighetstyper, säger analytiker och penningförvaltare. Men inkomstfokuserade pensionärer måste välja sina REITs noggrant och motstå frestelsen att kasta sig ut på de saftigaste avkastningarna. Även om det finns REITs som ger 10 % till 12 %, använder dessa ofta hävstång, eller lånade pengar, för att öka sin inkomst, och de kan drabbas hårt när räntorna stiger, säger John Buckingham, investeringschef på AFAM Capital, i Aliso Viejo , Kalifornien Äldre investerare bör sätta realistiska avkastningsförväntningar och förvänta sig viss volatilitet, säger han.
REITs har inte varit livet för marknadens fest på sistone. Vissa har tyngts av rädsla för att stigande räntor kommer att locka avkastningshungriga investerare bort från inkomstbringande aktier och in i obligationer. De har också drabbats av branschspecifika bekymmer, som oro för att ökningen av onlineshopping kommer att utplåna köpcentra. Och medan stora tillväxtaktier, särskilt tekniknamn, har varit älsklingar på marknaden, har REIT lämnats i dammet. Fastighetssektorn steg bara med 1,4 % under de 12 månader som slutade i början av augusti, medan Standard &Poor's 500-aktieindex klättrade 14,5 %.
Men i många fall är farhågorna för att dra ner REIT-avkastningen överdrivna, säger analytiker. Tänk på att höja priserna. Ja, högre avkastning har gjort obligationer måttligt mer attraktiva för inkomstinvesterare. Men stigande räntor tenderar också att gå hand i hand med en förbättrad ekonomi, som vi ser nu. Och när ekonomin växer tenderar hyresgästerna att hyra mer yta och betala högre hyror. Om man tittar på månaderna mellan mars 1981 och december 2017, har REITs levererat en genomsnittlig årlig avkastning på 12,5 % när tillväxten förbättrades och obligationsräntorna steg och slog S&P 500 med 1,7 procentenheter, enligt penningförvaltningsföretaget Cohen &Steers. "Historien säger oss att det som är viktigast för tillgångsklassen är ekonomins bana, inte räntornas bana", säger Brian Cordes, senior vice president på Cohen &Steers.
När inflationen blir varmare kan REITs också erbjuda investerare en fördel. Under de 12 månader som slutade i juli steg kärninflationen (som exkluderar volatila livsmedels- och energipriser) med 2,4 %, den största ökningen på nästan ett decennium. Så hur står sig REITs mot andra tillgångsklasser som vanligtvis anses vara inflationskämpar? Brad Case, ekonom på Nareit, en branschorganisation, jämförde REITs med råvaror, statsobligatoriska inflationsskyddade värdepapper och guld. Sedan början av 1978 har REITs slagit inflationstakten under 68 % av sexmånadersperioder när inflationen var över den långsiktiga medianen på årsbasis på ungefär 3 %, enligt fallet, jämfört med 69 % för råvaror, 65 % för aktier, 57 % för TIPS och 43 % för guld. REITs levererade också den näst bästa avkastningen under perioder med låg inflation, fann Case. "Poängen är att skaffa något som kommer att göra bra för dig när inflationen är hög", säger han, "men inte skada dig när inflationen är låg."
För investerare som är intresserade av enskilda REITs är datacenter en lovande jaktmark, säger analytiker. Dessa REITs, som äger anläggningar som företag använder för att lagra data, kommer att gynnas när företag alltmer lägger ut sin informationsteknologiska infrastruktur på entreprenad, säger Cordes.
Mer och mer data lagras i "molnet" och "det är inte uppe i himlen - det är i gigantiska lager" som ägs av datacenter REITs, säger Buckingham. Han föredrar Digital Realty Trust (DLR, senaste priset 121 USD, direktavkastning 3,3%), som innehåller datacenter som lagrar och bearbetar information samt de som fungerar som kommunikationshubbar för Internet. Bolaget har ökat sin utdelning under 13 år i rad.
Hälsovårds-REITs, som innehar fastigheter som medicinska kontorsbyggnader, seniorbostäder och kvalificerade vårdanläggningar, erbjuder också möjligheter för investerare, säger Kevin Brown, analytiker på investeringsforskningsföretaget Morningstar. Vissa av dessa namn har drabbats av ett överutbud av seniorbostäder, men under de kommande åren bör utbudstillväxten sakta ner i takt med att byggkostnaderna stiger – och efterfrågan bör ta fart när babyboomarna når mitten av sjuttiotalet, säger han.
Brown gillar Welltower (NÅ, $63, 5,5%), vilket ger kapital till äldreboendeoperatörer och postakuta vårdgivare. De "gör verkligen ett bra jobb med att arbeta med sina operatörer" för att öka prestandan, säger han, och med sin stora exponering för äldreboenden, "som kommer att översättas väl under det kommande decenniet när babyboomers flyttar in i utrymmet."
Motsatta investerare kan hitta värden bland köpcentra, som har drabbats av uppkomsten av Amazon och andra e-handelsjättar. "Dessa aktier är prissatta för det värsta scenariot", säger Cordes. Men jobbtillväxt och skattesänkningar ökar konsumenternas förtroende, säger han, och "vi har sett färre butiksstängningar och konkurser i år."
Buckingham gillar två REITs i köpcentrum:Kimco Realty (KIM, 16 USD, 6,8 %) och Regency Centers (REG, $63, 3,5%) – båda kvalitetsnamn med höga beläggningsnivåer, säger han. "Uppfattningen är att Amazon kommer att döda vilken galleriabaserad återförsäljare som helst, men om du har varit i en galleria på sistone har det skett en återuppgång", säger han. "Hyresgästerna har faktiskt lagt upp solida resultat."
Om du hellre överlåter aktievalet i händerna på en expert, överväg fastighetsfokuserade fonder med låga avgifter och starka långsiktiga meriter. T. Rowe Price Fastigheter (TRREX), som tar ut avgifter på 0,73 % årligen, har slagit ungefär 70 % av sina kategorijämförelser under de senaste 15 åren, med en årlig avkastning på 9,7 %. Cohen &Steers Realty Shares (CSRSX) tar ut avgifter på 0,97 % årligen och har överträffat 94 % av jämnåriga under de senaste 15 åren, vilket ger en avkastning på 10,5 % årligen.
