Jag blev ombedd av teamet på The Money Mix att kolla in ett privat fastighetsinvesteringsbolag med ett unikt sätt att köpa fastigheter. Nedan är recensionen och jämförelsen av den med en annan populär crowdfunding-plattform för fastigheter, Fundrise.
Om du är en läsare av privatekonomibloggar vet du att fastighetsinvesteringar är ett hett ämne. Bloggare kopplar in och recenserar företag som Fundrise, Realty Mogul och PeerStreet. En relativt ny, men mycket konkurrenskraftig fond inom detta område är Diversyfund.
Det som följer är en genomgång av våra resultat och vad vi tror gör DiversyFund unikt på marknaden. I slutet av inlägget tror vi att du håller med om att om du funderar på att investera passivt i fastigheter, bör du ta en titt på DiversyFund.
Med den korta introduktionen, låt oss dyka in och ta en närmare titt.
Innehållsförteckning
Det vanligaste och lättillgängliga sättet att investera i fastigheter är via fastighetsinvesteringsfonder eller REITs (uttalas Reets). REITs köper en mängd olika typer av fastigheter (bostäder, kommersiella, flerfamiljshus, etc.)
Många REITs erbjuder en mångfald av dessa typer av fastigheter i sina fonder. De flesta REITs är börsnoterade värdepapper som erbjuds på börser via ETF:er eller fonder. De företag som erbjuder dessa REITs måste registrera dem hos Securities Exchange Commission (SEC). De är föremål för SEC:s regler och bestämmelser om bildande, köp och försäljning av värdepapper.
De företag som erbjuder dem är värdepappersföretag. Registrering för investeringsbolag som erbjuder produkter är annorlunda än för privata investeringsfonder. Jag ska förklara det snart.
Tidigare har private equity-fastighetsfonder bara varit tillgängliga för de rika. Individer måste vara ackrediterade investerare för att komma in i den typiska fonden.
Ackrediterade investerare är de med minst $200 000 i inkomst ($300 000 gemensamt) eller en nettoförmögenhet på $1 000,00 (exklusive bostad). Det skär av den stora majoriteten av investerarna. Endast 1% kommer in i spelet. Det har varit det största klagomålet och nackdelen med private equity-fonder.
Den andra knackningen på dessa fonder är de höga avgifterna. I början hade de vad som kallas två och tjugo avgiftsstruktur. T
hatten innebar att investerare betalade en förvaltningsavgift på 2 %. Om fonden gick med vinst tog ledningen 20 % av vinsten. De flesta tycker att dessa avgifter är dyra. Konkurrens och allmänhetens påtryckningar har sänkt dessa avgifter. De är fortfarande bland de högsta i branschen.
Private equity-fonder är poolade investeringsfonder, inte investeringsbolag. Som sådan behöver de inte registrera sig som investeringsbolag hos SEC. De får vad som kallas en undantagsstatus enligt SEC Private Advisor Rule.
På många sätt är detta en fördel för fonden och dess investerare. Att följa investmentbolagens regler är kostsamt och tidskrävande. Rapporteringskraven, i synnerhet, är lättade enligt Private Advisor Rule.
Vissa ryser för vad de ser som bristen på ansvar för privata rådgivare. Medan de större investerarna har hällt in miljarder dollar i dessa fonder sedan starten.
Under de senaste åren har crowdfunding tagit vägen till fastighetsinvesteringar. Crowdfunded REITs erbjuds oftast i privata fonder; vilket innebär att de inte är börsnoterade. Dessa nyare fonder registreras hos SEC som undantagna fonder, vanligtvis enligt SEC:s förordning Crowdfunding.
Crowdfunding i fastigheter, som med crowdfunding för enskilda eller småföretag, låter mindre investerare komma in i ett investeringsutrymme som inte har varit tillgängligt för dem tidigare.
Både FundRise och DiversyFund är crowdfundade fastighetsfonder. Crowdfunding ger investerare med mindre summor pengar ett sätt att investera i saker som vanligtvis bara är tillgängliga för de rika. Det har varit en störande kraft i investerings- och småföretagargemenskaperna.
Det erbjuder en metod för insamling som kan kringgå stora banker med höga räntor och avgifter. I slutändan är vinnarna vi konsumenter. I crowdfunded fastigheter kan icke-ackrediterade investerare leka på samma lekplats som de stora pojkarna.
Med den bakgrunden, låt mig berätta om DiversyFund.
Det som gör DiversyFund unik är dess plattformsstruktur. Plattform betyder arrangemanget under vilket fonden samlar in pengar, köper tillgångarna, delar ut vinster etc.
Många private equity-fonder anlitar externa företag för att göra allt från att undersöka och köpa fastigheter till att samla in pengar från investerare. Varje extern enhet som används för dessa saker har en kostnad för det. Ju mer externa resurser ett företag använder, desto högre blir kostnaderna.
DiversyFund är en vertikalt integrerad plattform. De gör allt internt. Deras team letar efter fastigheterna, analyserar dem för värde, kassaflöde och tillväxt. De köper fastigheter som behöver uppgraderas. De hanterar uppgraderingar också.
När de väl köpts sköter de fastigheterna själva. Investerare betalar inte courtage eller mellanhänder.
Deras hemsida säger att de är den enda fastighetsfonden utan plattformsavgifter. Jag har personligen inte hittat någon annan som gör det påståendet. Även om förvaltnings- och plattformsavgifterna har sjunkit har de flesta REIT fortfarande avgifter. Avgifterna ökar och kan minska investerarnas avkastning. Att hålla dem låga är en av nycklarna till framgång.
DiversyFund har det täckt.
Fundrise listar sina plattformsavgifter (Fundrise eDirect) på 1 % enligt följande:
Även vid 3 % är Fundrise-avgifterna långt under vad de traditionella private equity-fondavgifterna öppnade för ackrediterade investerare tar ut. Även om avgifterna har sänkts från de två och tjugo, är avgifter på 1 % av tillgångarna och 15 % av vinsten vanliga. Många av dessa företag kan vara väldigt kreativa med sina avgifter.
Crowdfunded plattformar som Fundrise och DiversyFund och andra är mycket mer transparenta med sina avgifter. Som du kan se är de mycket lägre än de flesta ackrediteringsfonder på marknaden.
Precis som med börsnoterade REITs kan private equity-fonder investera i många olika typer av fastigheter. Vissa fonder koncentrerar sig på kommersiella fastigheter som små shoppingcenter. Andra kan fokusera på bostadsfastigheter från enfamiljshus till flerbostadsfamiljsbostäder (lägenheter). Andra investerar i kommersiella kontorslokaler i centrum.
Innan du investerar i något bör investerare alltid veta vad du får. Det är särskilt viktigt i fastigheter. Fastighetens läge, typen av fastighet, leasingstrukturerna och många andra saker hjälper till att bestämma avkastningen som investerare får.
Nedan kommer jag att beskriva investeringarna som Fundrise och DiversyFund gör.
På DiversyFund håller de saker och ting enkelt. Teamet tror (och historisk avkastning bekräftar) att de säkraste och bäst presterande kommersiella fastighetsinvesteringarna är flerfamiljsenheter med mervärde.
Enligt Wikipedia är flerfamiljsenheter “ flera separata bostäder för bostadsinvånare finns i en byggnad eller flera byggnader inom ett komplex.[1] Enheter kan vara bredvid varandra (enheter sida vid sida) eller staplade ovanpå varandra (översta och nedre enheter).”
Låt oss bryta ner det här och se varför detta är viktigt för investerare.
Lägenheter, radhus och liknande är mer prisvärda bostäder än småhus i de flesta områden. När teamet på DiversyFund undersöker fastigheter letar de efter två viktiga saker.
För det första måste området vara på en ekonomiskt växande marknad. För det andra måste fastigheterna de köper vara kassaflöden. Med andra ord måste de redan tjäna pengar åt ägarna.
Den tredje delen av beslutet är där mervärdesstrategin kommer in i bilden. De köper fastigheter som behöver förbättras. Jag menar inte utmätningar eller ombyggnader. Kanske behöver enheterna moderniseras. Kanske behöver de några yttre kosmetiska förbättringar. Dessa förbättringar gör att fonden kan höja hyrorna, vilket ökar kassaflödet och ökar potentialen för högre värdetillväxt på fastigheterna.
Målet med fonden är enkelt – sälja fastigheterna till ett mycket uppskattat pris över vad de betalat för fastigheten och eventuella förbättringar som gjorts – med detta som enda fokus kan de fokusera på de fastigheter som uppfyller dessa kriterier.
De försöker inte vara allt för alla människor. Investerare i sin fond bör leta efter långsiktig kapitaltillväxt.
Fundrise-plattformen erbjuder tre kärnplaner enligt följande:
Målen för tilläggsinkomstfonden är, som namnet antyder, att producera inkomster. Fonden lämnar kvartalsvis utdelning och investerar i inkomstbringande fastigheter. Primärfondens investeringar är i skuldsatta fastighetstillgångar (fastighetslån).
Den balanserade fondens mål är att erbjuda en blandning av både inkomst och tillväxt. För att göra det investerar de i både skulder och aktier i fastighetstillgångar.
Utdelningar och inkomster är inte ett mål för den långsiktiga tillväxtportföljen. Förvaltare letar efter fastigheter att uppskatta under innehavsperioden. De investerar inte i skuldtillgångar. De köper bara hårda tillgångar.
Här är en detaljerad jämförelse av de tre strategierna som visar mixen av skuld vs eget kapital och den förväntade avkastningen för var och en.
Alla investeringar i aktier och fastigheter bör vara långsiktiga. Du bör inte investera om du behöver dina pengar inom det närmaste eller två året. Till skillnad från börsnoterade REIT är Fundrise och DiversyFund privata fonder.
Pengar som investeras i dem är inte likvida. Med andra ord, om du vill få ut pengar innan fastigheter säljs eller fonden stänger finns det restriktioner.
På grund av deras investeringars långsiktiga karaktär erbjuder DiversyFund inte likviditet till investerare innan de säljer sina fastigheter. Investerare med hög inkomst och hög nettoförmögenhet bygger välstånd genom att äga och sälja fastigheter med vinst. Det är DiversyFund-strategin.
En investerare som vill ha en inkomst från sina investeringar bör inte investera i DiversyFund. Det är inte målet. Investerare i denna fond måste förstå värdet av långsiktig tillväxt på dina investeringar.
Vissa investerare kan se på detta som en nackdel, det gör jag inte. Folket på DiversyFund vet vilka de är och vad de vill ha av sin fastighet. De försöker inte vara allt för alla människor. Jag gillar det också. De vet vilka de är och förblir trogna sin strategi.
Fundrise-investeringar anger att deras investeringstidsram för erbjudanden är fem år. De erbjuder ingen garanti för att de kommer att likvidera inom fem år. Investerare får kvartalsvis utdelning. Investerade kapital och kapitalvinster kommer med försäljning av fastigheter.
Investerare kan ta utdelningar och kapitalvinster kontant eller återinvestera dem.
Precis som alla investeringar har crowdfunded fastigheter risker. Ingen fond erbjuder garantier för att investerare kommer att få resultat från det förflutna eller förväntad avkastning framöver. Det finns heller ingen garanti för att investerare inte kommer att förlora pengar. Det finns ekonomiska risker med att investera i fastigheter. I en avmattande ekonomi och dålig arbetsmarknad kanske hyresgäster inte kan betala sina hyror. Värdet på fastigheterna kanske inte ökar som förväntat.
Varje investerare bör ta hänsyn till riskerna med denna eller andra investeringar de gör. En generell investeringsprincip är denna – ju högre förväntad avkastning på investeringen desto högre förväntad risk. Med andra ord är risk och avkastning relaterade.
Ackrediterade investerare tenderar att ha högre belopp investerade i fastigheter. Varför? De har råd att ta mer risk.
Mindre investerare bör noga överväga hur mycket de lägger på fastigheter, oavsett om de är börsnoterade REITs eller private equity-fonder som Fundrise och DiversyFund.
Det finns många sätt att investera i fastigheter. Jag hoppas att du har en bättre förståelse för hur du gör det efter denna diskussion. Private equity-investeringar har varit de rikas domän alldeles för länge. Crowdfunded fastighetsfonder öppnar dörren till investeringar som tidigare inte var tillgängliga för mindre investerare.
Om du alltid har velat komma in på fastigheter men känt att det var utanför din liga, öppnar Fundrise, DiversyFund och andra crowdfunded fastighetsfonder möjligheten för dig att göra just det.
Diversifiering är viktigt när du investerar, oavsett om det är i aktier, obligationer eller fastigheter. Tänk på det när du överväger fastighetsfonder. De kan vara ett utmärkt komplement till din nuvarande investeringsstrategi. Med minst 500 $ investeringar för dessa två fonder kan du börja i det små och se hur det går för dig. Båda fonderna erbjuder sätt att lägga till ytterligare pengar.
Min rekommendation är att hålla fast vid den fastighetstillväxtstrategi som erbjuds av DiversyFund. Du kommer att få en diversifierad portfölj av välskötta flerfamiljsfastigheter som förväntas säljas till ett pris som är högre än pengarna som investerats i fastigheterna och förbättringar av dem.
Teamet har stor erfarenhet inom detta område. Teamet tar inte vinster förrän investerare. De hanterar varje aspekt av processen från början till slut. Det finns inga plattformsavgifter. Det finns inga jippon. Det är bara bra, sunda fastighetsinvesteringar.
Om du funderar på att lägga till pengar till denna tillgångsklass bör du ta en titt på DiversyFund.
Det här inlägget dök ursprungligen upp på Your Money Geek . Den återpubliceras här med tillstånd.
