När Sarah och Brandon Perkins började handla hus visste de exakt hur mycket de hade råd att betala varje månad. Men när deras långivare kom tillbaka med ett godkännande blev de förvånade över att se att det var cirka 25 000 $ mer än det maximala beloppet de trodde att de skulle spendera. Paret kunde ha sett godkännandet som carte blanche för att uppgradera, men insåg att ett högre listpris skulle innebära en högre månatlig betalning – en som inte riktigt passade in i deras budget.
Sedan finanskrisen 2008 (som till stor del underblåstes av en fastighetsbubbla) har bestämmelser införts för att skära ner på underprissättningar, framför allt genom avdelning XIV i 2010 års Dodd-Frank Act, som kallas Mortgage Reform och Anti-Predatory Lening Act. Lagen fastställde nationella försäkringsstandarder för bostadslån, men vissa konsumenter är fortfarande godkända för bolån som är orealistiska för dem när det gäller månatliga betalningar.
Tasha Bishop, chef för drift och utveckling på Apprisen, en ideell organisation för finansiella tjänster som delvis sponsras av United Way, uppskattar att cirka 35 procent av de godkända bolånen är orealistiska för konsumenterna. Vad mer:Många människor "litar verkligen på långivarens siffror och tror att om de blir godkända måste de ha råd", säger Bishop. Men detta är inte alltid sunda ekonomiska råd. Bara för att du kan bli godkänd för ett dyrt hus betyder det inte att du ska köpa det.
Även med bestämmelser på plats, kom ihåg att banker är i branschen för att skapa lån. Långivare "har incitament att ge ut bolån och att vara positiva och aggressiva", säger Liz Miller, en certifierad finansiell planerare och ordförande för Summit Place Financial Advisors i New Jersey. Var skeptisk och se upp för dina egna intressen. För att undvika att ta på dig mer än du kan hantera, är det här vad du ska tänka på under bostadslåneprocessen – och varför du inte bör nå toppen av din godkända prisklass.
Ett hem är ett helt unikt köp, säger Bishop, eftersom du inte bara måste tänka på vad du har råd med nu, utan vad du har råd med i efterhand. "Ingen av oss kan förutsäga framtiden, men vi kan planera för de kommande fem till tio åren.”
Medan långivare arbetar med informationen som konsumenten har tillhandahållit, känner de inte nödvändigtvis till krångligheterna i en familjs ekonomiska bild - och hur det kan förändras i framtiden. Du måste ta hänsyn till förändringar som att skaffa barn, såväl som inkomstfluktuationer.
"Många människor och långivare planerar som om allt går perfekt", sa Miller. Det är ditt jobb att vara realistisk och skeptisk och lämna dig själv en kudde för det oväntade.
Å andra sidan är banker på vissa sätt tittar på framtiden när de godkänner ditt lån - men de tittar på bästa möjliga scenario. "Bankerna antar att inkomsten kommer att växa över tiden", säger Miller. "De arbetar redan i tanken att du kommer att tjäna mycket mer pengar i framtiden, men det är inte så livet alltid fungerar."
Detta gäller särskilt för yngre personer som ännu inte genererar en stor inkomst men som följer riktlinjen att spendera 30 procent av hela din inkomst på bolån, skatter och försäkringar. Husägande kan tyckas ouppnåeligt när 30 procent av en inkomst realistiskt sett inte täcker alla hemkostnader, säger Miller.
I fall som dessa kan banken låna ut mer än riktmärket 30 procent, förutsatt att familjens inkomstkraft kommer att öka över tiden och att hemmet som ett resultat kommer att äta upp mindre av deras inkomst. Men detta är en riskfylld strävan och kan belasta husägare.
Även om konventionell visdom brukade vara att fastigheter alltid skulle öka i värde, visade finanskrisen 2008 att det inte alltid är sant, säger Miller.
"Vi brukade säga köp så mycket hus du kan och växa in i det, men nu säger vi köp ett hem som du har råd med", säger Miller. "Köp realistiskt redan från början. Se inte på ditt hem som något som nödvändigtvis kommer att gå upp i värde. Se på ditt hem som någonstans där du bor.”
Ibland kommer långivare att manipulera villkoren för ett lån så att bolånet har lägre betalningar i början, vilket gör att beloppet verkar mer lätthanterligt för låntagare.
"Mycket låg ränta på kortfristiga bolån, rörlig ränta, ballongbetalning:det här är fraser som en låntagare kanske inte helt förstår", säger Miller. Istället för att bli uppvaktad av dessa erbjudanden, säger Miller att analysera kostnaden för ett hem baserat på ett 30-årigt bolån med fast ränta, vilket ger en mer konservativ och korrekt bild av kostnaden över tid.
När en stor del av din inkomst går till dina hembetalningar, måste du skära ner på andra områden. Men det här är inte en enkel fråga om att inte ha pengar till slöseri. "Att göra uppoffringar på andra områden av ditt liv kan påverka din pensionering och få långtgående effekter", säger Bishop. Att spendera utanför dina tillgångar kan också skada din livskvalitet. "Det känslomässiga greppet som ekonomisk stress har på människor när budgeten är så knapp kan belasta personliga känslomässiga synsätt och relationer", säger hon.
Även om juridiska bestämmelser har lett till tillslag mot undermåliga utlåning, är det fortfarande i slutändan upp till konsumenten (dig) att bestämma ett överkomligt bolån för dem, snarare än att ta en långivares ord.
Få en god förståelse för din månadsbudget, även om du inte har en formell budget. Var inte rädd för att fråga långivaren om det specifika beloppet, inklusive ränta och skatter, som du kommer att betala varje månad för en specifik fastighet. Om du fortfarande är osäker på hur mycket som är ett säkert belopp att låna, prata med en finansiell planerare som kan se över hela din ekonomiska situation.
Du kan också ta en sida från Perkinses spelbok genom att samla så mycket information som möjligt om de verkliga levnadskostnaderna där du planerar att köpa. Förutom att få exakta siffror från sin långivare frågade Sarah och Brandon familjemedlemmar som bodde i området om deras skatter och elräkningar.
"Ett uppriktigt samtal om ekonomi gjorde en enorm skillnad för att kunna veta om detta är en realistisk siffra," säger Sarah Perkins. ”Utan det hade det varit svårare att lita på bolånemäklaren. Vi visste vad som var hanterbart för oss och vi skulle inte låta någon mobba oss till att spendera mer.”
