Fastighetsinvesterare överväger ofta efterreparationsvärdet, eller ARV, av en fastighet när de avgör om en affär är värd att fullfölja. ARV är en uppskattning av vad fastigheten kommer att vara värd efter att alla nödvändiga reparationer, renoveringar och uppgraderingar har gjorts. Det är summan av kostnaden för fastigheten och värdet av reparationerna. Att känna till detta nyckelmätvärde för fastigheter är särskilt användbart för investerare och långivare.
Marginalen mellan ARV och kostnaden för fastigheten, inklusive kostnaden för reparationer och annat arbete, representerar den potentiella vinsten på investeringen. Därför kan ARV hjälpa investerare att välja en lämplig metod för att finansiera fastighetsköpet samt den bästa exitstrategin. Till exempel kan det styra investerare mot en fix-and-flip-metod, vilket normalt innebär att sälja inom ett år, eller en köp-och-håll-metod som kan innebära att äga en fastighet på obestämd tid. Långivare kan använda ARV för att bestämma om de ska finansiera ett projekt, och ARV kan också föreslå det slutliga försäljningspriset för en renoverad fastighet.
ARV är en uppskattning baserad på investerarens bedömning av de reparationer och uppgraderingar som kommer att behövas, den sannolika kostnaden för dessa förbättringar och effekten på fastighetens värde. Att göra denna uppskattning kräver betydande kunskap om lokala marknadsförhållanden samt tillgänglighet och prissättning av lokala entreprenörer.
Formeln för ARV är:
ARV =Inköpspris + Värde på renoveringar
För att beräkna ARV krävs att man placerar ett värde på fastigheten som den är. Detta kan göras genom att anlita en professionell värderingsman, eller genom att undersöka jämförbara fastigheter som finns till salu. När man tittar på jämförbara fastigheter är det viktigt att leta efter fastigheter som har liknande lägen, storlekar, åldrar, skick och andra egenskaper. Om en investerare upptäcker att liknande fastigheter i liknande skick noteras och säljs för 150 000 USD i genomsnitt, är det den sannolika uppskattningen av fastighetens befintliga värde.
Efter att ha uppskattat värdet i befintligt skick, uppskattar investeraren kostnaden för att utföra nödvändiga reparationer och renoveringar. Till exempel, om fastigheten behöver ett nytt tak, ny matta och köksuppdateringar, kan den uppskattade kostnaden för dessa reparationer vara 30 000 USD.
Därefter letar investeraren efter listor och försäljningar av jämförbara fastigheter som redan har uppgraderats. Om det genomsnittliga värdet av dessa jämförbara fastigheter är 225 000 USD, är det ARV för denna fastighet också. I det här fallet är värdet på reparationerna $75 000. Det är värdet på 225 000 USD för jämförbara redan reparerade bostäder, minus fastighetsvärdet i befintligt skick på 150 000 USD. Eftersom kostnaden för reparationerna är 30 000 USD och värdet på reparationerna är 75 000 USD, vilket indikerar en potentiell vinstmarginal på 45 000 USD och antyder att detta är en affär som är värd att överväga.
Efter att ha beräknat ARV kan en investerare använda den för att föreslå ett pris att erbjuda för att förvärva en fastighet. För att detta måste väl överväga mycket mer än värdet av reparationerna. Ett framgångsrikt beslut om fastighetsinvestering tar också hänsyn till kostnader som räntor, försäkringar och skatter samt reparationskostnader.
Ett tillvägagångssätt använder vad som kallas 70%-regeln för att utföra initial screening av investeringsmöjligheter. 70%-regeln kräver att en investerare inte lägger mer än 70% av ARV i en fastighet. Detta inkluderar inköpspriset samt kostnaden för reparationer. Enligt denna regel, om en fastighets ARV kommer att vara 225 000 USD efter 30 000 USD i reparationer, bör investeraren inte betala mer än 127 500 USD för att förvärva den. Det beloppet är lika med 70 % av 225 000 USD, eller 157 500 USD, minus 30 000 USD för reparationer.
ARV, eller efter reparationsvärde, är en term för fastighetsinvestering som används för att beskriva en uppskattning av vad en fastighet kommer att vara värt efter nödvändiga reparationer, uppgraderingar och renoveringar är gjorda. Att känna till ARV för en potentiell investeringsfastighet hjälper en investerare att avgöra om affären är av intresse hur mycket den ska erbjuda för att förvärva fastigheten, vilken typ av finansiering som ska säkras och vilken exitstrategi som är mest meningsfull.
Överväg att arbeta med en erfaren finansiell rådgivare om du beräknar operativt kassaflöde eller utvärderar ett företag för potentiella investeringar. Att hitta rätt finansiell rådgivare som passar dina behov behöver inte vara svårt. SmartAssets kostnadsfria verktyg matchar dig med finansiella rådgivare i ditt område på fem minuter. Om du är redo att matchas med lokala rådgivare som hjälper dig att nå dina ekonomiska mål, sätt igång nu.
När du överväger ett fastighetsköp är det viktigt att veta om du verkligen har råd med en fastighet. Att använda en gratis kalkylator kan ge dig en snabb uppskattning av om en bostad passar in i din ekonomiska plan.
En annan term för fastighetsinvestering – årligt hyresvärde – har samma initialer men en annan innebörd. Årligt hyresvärde är det belopp som det skulle kosta att hyra en fastighet eller ett utrymme under ett år. Det kanske inte är samma som hyran som en hyresgäst skulle betala för att hyra fastigheten. Istället baseras det årliga hyresvärdet på jämförbara fastigheter och inkluderar övriga kostnader för inflyttning. Investerare kan använda årliga hyresvärden när de uppskattar kostnaden för att ockupera ett utrymme eller en fastighet.
Fotokredit:©iStock.com/Chainarong Prasertthai, ©iStock.com/David-Prado, ©iStock.com/eranicle