Bostadsförmögenheten, mer känd som bostadskapital, ökade till 7,8 biljoner dollar för husägare 62 år och äldre under tredje kvartalet 2020, enligt en rapport från National Reverse Mortgage Lenders Association. Det är goda nyheter för pensionärer som är oroliga för att få slut på pengar i pension – såväl som de som inte gör det – eftersom ditt hem kan ge nyckeln till långsiktig säkerhet.
Det finns fler sätt än någonsin att förvandla ditt eget kapital till en källa till pensionsinkomst. Utanför en refinansiering med vanlig vanilj kan pensionärer få tillgång till sitt eget kapital genom en utbetalningsfinansiering, en lånekredit eller ett omvänt lån. Eller så kan du minska storleken (mer om det nedan) och använda intäkterna till att förstärka ditt boägg. Läs vidare för att bestämma det bästa alternativet för dig.
För många pensionärer är refinansiering det bästa alternativet om du behöver få dina pengar att arbeta hårdare för dig. Det är lätt att göra, och även om räntorna har ökat, är de fortfarande på historiska lägsta nivåer – cirka 3 % för ett 30-årigt bolån med fast ränta. (Kiplinger förutspår räntorna till 3,5 % i slutet av året.)
"Om du har ett bolån på 4% eller högre och du kan gå ner till nära 3% eller mindre, kan jag säga till dig utan att ens köra siffrorna att du kommer att spara pengar", säger Mari Adam, en certifierad finansiell planerare för Mercer Advisors i Boca Raton, Florida. "Du minskar på bolånebetalningarna och sparar potentiellt tusentals på räntor på vägen", säger hon.
Om du går i pension vill du förmodligen inte ha en 30-årsperiod. Du kan spara ännu mer på räntan om du förkortar löptiden på ditt lån, säger Adam. Hon råder kunderna att undersöka refinansiering till ett nytt 15-årigt bolån. Med ett 15-årigt lån kan dina betalningar vara högre, men du påskyndar utbetalningen, vilket innebär att du blir bolånefri snabbare och sparar tusentals på räntor.
Om din bolåneränta är minst en procentenhet över nuvarande räntor är det vanligtvis ett tecken på att det är vettigt att refinansiera. Men du kan dra nytta av en refi även om din nya kurs skulle vara mindre än en hel poäng lägre. Du kan jämföra refinansieringsräntor från olika långivare på www.bankrate.com. Experter föreslår att du skaffar minst tre offerter innan du trycker på avtryckaren.
Slutkostnaderna för refinansiering varierar vanligtvis från 3 % till 6 % av ditt nya lånebelopp, så att veta hur lång tid det kommer att ta att få tillbaka stängningskostnaderna – och när du planerar att sälja ditt hem – är viktigt (se Hur man bygger (eller bygger om) Rikedom).
Du vill också dubbelkolla hur mycket hemkapital du har, eftersom det kan påverka dina chanser att kvalificera dig för refinansiering. Vissa långivare kan låta dig refinansiera med så lite som 5% eget kapital, men du får en bättre ränta om du har 20% eller mer. För att se hur mycket eget kapital du har byggt upp, gå till Home Equity Calculator på Bankrate.com.
Ett annat alternativ för pensionärer som behöver extra inkomst är en utbetalningsrefinansiering. Med en cash-out refi ersätts det befintliga bolånet med ett nytt, större som återspeglar bostadens aktuella värde. Långivare låter dig låna upp till 80 % av ditt hems värde, inklusive det nya bolånet och kontanterna du tar ut. Räntorna på en utbetalningsrefi är vanligtvis upp till en fjärdedel av en procentenhet högre än räntorna för en traditionell refi. Och även om kontanter i förväg är tilltalande finns det risker med denna strategi, säger finansplanerare.
"Du vill inte dra ut kapital från ditt hem för att finansiera din livsstil", säger Lori Atwood, en certifierad finansiell planerare och grundare av Atwood Financial Planning. Om bolånebetalningen går upp kan du behöva ta ut mer från dina besparingar för att täcka din större bolånebetalning varje månad, vilket kan sätta dig tillbaka i cykeln av att behöva kontanter, säger hon.
Ett annat sätt att utnyttja ditt hemkapital som inte kommer att öka storleken på ditt bolån permanent är en hemkapitalkredit, eller HELOC. En HELOC är en roterande kredit som du kan använda när du behöver pengar genom att använda en check, ett kredit- eller betalkort som är kopplat till kontot eller en elektronisk överföring. Räntan är vanligtvis baserad på prime rate - för närvarande 3,25% - plus ett par procentenheter. Den nuvarande genomsnittliga räntan är 5,25 %, säger Keith Gumbinger, vice vd för finansutgivaren HSH, men du kan hitta lägre priser genom att shoppa runt. Vissa långivare erbjuder HELOCs för så lite som 4%, enligt Bankrate. Du kommer att kvalificera dig för ett bättre pris om du har en bra kreditvärdighet.
Du kan också erbjudas en mycket lägre introduktionsränta på en HELOC – vi hittade en så låg som 1,99 % för de första sex månaderna. Om du kvalificerar dig för en sådan affär, se till att du vet hur länge den varar. Du kan kvalificera dig för en rabatt på 0,25 till 0,5 procentenheter på räntan om du redan har ett bankkonto hos långivaren (eller går med på att öppna ett), registrerar dig för automatiska betalningar eller går med på att betala en årlig avgift på till exempel 50 USD . Leta efter ett räntetak för att hålla lånekostnaderna hanterbara.
"Om du råkar ut för perioder när marknaden inte ger tillbaka det du hoppats på, kan en HELOC få dig att övervinna så att du inte säljer dina investeringar vid en dålig tidpunkt", säger Gumbinger. "Det är en typ av tillfällig subvention." Men tillfälligt är nyckelordet här – så småningom kommer du inte att kunna ta ut mer från din kreditgräns och måste börja betala tillbaka.
HELOCs ger en initial uttagstid – vanligtvis 10 år – när du kan låna upp till din gräns. Under den tiden kan du välja att göra en minsta betalning – vanligtvis 1 % till 2 % av lånebeloppet – eller en räntebetalning om du kvalificerar dig. Du kan vanligtvis förskottsbetala mer utan straffavgift. När du betalar tillbaka kapitalet fylls din tillgängliga kredit på. Efter att dragningsperioden är slut måste du börja göra betalningar av kapital och ränta, vanligtvis över 10 till 20 år. Stängningskostnaderna för ett bostadslån eller en kreditlinje uppgår till cirka 2 % till 5 % av lånebeloppet.
Antalet omvända hypotekslån – en produkt som är välkänd för alla som tittar på TV på dagarna – förväntas fortsätta att öka i år. En del av anledningen är att pandemin har tvingat en del arbetare att gå i pension tidigare än planerat.
En omvänd inteckning tillåter pensionärer 62 och äldre att konvertera hem kapital till en klumpsumma eller en kredit. Men istället för att göra månatliga betalningar som du skulle göra med ett traditionellt bolån, ackumuleras uttag och ränta på dem tills lånet förfaller. Och du behöver inte betala tillbaka lånet så länge du bor i bostaden. Normalt utlöses återbetalning när den sista överlevande ägaren avlider eller flyttar till ett stödboende eller någon annan typ av boende i mer än 12 månader. Huset står kvar i ditt namn så länge du betalar fastighetsskatt och försäkring.
När du eller dina arvingar säljer ditt hem för att betala tillbaka det omvända bolånet, kommer du aldrig att vara skyldig mer än värdet på ditt hem. Om din bostad säljs för mer än du är skyldig behåller du eller dina arvingar det överskjutande beloppet. Om dina arvingar vill behålla bostaden kan de refinansiera det omvända bolånet, eller betala den utestående skulden eller 95 % av bostadens uppskattade värde, beroende på vilket som är lägst.
Kraven på vem som kvalificerar sig har blivit hårdare med åren, så att bara vara 62 räcker inte. Du måste äga fastigheten direkt eller ha betalat ner en betydande del av bolånet. Du måste också bo i bostaden som din primära bostad. Långivare kommer att granska din inkomst- och kredithistorik för att säkerställa att du har råd att stanna i hemmet och hålla det i gott skick. De kommer också att avgöra om din inkomst är tillräcklig för att täcka fastighetsskatter, försäkringar och andra avgifter, såsom stängningskostnader och kontoserviceavgifter. Om långivaren fastställer att du inte kan hantera dessa kostnader, kommer den att avsätta medel från din utbetalning på ett depositionskonto och betala dessa räkningar åt dig, vilket minskar lånebeloppet du har tillgång till.
Den maximala utbetalningen, eller kapitalgränsen, som du kvalificerar dig för beror på din ålder, såväl som aktuella räntor och det uppskattade värdet på ditt hem. Den maximala utbetalningen du kan få för 2021 är $822 375.
Innan du tar ett omvändt inteckningslån eller någon annan produkt som drar nytta av ditt hemkapital, prata om det med din familj, säger Gumbinger. "Ingen vill prata om sin ekonomi, men du funderar på att göra förändringar som kan påverka din make eller dina barn i framtiden - speciellt när det gäller att ta ett omvänt bolån", säger han. För att börja din siffra, gå till www.hsh.com, www.bankrate.com och www.mtgprofessor.com och använd deras miniräknare. Om du har en finansiell rådgivare, arrangera en session för att diskutera för- och nackdelar innan du skriver under på den streckade linjen.
Alla bra saker får ett slut, inklusive behovet av ett hem i familjestorlek. Du kanske trodde att du skulle bo där för alltid, men låt inte nostalgi hålla dig i ett hem du inte längre har råd med eller behöver.
Helst låter neddragning dig köpa en mindre bostad direkt utan att behöva ett bolån eller krymper storleken på dina bolånebetalningar. Båda scenarierna frigör pengar för andra pensionsbehov, som att betala för sjukvårdskostnader. Det låter dig också minska uttag från dina pensionskonton, vilket ger dina investeringar mer tid att växa. Plus, att lägga till intäkterna från din bostadsförsäljning till dina pensionssparande kommer att ge ditt boägg ett uppsving.
Om neddragning är en del av din pensionsplan, gör dig redo för några avvägningar när du går från husförsäljare till bostadsköpare. Inventeringen av bostäder till salu är rekordlåg, vilket innebär att bostäder inte stannar på marknaden länge. Många säljare får flera erbjudanden till eller över listpriset, säger Len Sarvela, fastighetsmäklare i Duluth, Minn. När du väl är på marknaden som köpare kan du dock ha svårt att hitta det hus du vill ha, även om du minskar. Om du bestämmer dig för att hyra är du klar.
För att förbereda ditt hem för att sälja, föreslår Sarvela att du tittar på jämförbara bostadsförsäljningar i ditt område för att se till att ditt begärda pris inte ligger utanför intervallet. (Din annonsagent hjälper dig att fastställa ett pris.) Om du har tid och pengar över, slutför alla små projekt eller mindre reparationer som du tror att en köpare skulle vilja ha. Att anlita ett professionellt mellanstation kan också bidra till att göra ditt hem mer tilltalande för köpare.
