Den senaste tiden har jag och min fästmö ägnat oss åt lite hemrenovering. För flera år sedan köpte Julie hälften av ett duplex i en förort till Washington, D.C. Det är ganska litet för ett hus idag, med två sovrum, ett badrum och en färdig källare. Sovrummen var små eftersom duplexet byggdes i början av 1960-talet. Hennes plats var tillräckligt stor för en bortskämd ruttet hund och enstaka mellanlandning från den bästa fästman någonsin, men den skulle inte vara tillräckligt stor för de två (WOOF! ) tre av oss, än mindre en familj.

Kostnader

På grund av storleken på vårt hus ville Julie och jag bygga ut ett så stort hem som vi kunde. Vårt mål var att bygga ett tillägg på baksidan i linje med fastighetslinjen och festväggen för källaren och båda våningarna. Tilläggsutrymmet skulle rymma vårt nya kök på första våningen, ett nytt master bedroom på andra våningen och en håla/sovrum i källaren. Vi hade också flera renoveringsbehov för den befintliga strukturen. Skulle vi ha råd med våra önskemål?

Vi var först tvungna att kontrollera med stadens planeringsnämnd för att säkerställa att vi hade de nödvändiga tillstånden och, om nödvändigt, särskilda undantag eller avvikelser från staden. En genomtänkt presentation som är snabb och rakt på sak har goda chanser att vinna över din planeringstavla. Vi såg flera framställare framför oss engagera sig i en invecklad debatt med planerarna och inte bli godkända. Vi blev lätt godkända eftersom vi hade undersökt koderna, hade ett argument för varför vi behövde det vi efterfrågade och presenterade våra behov snabbt och konsekvent.

Det finns flera finansieringsalternativ för ett hemförbättringsprojekt:

• Du kan självfinansiera,
• Du kan refinansiera ditt befintliga bolån,
• Du kan ta ut ett eget kapitalkredit, eller
• Du kan ta ett bostadslån.

I vårt fall hade bostadspriserna skjutit i höjden sedan Julie köpte huset, så vi hade en stor summa "eget kapital" att utnyttja. Eget kapital är i huvudsak skillnaden mellan vad ditt hus bedöms vara värt och dina utestående bolånebalanser. Jag skulle inte rekommendera att använda "equity" för att finansiera utgifter för förbrukningsmaterial, men jag har hört talas om folk som använder eget kapital för kreditkortskonsolidering till lägre priser (skyddat av ditt hem). Vi kände att det egna kapitalet i vårt hem var styrkan vi borde bygga på för vårt projekt. Din situationen kan vara annorlunda, och du bör överväga att läsa om alla dina alternativ och utnyttja din ekonomiska situations styrkor när du väljer din finansieringsmetod.

För att lära dig om olika metoder för att finansiera ett bostadstillägg har Bankrate några utmärkta gratisguider. Så här tror jag att de olika finansieringsalternativen fördelar sig överlag:

 Bra för: Var medveten om: Home Equity Loan Engång
Stora projektDe flesta är rörliga räntorHome Equity
Kreditgräns Många
Pågående projektvillkor, löneplanerrefinansiering För att komma lägre
räntor Stängningskostnader,
BetygsändringSjälvfinansiering Små projekt Ditt kontrollsaldo

Jag upptäckte när jag pratade med potentiella långivare att de vanligtvis kommer att skriva ett bostadslån som ger din skuldkvot till högst 80 %. Du kan gå högre, men det kostar mer i avgifter och i taxor. Vi kände inte ett behov av att gå högre än en DTV-kvot på 80 % och ville inte betala en premie eller potentiellt sätta oss i fara om marknaden vänder drastiskt. Vad vi inte visste var att leverantören av bostadslån kommer att köpa din andra panträtt (såvida de inte redan är i första eller andra position), och det lämnade oss med en mindre budget än vi först trodde att vi hade. Men vi förföll, och det var inget problem.

Efter att vi visste den troliga storleken på vårt bostadslån och tillgängliga kontanter, träffade vi vår entreprenör/arkitekt för att bekräfta planerna och säkerställa att vi hade tillräckligt med finansiering för att täcka förväntade kostnader och potentiella överskridanden. Vår entreprenör gick igenom sin beräknade budget och arbetade med våra siffror för att visa oss vad vi kunde förvänta oss.

En fördel vi åtnjöt var en betydande mängd likvida besparingar som vi kunde använda i förväg för att täcka en hel del av kostnaden själva, som om vi betalade en handpenning på vårt tillägg. Våra reserver kompenserade också för att vi underskattade hur lång tid det tar att säkra ett lån, färdigställa planer och få bygggodkännande. Eftersom vi hade några reserver kunde vi påbörja den första konstruktionen när pappersarbetet var klart. Vi betalade i förväg för många utgifter och lämnade en del av vår kassatillgångsbudget tillgänglig för slutet av projektet om vi behövde det. När jag ser tillbaka kände jag mig inte bekväm med att börja utan att de viktiga detaljerna var omhändertagna, men vår tidtabell och brist på erfarenhet gav oss inte så mycket val.

Innan vi undertecknade några papper ville vi naturligtvis försäkra oss om att vi hade råd med den extra inteckningsbetalningen. Jag ska prata om hur jag gjorde det och diskutera hanteringen av långivare nästa lördag. Vi avslutar med några fantastiska tips om hur du kan spara tusentals på ditt hemtillägg!

Verser

Jag var sedan tvungen att navigera på det mindränkta slagfältet av låneansökningar. Vilken var den bästa affären? Hur hittar jag det? Och hur skulle jag veta när jag hittade den?

Vi kollade med våra respektive banker och trodde att våra befintliga relationer med dessa giganter (Julie och jag hade separata konton i separata banker) skulle innebära bättre villkor. Dessa två stora banker hade liknande erbjudanden med en fast ränta på 8%. Utan att veta om dessa var bra eller dåliga var det dags att utnyttja internets magi.

Jag ville ha massor av erbjudanden att jämföra med, och jag ville ha dem snabbt. Två populära webbplatser för erbjudanden om bolån är BankRate och LendingTree. Jag fyllde i deras formulär och riktade erbjudandena till min spam-e-postadress, men tyvärr var telefonnumret vi använde Julies faktiska hemtelefonnummer. Mellan de hundratals mycket irriterande automatiska telefonsamtal som till synes från LendingTree-företag fick vi cirka 10 olika uppskattningar av priser och finansiering i vår e-postinkorg.

Våra nationalbanker var döda sist.

Jag tror att min farfar en gång sa åt mig att köpa lokalt och finansiera lokalt. Tvekande att ta itu med långivare över internet och besviken på våra nationella banker vände jag mig till de lokala bankerna. Små lokala banker, säger teorin, känner till området de lånar ut i. Lokala banker tenderar att bara skriva lån inom sitt geografiska område. De kan ha förmånligare villkor eftersom de saknar resurser att konkurrera på plats och bekvämlighet mot större banker. I mitt fall visade sig detta ordspråk vara korrekt. Efter att ha gjort due diligence genom att besöka olika bankkontor och få ränteofferter var jag uppe i 15 olika erbjudanden.

Det tog inte lång tid att gå igenom erbjudandena och efter några dagar ansökte jag om ett bostadslån hos Cardinal Bank . Med de små bankerna jag pratade med fick jag bättre svar på mina frågor och mer personlig service än vad jag hade med de större institutionerna. Eftersom bostadsköp handlar om en stor summa pengar och mycket förtroende satte jag stort värde på kundservice. De mindre bankerna tenderar att vara mer villiga att hålla din hand och svara på dina frågor mer än de större kläderna, åtminstone enligt min erfarenhet. Kolla in din lokala bank för att se om den här idén fungerar för dig.

Innan vi skrev på lånedokumenten satte jag och Julie oss ner för att titta på vår ekonomiska bild med den nya bolånebetalningen. Vår nya sammanlagda betalning var i princip dubbelt så mycket som Julie hade betalat tidigare på sitt förstalån. Jag ville sätta mig ner och titta på ekonomin eftersom jag varit van vid att bo med rumskamrater och betala väldigt lite i hyra. Jag visste att mina utgiftsmönster var på väg att förändras. Jag var van vid en högskolelivsstil (billig hyra, mat, underhållning) och höll på att "växa upp".

Vi pratade om hur mycket vår kombinerade akutfond skulle vara (vi kände oss bekväma med ett års levnadskostnader). Den nya bolånebetalningen skulle vara 36 % av vår hembetalning, vilket var ganska rymligt. Det finns till och med pengar över i vår budget för förskottsbetalning, och det är en bra känsla.

God planering av ditt tillägg kan innebära att du kan hitta ett sätt att finansiera sig själv:vi förvandlade källaren till en svit med ett sovrum. Så småningom kommer det här utrymmet antingen att hysa besökande släktingar eller barn, men ett tag kommer vi att kunna hyra ut det, och vi planerar att använda intäkterna för ett syfte:förskottsbetala bostadslånet.

Om allt fungerar kommer vi att betala av hela bostadslånet inom 6 år.

Konstruktion

Jag vill avsluta den här serien med de tips och tricks vi har lärt oss som hjälper oss att spara pengar på våra byggkostnader. Istället för att skriva som ett vrak kommer jag att lista de olika lärdomarna under byggprocessen.

Arbetskraft är dyrt

• Gör allt som du känner dig bekväm att göra själv. Även de små sakerna kan spara mycket pengar.
• Dumpster-drag är några hundra dollar varje drag. Genom att ta en morgon på att sålla bland spillrorna i soptunnan kunde Julie skapa mycket mer utrymme. Jag plattade ut skräp för att lägga i soptunnan. Dessa ansträngningar räddade oss två dumpsterdrag.
• Håll arbetsplatsen ren. Dina entreprenörer är tänkta att hålla arbetsplatsen ren, men de är fokuserade på sitt jobb till hands. Istället för att betala dina snickare deras timpris för att städa arbetsplatsen, rengör den så att alla dina entreprenörer kan fortsätta fokusera sina kunskaper på de uppgifter de gör bäst. Bara att hålla en ren arbetsplats kan spara hundratals, om inte tusentals.
• Underhåll fastighetsgränsen själv, om din tilläggskonstruktion går över den. Det finns mycket lite som en spade, en kratta och vissa handskar inte kan hantera utanför, och att hålla din fastighetsgräns fri (liksom din trädgård) hjälper till att hålla arbetet flytande.
• Använd din extra smuts för att fylla i. Medan vi skötte fastighetsgränsen tog vi oss tid att jämna ut delar av gården. Vi hade ganska mycket utrymme att fylla i, så vi använde extra grus och jord. Våra ansträngningar gjorde det möjligt för oss att inte bara jämna ut gården utan att helt fylla i utrymme som vi trodde att vi skulle behöva köpa fyllnadssmuts för.

Designa ditt hem effektivt

• Vi placerar vår luftkonditioneringsenhet på vinden, med ventilationssystemet som kommer ut från taket. Vi behöver inte bara nu inte oroa oss för att blockera ventiler i våra rum, utan våra kylkostnader kommer att bli lägre eftersom kall luft faller. Strålande!
• Byt ut dina gamla fönster. Julies fönster var fönsterbågar. De släpper in den yttre miljön som ett såll. Vi gick med nya vinylfönster. Vi har också upptäckt att din lokala fönsterbutik kan ha mycket bra erbjudanden. Några fönsterhandlare kom hem till oss för ett pressfyllt försäljningsargument. Om du verkligen gillar deras produkt kan du vara säker på att om du inte köper den med deras engångsrabatt, kommer du sannolikt att bli uppringd inom några veckor och erbjudas och ännu lägre rabatt eftersom de överbeställt vinyl eller något.
• Att flytta dina badrum och/eller trapphus är mycket dyra renoveringar. Om du inte behöver flytta dem, gör det inte.
• Gå till din lokala järnaffär och läs om, eller titta på eller delta i demonstrationerna och klasserna de har om olika hemförbättringsprojekt. Vi lärde oss att bygga vårt eget staket, installera trim, ta upp vårt lövträ utan att skada det och andra pengar att spara!
• Se var du handlar. Vi har märkt stora prisskillnader i de butiker vi har besökt, och vi har också märkt att vissa butiker är billigare på vissa varor och dyrare i andra. Vi har en liten bok vi för som vår varubok där vi kan notera priser och kvalitet i butikerna när vi tittar runt, och sedan kan fatta våra beslut senare. En digitalkamera hjälper till i denna strävan.
• Återvinn det du har. Jag nämnde tidigare att vi ritade en lägenhet med ett sovrum till källaren. Vi byggde också ett nytt kök. Istället för att slänga det gamla köket sparade vi skåpen och apparaten och lägger dem i källarköket. Vi sparade också lövträ för att använda för lappjobb på andra ställen i huset.

Gör det själv

• Med lite instruktioner bör du kunna installera dina egna skåp, apparater och inredning. IKEA skåp är särskilt enkla att installera, även om det finns problem med deras lager och leverans i tid. Det är inte ovanligt att vänta på skåpdörrar i några veckor av berättelser jag har hört.
• Vi installerar golvvärme. Strålande golvvärme sparar pengar på din energiräkning i längden, och kan spara pengar initialt om du installerar den själv. Det ger också en mer naturlig och bekväm värmekälla än konvektion utomhus.
• Lagring. Ett hus med två sovrum behöver cirka 10x12x10 utrymme för förvaring av alla föremål. Detta skulle normalt kosta cirka 200 dollar i månaden för hyresutrymme (plus vilka initiala avgifter som än finns). För att spara lite pengar använde vi ett fristående garage som jag hade tillgängligt hemma hos mig (jag hyr). Eftersom mina rumskamrater inte kunde använda garaget, återbetalade jag dem för besväret genom att göra några fler sysslor runt huset.
• Måla. Det är ganska uppenbart, eller hur?
• Vi tog ner det gamla och ganska snurriga metallstaketet. En sak med gamla staket är att de gjordes för att hålla sig på plats, främst av två metalltvärbalkar som löpte diagonalt över staketstolparna och i vinkel i marken, vilket gjorde det jobbigt att gräva ut dem. Efter att ha fått ut det gamla staketet köpte vi staketstolpar och plankor och grävde om hålen till cirka 2 fot ner, placerade grus i botten och använde en nivå för att säkerställa att vårt staket skulle vara rakt och smalt. Det tar ungefär en timme per post om du inte har en snygg grävmaskin. Det gjorde vi inte.
• Och framför allt, vet vad du vill ha, för när du väl har byggt det är det där.

Bekämpa Murphys lag

Det skulle inte vara ett bostadstillägg utan förseningar, problem, felaktiga delar, entreprenörsproblem och kodproblem. Dessa små saker förekommer i varje hemrenoveringsprojekt, och deras primära effekt är att fördröja dina framsteg. Vi upptäcker att vi inte blir så upprörda av förseningen genom att ha saker att göra.

Till exempel, den senaste veckan körde vi inspektionshandsken:el, gas, vatten, strukturell, sidfot (däck), isolering, gips. Vi fick först veta att vår gasplan var fel (trots att stadsingenjören godkände den) eftersom man inte kunde ha två kaminer i samma hus. När ytterligare en inspektör kom och klargjorde att vår plan stämde (i grund och botten står det i stadskoden att för att få en extra spis måste det finnas en utgång utanför rummet) kunde vi äntligen passera.

Men vår strukturella inspektion stötte på ett problem, vår plan godkändes återigen av ingenjören men inte av inspektören. Vi hade gjort fest-väggsidan med plywood och sedan sidospår/trim. Tja, vi behövde ha brandklassade gipsväggar mellan de två. Vad vi gjorde var att vi visade inspektören att vi kunde dra av sidospåren och trimma den utan att skada den (woohoo! Men gör det här försiktigt och långsamt) och installera den brandklassade gipsväggen och sedan sätta på grejerna igen (det är där vi är idag). Efter att ha visat detta kunde vi isolera och fortsätta gipsskivan för insidan.

Om du vill undvika att försena din konstruktion, planera att göra saker själv utomhus när dina entreprenörer är inne, och vice versa. Vi kunde fortsätta med något oavsett förseningar som höjde sitt fula lilla huvud.

Förvaring blir ett stort problem nu när leveranser kommer (våra nya IKEA köksskåp, handfat och belysningsartiklar från Lowe's). Eftersom vi har ett grovkök som vi inte färdigställer, kan vi förvara dessa föremål där. Hela huset måste vara klart för gips, det är hur installatörerna arbetar.

Vi gör vårt bästa för att kommunicera med våra entreprenörer för att se till att de har allt de behöver och att vi har dem planerade långt i förväg. Det är inte heller en dålig idé att i ditt kontrakt med dem ha en straffavgift om de försvinner ett tag. Våra snickare (bra) hörde vi inte från på en vecka, så vi blev lite försenade (vi kompenserade för detta på andra ställen för att hålla oss helt enligt schemat).

Det är också kostnadsfördelaktigt att köpa allt åt dina entreprenörer. Du betalar dem bara för installationen då. Ha bara en plats att förvara den på.