"Om du hyr, slänger du dina pengar."
"Att äga ditt eget hem är en påtvingad sparplan."
"Hemägande är en utmärkt väg att bygga välstånd."

Du har säkert hört sådana här uttalanden många gånger. På tv, radio, internet och i vardagliga samtal. Sådana känslor är vanliga i alla diskussioner som handlar om bostadsköp och privatekonomi. Det är allmänt känt att att köpa en bostad är ett bättre ekonomiskt drag än att hyra. När allt kommer omkring bygger du eget kapital istället för att slänga dina pengar, eller hur? Tja, kanske inte riktigt... Istället för att anta att den "gemensamma kunskapen" om detta ämne är korrekt, låt oss själva ta en titt på några av de ekonomiska skillnaderna mellan hyra och bostadsköp.

Ett verkligt exempel

För att jämföra hyra med ägande i den här artikeln kommer jag att använda verklig data som samlats in från mitt område (nordost om Seattle). Även om de flesta förstagångsköpare tenderar att gå från att hyra en lägenhet till att köpa ett större, fristående hus, så mycket jag kan kommer jag att jämföra äpplen med äpplen.

• Att hyra, jag lokaliserade ett hus med 3 bäddar, 2,5 badrum, 1 840 kvm med ett bifogat 2-bilsgarage, på 0,2 tunnland. Månadspris:1 495 USD.
• För köp hittade jag ett hus med 3 bäddar, 2,5 badrum, 1 850 kvm med ett bifogat 2-bilsgarage, på 0,22 hektar. Pris:424 950 USD.

De två bostäderna ligger inom två mil från varandra i liknande stadsdelar, och ingen av dem ligger på en trafikerad väg. Vi antar att vår hypotetiska bostadsköpare är ett gift par med 85 000 USD på banken för att göra en handpenning på 20 %. För att beräkna bolånebetalningar kommer vi att använda en nyligen 30-årig fast ränta på 6,25 %.

Låt oss titta på hur månadskostnaderna fördelar sig (ungefärligt) för vår hypotetiska potentiella förstagångsbostadsköpare:

Hyr Köper Hyra/inteckning:$1 495$2 093Försäkring:$20$163Fastighetsskatt:–$407Skattebesparing*:–($327)Underhåll:–$354Totalt: 1 515 USD 2 690 USD

*:(minus standardavdrag)

Direkt ser du att handel rakt över från att hyra till att äga resulterar i en 78 % dyrare månadsräkning. Det är inte direkt tjuvförändring. Med även en liten uppgradering från att hyra till att köpa (vilket de flesta förstagångsköpare är benägna att göra) kan du enkelt se hur de totala månadskostnaderna skulle bli mer än dubbelt så stora.

"Om du hyr, slänger du dina pengar."

Allmän kännedom säger att trots dagens stora premie är att köpa en bostad en "bra investering". Hej, du "slänger" åtminstone inte dina pengar, eller hur? Det är sant att hyresgästen i vårt scenario spenderar $1 515 varje månad som de aldrig kommer att se igen. Jag skulle inte precis säga att det har "slängts" mer än att pengar som spenderas på någon annan vara eller tjänst "slängs", men visst, det finns noll ekonomisk avkastning på de pengarna.

Men när du tittar på fördelningen av bostadsköparens månatliga utgifter, är en stor summa pengar som heller aldrig kommer tillbaka. Försäkringar, fastighetsskatt (minus skattebesparingar) och underhåll, summerar till $517 varje månad som "slängs". Ännu värre är det belopp som spenderas på bolåneräntor. Tänk på hur stor del av en bolånebetalning som tillämpas på låneräntan under hela livslängden för ett 30-årigt fast lån:

År % mot ränta 0-5~80%6-10~70%11-15~60%16-20~50%21-25~35%26-30~10%

Under de första fem åren går cirka 80 % av bolånebetalningen till ränta. Det är ytterligare 1 674 $, för totalt 2 191 $ som "slängs" varje månad av bostadsköparen under de första fem åren. aj! Faktum är att inte förrän bostadsköparen har betalat av på bolånet i över 20 år kommer det belopp de "slänger" att vara mindre än hyresgästen.

"Att äga ditt eget hem är en påtvingad sparplan."

Som du kan se ovan, om bostadsköp är som en sparplan, är det förmodligen den sämsta sparplanen på jorden. Skulle du frivilligt teckna en sparplan där långt över hälften av pengarna du sätter in under de första 20 åren helt enkelt försvinner, och från vilken du bara kan ta ut pengar genom att flytta och betala en avgift på 6-9 % (inte på det belopp du har "sparat", utan på bostadens totala försäljningspris)? Naturligtvis inte. Det låter inte som en sparplan.

Om vår potentiella bostadsköpare har de 85 000 $ sparade till en handpenning och sätter in den tillsammans med bara hälften av de månatliga besparingarna över att köpa ($578 per månad) till ett konto med 8% ränta, kommer saldot att vara nästan $300 000 på bara 10 år. Det är en likvid investering, som kan användas till vad du vill, ingen omlokalisering krävs. Att köpa bostad är inte en sparplan. Sparar faktiskt pengar varje månad är en sparplan.

"Homeägande är en utmärkt väg att bygga välstånd."

Om ditt mål är att bygga upp välstånd kommer du att ha mycket bättre förutsättningar att investera dina pengar på aktiemarknaden än att köpa en bostad. Även om både aktier och bostäder är cykliska marknader, visar långsiktiga historiska trender att bostäder apprecieras i en takt som knappt överstiger inflationen, medan aktier tenderar att ge en inflationsjusterad avkastning på 7-10 %. I vårt hypotetiska scenario skulle en hyresgäst som investerade på aktiemarknaden med handpenningen på 85 000 USD plus den månatliga skillnaden mellan hyran på 0 och 25 USD för bostaden vara en hyreskostnad på 1,51,9 USD. 500 000 USD bättre efter 30 år än bostadsköparen, om man antar en genomsnittlig uppskattning på 4 %.

En viktig sak att tänka på är att bostadspriserna i USA just nu börjar korrigeras från en enorm aldrig tidigare skådad uppgång de senaste åren. Trots vad de i branschen för att sälja fastigheter kan insistera, är korrigeringen i bostäder fortfarande i ett tidigt skede. Fyra procent är sannolikt alltför optimistiskt för de flesta områden under de kommande 5-10 åren. Det enda vi vet säkert är att tvåsiffriga vinster är borta och kommer inte att komma tillbaka någon gång snart.

Kom också ihåg – jag nämnde det ovan men det tål att upprepas – för att tjäna pengar på alla "rikedomar" du bygger genom ditt hem måste du sälja att hem och flytta. Nej, att "utvinna eget kapital" räknas inte, eftersom det helt enkelt resulterar i en större skuld. Skuld är inte lika med rikedom.

Slutsats

För de flesta människor som köper en bostad kommer det att resultera i deras största månatliga räkning (överlägset), och eftersom de tror att det kommer att ge dem rikedom eller att de "slänger sina pengar" om de hyr, tar de ofta på sig en mycket större bostadsskuld än en försiktig budget skulle tillåta. Det är riktigt synd när människor drivs att ta sig in på bostadsmarknaden på grund av felplacerade föreställningar om tänkta ekonomiska fördelar. Naturligtvis är allas omständigheter olika, och för vissa (särskilt de som bor borta från kusterna) kan siffrorna faktiskt fungera till förmån för köp.

Förstå mig inte här. Jag säger inte att ingen ska köpa ett hem, eller att mitt exempelscenario är en gyllene standard för sanning för alla. Ta inte mitt ord för det. Kör siffrorna själv, kolla in andra artiklar (en liten samling listas nedan) och gör det som fungerar för dig. Jag rekommenderar starkt den fantastiska grafiska räknaren från The New York Times för att jämföra de ekonomiska aspekterna av att hyra och köpa. Många människor kommer att överväga alla konsekvenser - ekonomiska, känslomässiga, etc. - och dra slutsatsen att att köpa ett hem är det bästa beslutet. Lura bara inte dig själv att tro att det är en bra ekonomi beslut om det inte är det.

Själv tänker jag köpa hus någon dag. Men när den dagen kommer kommer jag att köpa ett hus eftersom jag vill ha en trevlig, "permanent" plats att bo där jag är chef, inte för jag tror att det kommer att hjälpa mig att bli rik.

Ytterligare resurser

Wall Street Journal:Ditt hem är inte boägget som du kanske tror att det är
New York Times:Ett råd under en bostadsnedgång:Hyra
New York Times:Är det bättre att köpa eller hyra? (grafisk miniräknare)
The Brok Fool:The Worst Investment Ever
SmartMoney.com:Att hyra är mer ekonomiskt meningsfullt än att äga hus
CNN Money:Aktier vs. Fastigheter
Prissatt för alltid:hyra kontra köp