Stigande räntor och nedgången av köpcentra har tyngt fastighetsinvesteringsfonderna (REITs) under de senaste åren. Den goda nyheten är att många REITs – särskilda skatteförmånliga företag ger investerare exponering mot fastigheter – nu handlas till fyndpriser.
Det är nu ett lägligt tillfälle att hoppa brett in i denna traditionellt utdelningsvänliga tillgångsklass via fonder och börshandlade fonder.
REITs – som äger och ofta driver fastigheter som lägenheter, kontorsbyggnader, gallerior och industrifastigheter – får vissa skattelättnader, men måste i gengäld skicka ut 90 % av sina inkomster till aktieägarna varje år. Det gör dem bra avkastning spelar; för närvarande ger den genomsnittliga REIT-avkastningen 4 %, vilket är högre än de flesta aktier eller högkvalitativa obligationsräntor.
De ser också billiga ut just nu. Medan Standard &Poor's 500-aktieindex handlas till ungefär 24 gånger efter 12 månaders vinst, byter S&P US REIT-sektorn ägare till ett pris-till-fonder-från-verksamhet (FFO, ett viktigt mått på REIT-lönsamhet) av 16.
En viktning på 5 % till 10 % i REIT är en bra diversifierare för en portfölj av aktier och obligationer. Även om stigande räntor anses vara dåliga nyheter för REITs – eftersom obligationer konkurrerar med dem om inkomstinvesterares pengar, och eftersom mycket av fastighetsbranschen är beroende av obligationspengar – har REITs historiskt sett visat en viss motståndskraft under perioder med stigande räntor.
Investerare kan enkelt komma åt breda delar av denna bransch genom att investera i fastighetsfonder och ETF:er. Här är en titt på de sex bästa REIT-fonderna just nu:
Data gäller den 27 juli 2018.
Vanguard är en pionjär inom indexering – att sammanställa en grupp av tillgångar genom att använda ett regelbaserat index, som S&P 500, snarare än att en ledningsgrupp helt enkelt väljer investeringar efter behag. Och REITs är ett av många områden i investeringsuniversumet som Vanguard täcker med sina billiga indexfonder.
REIT är ett litet hörn av marknaden, och sådana återvändsgränder är teoretiskt bra ställen för aktivt förvaltade fonder att slå enkla index. Men Vanguard-fonden toppade 64 % av aktivt förvaltade REIT-fonder under de senaste 10 åren. I genomsnitt gav den sju tiondelar av en procentenhet mer per år än den genomsnittliga aktiva REIT-fonden under den sträckan.
Detta är också ett billigt sätt att äga en bunt REITs och få en avkastning på 3,5 %. Aktierna i investerarklassen tar bara 0,26 %, eller 26 USD årligen för varje investerad 10 000 USD. Admiral-klassens aktier (VGSLX) tar ut 0,12 % (med en minsta investering på 10 000 USD), liksom ETF-aktierna (VNQ), som inte har något minimum.
För tillfället älskar Buller industri- och kontors-REIT (32,3 % av fonden), bostäder (24,9 %) och detaljhandel (16,6 %), där nischutrymmet för självlagring också får cirka 9 % av fondens tillgångar. Simon är det högsta innehavet i denna fond, och den får sällskap av sådana som logistics REIT Prologis (PLD) och storage king Public Storage (PSA).
FRESX har avkastat 8 % på årsbasis under de senaste 10 åren, och toppat S&P US REIT-index med i genomsnitt en halv procentenhet per år; det ligger också före indexet med i genomsnitt 0,6 procentenheter årligen under de senaste tre åren. Dessutom har FRESX slagit den genomsnittliga fastighetsfonden under 15 av de 20 åren Buller har varit vid rodret. Det lyfts delvis av en anständig utdelning som för närvarande ger 2,7 %.
Fonden är knappast skottsäker. Fidelity Real Estate Investment krossades 2007, föll med 21 % och slutade i den nedre decilen bland sina jämlikar. Den tappade ännu mer, 38 %, 2008 … men det var faktiskt något över genomsnittet bland sina konkurrenter.
Buller är dock en tålmodig investerare. Den genomsnittliga säkerheten stannar i fonden i cirka fyra år.
Praktiskt taget alla fastighetsfonder skiljer sig lite från sina kamrater. T. Rowe Price Fastigheter (TREX, $27,62), till exempel, tenderar att ha mer "traditionella" REITs (bostäder, kontor, detaljhandel, hotell) och färre specialitets REITs som de som handlar med mobiltorn och datacenter. De två översta innehaven är till exempel ett par lägenhetsspel:AvalonBay Communities (AVB) och Equity Residential (EQR).
Bristen på datacenter REITs har specifikt hållit TRREX tillbaka under de senaste åren. Fonden har också en något låg avkastning på 2,3 %. Ändå har manager David Lee, liksom Fidelity's Buller, drivit denna fond – och drivit den väl – i 20 år. Fidelity-erbjudandet har överträffat T. Rowe-fonden med i genomsnitt 1,5 procentenheter under de senaste 10 åren. Men T. Rowe-fonden är mindre volatil än Fidelity-fonden. TRREX tenderar att hålla positioner mycket längre, i genomsnitt 10 år – ett klart plus för investerare som vill ha en konsekvent portfölj.
Investerare som är intresserade av geografisk diversifiering kan se till iShares Global REIT ETF (REET, $25,53) – en börshandlad fond som blandar internationella och inhemska REITs.
I det här fallet är REET cirka 65 % investerat i amerikanska REITs som Simon Property Group, Prologis och Public Storage. Resten är spridd mellan utvecklade länder inklusive Japan, Australien och Storbritannien. De enda två utländska REITs som knäcker topp 10 är det franska detaljhandelsbolaget Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) och det Hongkong-baserade butiks- och kontorsföretaget Link REIT, som är Asiens största fastighetsinvesteringsfond.
Som är fallet med de flesta utländska aktier, har utländska REITs, såväl som denna globala fond, släpat efter sina amerikanska bröder under de senaste tre åren med i genomsnitt en halv procentenhet per år. Du måste också oroa dig för internationella problem som valutarisk.
Ändå ger den utländska diversifieringen en bra säkring om amerikanska fastigheter skulle ta ett steg tillbaka. Avkastningen, på 4 %, är inte heller något att nysa för.
Vanguard Global ex-U.S. Fastighetsindexfond (VGXRX, 23,50 USD) är ett bättre val om du vill ha en strikt internationell exponering.
Till skillnad från iShares Global REIT ETF, Vanguards ex-U.S. fonden har ingen exponering mot amerikanska REITs. Dessutom har den mycket mer exponering mot fastighetsbolag på tillväxtmarknader, så att du också kan komma åt snabbare växande delar av världen. Utvecklade länder inklusive Japan (22,2 %), Hongkong (12,9 %), Australien (8,2 %) och Storbritannien (7 %) dominerar fortfarande tillgångar under förvaltning, men Kina (10,9 %), Sydafrika (2,1 %) och Filippinerna (1,4 %) är bland de länder som ger fonden ungefär en femtedel vikt på tillväxtmarknader.
Liksom många indexfonder är den också marknadsvärdesviktad, vilket betyder att de största fastighetsaktierna – som Unibail och Hongkongs Sun Hung Kai Properties – är de största innehaven.
Utländska REITs betalar ofta högre avkastning än amerikanska REITs; VGXRX ger nämligen generösa 4,7 %
Aktierna i investerarklassen tar ut 0,34 % och kräver ett minimum av bara 3 000 USD. Aktierna i Admiralklassen, VGRLX (minsta investering:10 000 USD), och ETF:n, VNQI, tar bara ut 0,14 %.
Cohen &Steers är känt för sitt fokus på fastighetsinvesteringar. Och dess Cohen &Steers Realty Shares (CSRSX, $63,00) är en gammaldags värdepappersfond – med alla positiva och negativa aspekter som innebär.
En trio av förvaltare undersöker allt från det underliggande värdet av varje REIT:s fastigheter till makroutsikterna för kommersiella fastigheter. Utifrån denna process bygger teamet en portfölj med mellan 40 och 60 REITs. Fonden övervikter och undervikter fastighetsundersektorer beroende på förvaltarnas utsikter. Kontor (14 %), lägenheter (13 %) och datacenter (12 %) är toppar just nu, med industri (6 %) och infrastruktur (4 %) bland de mindre industrierna.
Avkastningen har varit bra. Under de senaste 10 åren har fonden avkastat 8,3 % på årsbasis – i genomsnitt 0,7 procentenheter årligen än FTSE NAREIT All Equity REITs Index.
Det finns dock ett par nackdelar. För det första är kostnadskvoten på 0,97 % ett handikapp mot konkurrenternas superlågprisindex. Fonden har också vuxit till 4,3 miljarder dollar i tillgångar, vilket gör den till en av de största aktivt förvaltade REIT-fonderna – och det gör det svårare att handla med mindre REIT.
På den negativa sidan är kostnadskvoten på 0,97 % inte särskilt hög för en aktivt förvaltad fond, men det är fortfarande ett betydande handikapp mot superlågprisindexkonkurrenter.
Steve Goldberg är investeringsrådgivare i Washington, D.C.-området.
